주택 임대차

최우선변제 받고 남은 보증금은 확정일자 순위로 또 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 소액임차인은 먼저 최우선변제로 보증금 중 일정액을 받고, 확정일자가 있으면 남은 보증금을 순위에 따라 다시 배당받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제와 제3조의2 제2항의 확정일자 우선변제는 별개의 권리라 한 임차인이 함께 가질 수 있습니다. 지금은 등기부의 근저당권 설정일과 확정일자 순서를 정리해 두십시오.

최우선변제를 받으려고 확정일자를 따로 받을 필요는 없습니다. 최우선변제는 입주와 전입신고만으로 생기고, 확정일자는 그 뒤 남은 보증금의 순위를 위한 것입니다.

이런 상담이 많습니다

서울의 한 주택이 2026년 경매로 팔려 배당할 금액이 3억 원이었습니다. 2023년 3월 L은행이 1억 원의 근저당권을 설정했고, 그 뒤 임차인 을(보증금 1억 5,000만 원), 병(8,000만 원), 정(3,000만 원)이 차례로 입주해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 마지막으로 무가 7,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 임차인들은 각자 얼마를 받고, 근저당권자들은 얼마를 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제와 확정일자 우선변제는 어떻게 다른가요?

최우선변제는 먼저 설정된 근저당권보다도 앞서 받는 권리이고, 확정일자 우선변제는 자기보다 늦은 권리자보다만 앞서는 권리입니다. 최우선변제는 경매신청 등기 전 입주와 전입신고만 있으면 되지만 금액이 정해져 있고, 확정일자 우선변제는 금액 제한이 없지만 순위를 따집니다. 두 권리는 한 임차인이 함께 가질 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시 소액임차인은 보증금 1억 6,500만 원 이하이고 일정액은 5,500만 원입니다. 사례의 을·병·정은 모두 이 기준 안에 있습니다.

사례에서는 누가 얼마를 받나요?

먼저 최우선변제로 을 5,500만 원, 병 5,500만 원, 정 3,000만 원, 합계 1억 4,000만 원을 떼어 줍니다. 합계가 배당할 금액의 절반인 1억 5,000만 원을 넘지 않으므로 전액 인정됩니다. 남은 1억 6,000만 원은 순위대로 L은행이 1억 원, 확정일자가 가장 빠른 을이 나머지 6,000만 원을 받습니다. 결과는 L은행 1억 원, 을 1억 1,500만 원, 병 5,500만 원, 정 3,000만 원, 무 0원입니다.

확정일자를 안 받았다면 결과가 달라지나요?

달라집니다. 을·병·정이 확정일자를 받지 않았다면 최우선변제 1억 4,000만 원은 그대로 받지만, 남은 1억 6,000만 원에서 순위배당을 받지 못합니다. L은행이 1억 원을 받고 나머지 6,000만 원은 후순위 근저당권자인 무가 가져갑니다. 을은 6,000만 원을 덜 받게 됩니다.

근저당권이 오래전에 설정됐다면 기준이 달라지나요?

달라집니다. 소액임차인 기준은 담보물권 취득 당시 시행령을 따르므로, L은행 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 L은행에 대해서는 종전 기준(서울 1억 5,000만 원 이하·5,000만 원)이 적용됩니다. 예를 들어 2004년 저당권이면 당시 기준인 4,000만 원 이하·1,600만 원이 적용됐습니다.

최우선변제 확정일자 배당 대응 순서

• 등기부 권리 순서 정리 - 근저당권 설정일과 금액을 순서대로 적습니다. 적용할 소액 기준 시점이 여기서 정해집니다.
• 소액임차인 해당 여부 판단 - 각 임차인의 보증금을 해당 시점 기준과 비교합니다. 일정액 합계가 주택가액 절반을 넘는지도 봅니다.
• 확정일자 순서 확인 - 임차인별 확정일자와 전입일 중 늦은 날을 기준일로 정리합니다. 순위배당의 순서가 됩니다.
• 배당표 대조 - 최우선변제와 순위배당이 나뉘어 적혔는지 계산해 봅니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.
• 배당이의 소 제기 - 이의 후 1주 안에 소를 내고 증명서를 제출합니다. 기간이 지나면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권마다 설정 시점이 달라 적용 기준이 갈리거나 가족이 함께 사는 임차인이 섞여 있다면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최우선변제를 받으려면 확정일자가 필요한가요?
  필요 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자는 최우선변제 뒤 남은 보증금을 순위에 따라 받기 위해 필요합니다.
• 먼저 설정된 근저당권보다도 앞서나요?
  최우선변제는 앞섭니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받는다고 정해, 임차인보다 먼저 설정된 근저당권에도 앞섭니다. 반면 확정일자 우선변제는 제3조의2 제2항에 따라 후순위권리자보다만 앞서므로, 먼저 설정된 근저당권 뒤에서 배당받습니다.
• 최우선변제 총액에도 한도가 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항 단서는 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 주택가액은 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결에 따라 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액을 말합니다. 소액임차인이 여럿이면 그 절반을 일정액 비율로 나눕니다.
• 확정일자 순위는 언제를 기준으로 하나요?
  전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주므로, 확정일자를 먼저 받았더라도 대항력이 생기는 전입 다음 날이 기준이 됩니다. 이 날짜를 근저당권 설정일과 비교해 순위를 정합니다.
• 예전에 설정된 근저당권이면 기준이 다른가요?
  다릅니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조는 개정 기준을 시행 전에 담보물권을 취득한 자에게는 적용하지 않고 종전 규정에 따르도록 합니다. 2023. 2. 21. 전 설정된 근저당권자에 대해서는 서울 기준 보증금 1억 5,000만 원 이하·일정액 5,000만 원의 종전 기준으로 판단합니다.
• 배당표 계산이 틀리면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의를 하고 1주 안에 배당이의 소를 냅니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 소 제기 사실을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 최우선변제와 순위배당이 섞여 계산됐거나 적용 기준 시점이 틀렸다면 이 절차로 다툽니다.

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