등기·명의신탁

취득시효가 완성된 지 12년이 지났으면 등기청구권도 소멸하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 취득시효가 완성된 뒤에도 그 땅을 계속 점유하고 있다면 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않습니다. 대법원은 점유가 계속되는 한 이 등기청구권이 소멸하지 않고, 점유를 잃은 때부터 10년이 지나야 소멸한다고 봤습니다. 지금은 점유를 유지하면서 20년 점유를 증명할 자료부터 모으십시오.

취득시효가 완성된 지 10년이 넘었다고 서둘러 포기하거나 합의금을 낼 필요는 없습니다. 점유가 이어져 왔다면 등기청구권은 살아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1994년 한 사람에게서 264㎡의 땅을 사서 집을 짓고 30년 넘게 살아왔습니다. 2026년 8월 한 문중이 「그 땅은 원래 문중 소유였는데 판 사람이 몰래 자기 명의로 옮겨 팔았다」며 소송을 하겠다고 통보했습니다. A씨는 20년 점유로 취득시효가 2014년에 완성됐지만 그 뒤 12년이 지나 등기청구권도 사라졌을까 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

20년 넘게 살았으면 땅을 내 것으로 할 수 있나요?

요건을 갖추면 됩니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 매매로 산 땅을 집을 짓고 살아왔다면 소유의 의사는 추정됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

다만 취득시효가 완성돼도 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다. 등기를 해야 소유권을 얻고, 그 전까지는 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리만 생깁니다.

취득시효 등기청구권도 10년 시효에 걸리나요?

점유를 계속하는 동안에는 걸리지 않습니다. 대법원은 토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않고, 여기서 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함된다고 봤습니다.

그러나 이 권리는 채권적 청구권이어서 점유를 잃으면 사정이 달라집니다. 취득시효가 완성된 점유자가 점유를 상실한 때부터 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다.

점유를 잃으면 바로 권리가 사라지나요?

바로 사라지지는 않습니다. 대법원은 취득시효 완성 뒤 점유를 잃었더라도 그 점유 상실을 시효이익의 포기로 볼 수 없다면 이미 취득한 등기청구권은 곧바로 소멸하지 않는다고 봤습니다. 명도소송에서 져 집행으로 점유를 잃은 경우도 같습니다.

매매로 산 땅이면 다른 방법도 있나요?

있습니다. 파는 사람에게서 땅을 사고 인도받아 계속 점유하는 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권의 소멸시효도 진행하지 않습니다. 등기를 받지 못한 부분이 있다면 매매를 원인으로 한 청구와 취득시효를 함께 주장할 수 있습니다. 소유자로 등기된 사람이 선의·무과실로 10년간 점유했다면 등기부취득시효도 검토 대상입니다.

취득시효 등기청구 대응 순서

• 점유 기간 증명 - 매매계약서, 건축허가, 재산세 납부, 주민등록 전입 기록을 모읍니다. 20년 점유를 증명합니다.
• 점유 유지 - 소송 중에도 집과 땅을 계속 사용합니다. 점유가 이어지는 한 등기청구권은 소멸하지 않습니다.
• 소유자 변동 확인 - 등기부로 취득시효 완성 뒤 소유자가 바뀌었는지 봅니다. 완성 뒤 새 소유자에게는 대항하기 어렵습니다.
• 처분금지가처분 - 소유자가 제3자에게 넘기지 못하게 가처분을 신청합니다. 등기청구권을 지키는 조치입니다.
• 소유권이전등기 청구 또는 반소 - 문중이 소송을 내면 반소로 취득시효를 원인으로 한 등기를 청구합니다. 판결로 등기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득시효 완성 뒤 소유자가 이미 제3자에게 등기를 넘겼거나 점유가 중간에 끊긴 사정이 있다면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득시효 완성 뒤 10년이 지나면 권리가 없어지나요?
  점유를 계속하고 있다면 없어지지 않습니다. 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다28468 판결은 토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다고 봤습니다. 직접점유뿐 아니라 임대 등 간접점유도 포함됩니다.
• 점유를 잃으면 언제 소멸하나요?
  점유를 잃은 때부터 10년간 행사하지 않으면 소멸합니다. 대법원 1995. 12. 5. 선고 95다24241 판결은 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서, 점유자가 점유를 상실한 때부터 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 판단했습니다.
• 명도소송에 져서 쫓겨나면 권리도 사라지나요?
  곧바로 사라지지는 않습니다. 대법원 1995. 12. 8. 선고 94다39628 판결은 취득시효 완성 뒤 점유를 잃었더라도 그 점유 상실을 시효이익의 포기로 볼 수 없다면 이미 취득한 등기청구권은 소멸하지 않는다고 봤습니다. 이때부터는 10년 안에 등기를 청구해야 합니다.
• 취득시효의 요건은 무엇인가요?
  20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 합니다. 민법 제245조 제1항이 이 요건을 정하고, 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다. 매매로 산 땅에 집을 짓고 살아왔다면 소유의 의사가 추정되지만, 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 경우에는 추정이 깨질 수 있습니다.
• 제 이름으로 등기가 돼 있으면 달라지나요?
  등기부취득시효를 검토할 수 있습니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 앞 등기가 무효라도 이 요건을 갖추면 소유권을 지킬 수 있습니다.
• 완성 뒤 소유자가 땅을 팔아 버리면요?
  취득시효 완성 뒤 등기를 마친 새 소유자에게는 원칙적으로 취득시효를 주장하기 어렵습니다. 그래서 소송 예고를 받았다면 처분금지가처분으로 명의 변동을 막아야 합니다. 원소유자가 이를 알고 처분했다면 불법행위 손해배상을 검토할 수 있습니다.

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