주택 임대차

집주인 대출 때 무상거주확인서에 서명한 세입자는 보증금을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전입 후 집주인이 대출을 받을 때 무상거주확인서에 서명해 주었다면, 경매에서 배당을 못 받아도 매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 대법원 2016다248431 판결은 이런 주장을 신의칙 위반으로 보았고, 보증금은 원래 집주인에게 받아야 합니다. 지금은 확인서를 언제 어떤 설명을 듣고 서명했는지 적어 두십시오.

이미 서명했다고 해서 보증금 채권 자체가 없어지지는 않습니다. 집주인에게 보증금을 청구할 권리는 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022년 보증금 1억 6천만 원에 빌라를 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 집주인이 대출을 받으면서 형식적인 서류라며 무상거주확인서에 서명해 달라고 해 그대로 서명했고, 2025년 그 대출로 설정된 근저당권 때문에 경매가 시작됐습니다. H씨는 배당요구를 했지만 배당에서 빠졌고, 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무상거주확인서는 무엇이고 왜 요구하나요?

무상거주확인서는 「이 집에 임대차 없이 무상으로 살고 있다」고 확인하는 문서입니다. 은행은 집을 담보로 대출할 때 먼저 보호받는 임차인이 있으면 그만큼 담보가치가 줄어들기 때문에, 선순위 임차인이 없다는 확인을 받으려고 이 문서를 요구합니다. 서명하는 순간 은행에는 보증금이 없는 것처럼 알려지게 됩니다.

원래 대항력과 확정일자가 근저당권보다 앞선 임차인은 경매에서 근저당권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 무상거주확인서는 이 순위를 스스로 내려놓는 것과 비슷한 결과를 낳습니다.

서명한 뒤 경매가 나면 낙찰자에게 버틸 수 있나요?

매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게는 버틸 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 배당요구를 해 명세서에 선순위 임차인으로 공시되고 매수인이 보증금을 떠안지 않는다고 믿고 값을 정했다면, 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 보았습니다. 임차인이 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 경우였는데도 결론이 같았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 경매로 임차권이 소멸하되 보증금을 모두 받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 그러나 무상거주확인서 사안은 판례상 이 예외를 매수인에게 주장할 수 없습니다.

그러면 보증금은 어디서 받나요?

원래 집주인에게 받아야 합니다. 무상거주확인서는 은행과 매수인에 대한 관계에서 불리하게 작용할 뿐, 집주인이 보증금을 받은 사실까지 없애지는 못합니다. 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 내고, 판결 전에 집주인의 다른 재산을 가압류해 두는 것이 순서입니다. 경매 매각대금에서 채권자들에게 배당하고 남은 돈이 집주인에게 돌아가게 되어 있다면 그 잉여금도 압류 대상이 됩니다. 확인서 서명이 집주인의 거짓 설명 때문이었다면 손해배상 청구도 함께 검토합니다.

무상거주확인서 서명 세입자 대응 순서

• 서명 경위 기록 - 서명한 날짜, 요구한 사람, 들은 설명을 적어 둡니다. 확인서 효력을 다툴 때 출발점이 됩니다.
• 확인서 사본 확보 - 은행이나 집주인에게 사본을 요청합니다. 무엇을 확인해 줬는지 정확히 알아야 합니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 다툴 여지가 있으면 배당이의로 이어집니다.
• 집주인 상대 소송 - 보증금 반환 소송을 냅니다. 경매 후에도 집주인의 채무는 남습니다.
• 가압류 - 집주인의 예금·다른 부동산을 먼저 묶어 둡니다. 판결 전에 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서 서명이 집주인의 거짓 설명이나 강요로 이루어졌거나 매각물건명세서에 무상거주 사실이 함께 적혀 있었다면 경매기록과 확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당·명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상거주확인서에 서명할 의무가 있나요?
  없습니다. 무상거주확인서는 은행이 대출 심사를 위해 요청하는 서류일 뿐 법이 임차인에게 서명 의무를 지우지 않습니다. 서명하지 않으면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
• 먼저 전입했는데도 낙찰자에게 대항 못 하나요?
  판례 사안에서는 그랬습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결의 임차인은 근저당권보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았지만, 무상거주확인서 때문에 배당에서 빠진 뒤 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙 위반이라고 판단됐습니다.
• 서명을 철회할 수 있나요?
  은행이 대출을 실행한 뒤에는 일방적으로 철회하기 어렵습니다. 다만 집주인의 거짓 설명이나 강요로 서명했다면 사기나 강박을 이유로 취소를 주장할 여지가 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다.
• 배당요구는 해야 하나요?
  해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 다툴 기회 자체가 없어집니다. 민사집행법 제84조 제1항은 법원이 첫 매각기일 전으로 배당요구 종기를 정한다고 규정하므로, 경매개시 공고를 확인하고 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다.
• 집주인에게 청구하면 받을 수 있나요?
  청구할 권리는 남아 있지만 실제 회수는 집주인 재산에 달려 있습니다. 경매로 집이 팔리면 집주인에게 남은 재산이 적은 경우가 많아, 민사집행법 제276조 제1항의 가압류로 예금이나 다른 부동산을 먼저 묶어 두는 것이 중요한 순서입니다.
• 전세보증보험에 가입했다면 어떻게 되나요?
  보증기관이 무상거주확인서 서명을 이유로 보증 이행을 다툴 수 있습니다. 약관에 따라 결과가 다르므로 가입한 보증서와 약관을 확인하십시오. 주택임대차보호법 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있게 정합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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