주택 임대차

집주인 대출 때문에 전입을 잠깐 옮겼는데 대항력이 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

사라집니다. 가족과 함께 주민등록을 옮기면 처음 대항력은 그때 소멸하고, 다시 전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다. 그 사이에 근저당이 들어왔다면 경매·공매 매수인에게 대항할 수 없으니 지금은 배당요구와 확정일자 순위부터 확인하십시오.

임대인의 부탁을 들어준 것이라는 사정을 증명하려고 따로 확인서를 받아 둘 필요는 없습니다. 그 사정이 있어도 대항력 판단은 달라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 2월 단독주택을 보증금 1억원에 임차해 가족과 함께 전입했습니다. 2024년 5월 임대인이 은행 대출에 필요하다며 주민등록을 잠시 옮겨 달라고 했고, F씨는 가족 모두의 주민등록을 친척 집으로 옮겼다가 한 달 뒤 다시 전입했습니다. 그 사이 집에 근저당권이 설정되었고, 2026년 공매로 집을 산 매수인이 집을 비워 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주민등록을 잠깐 옮겼다가 다시 들어오면 대항력은 어떻게 되나요?

처음의 대항력은 전출한 때 소멸하고, 다시 전입한 때부터 새로운 대항력이 생깁니다. 대법원은 임차인이 가족과 함께 일시적으로라도 주민등록을 옮기면 대항력이 소멸하고, 재전입해도 소급해 회복되지 않는다고 판단했습니다. 대항요건은 취득할 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖추어야 하기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 재전입한 경우에도 재전입 신고 다음 날부터 새 대항력이 생긴다고 보면 됩니다.

전출한 사이에 근저당이 들어오면 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 재전입 전에 설정된 근저당권이 새 대항력보다 앞서므로, 그 근저당권에 기한 경매나 공매로 집이 팔리면 임차권은 매각으로 소멸합니다. 매수인은 보증금 반환의무를 떠안지 않으므로 임차인은 동시이행 항변으로 집 인도를 거절할 수 없습니다.

그러면 보증금은 전혀 받지 못하나요?

매각대금에서 배당을 받을 가능성은 남습니다. 재전입 뒤 확정일자를 갖추었다면 그 날짜와 재전입 다음 날 중 늦은 날을 기준으로 우선변제 순위가 정해지므로, 먼저 설정된 근저당권 다음 순위로 배당받습니다. 배당으로 못 받은 보증금은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

가족 일부만 주민등록을 남겨 두면 괜찮나요?

대부분 괜찮습니다. 판례가 대항력 소멸로 본 것은 임차인이 가족과 함께 주민등록을 모두 옮긴 경우입니다. 임차인 본인만 옮기고 배우자나 자녀의 주민등록을 그 집에 남겨 두면 가족의 주민등록으로 대항요건이 유지된다고 보는 것이 판례의 흐름입니다. 다만 그 가족이 실제로 그 집에 계속 살아야 합니다.

대출용 전출 요청 대응 순서

• 요청 이유 확인 - 임대인에게 대출 금액과 설정될 근저당 한도를 묻습니다. 답은 문자로 받습니다.
• 가족 주민등록 유지 - 꼭 옮겨야 한다면 임차인 본인만 옮기고 가족 주민등록은 남깁니다. 가족이 실제로 계속 거주해야 합니다.
• 대안 제시 - 전출 대신 보증금 일부 반환이나 근저당 한도 축소를 요구합니다. 임대인이 거절하면 전출에 응하지 않아도 됩니다.
• 즉시 재전입과 확정일자 - 옮겼다면 가능한 빨리 재전입하고 확정일자를 다시 확인합니다. 새 순위는 재전입 다음 날부터입니다.
• 경매 시 배당요구 - 경매가 열리면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 매수인에게 대항할 수 없으므로 배당이 사실상 회수 통로가 되는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전출 기간 중 가족 일부의 주민등록이 남아 있었는지나 임대인이 근저당 설정을 숨겼는지에 따라 결론과 손해배상 문제가 달라지므로 주민등록초본과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 명도·배당 사건과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한 달만 옮겼는데도 대항력이 없어지나요?
  없어집니다. 대법원 97다43468 판결은 임차인이 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 옮기면 대항력은 그 전출 당시 소멸하고, 얼마 뒤 재전입하더라도 소급해 회복되지 않는다고 보았습니다. 기간이 짧다는 사정이나 임대인의 부탁이었다는 사정은 결론을 바꾸지 못합니다.
• 재전입하면 언제부터 다시 대항력이 생기나요?
  재전입 신고를 하고 그 집에 살고 있다면 재전입 신고 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 그 전에 설정된 근저당권에는 대항할 수 없습니다.
• 매수인이 나가라고 하면 버틸 수 있나요?
  재전입 전에 설정된 근저당권이 말소기준권리라면 버틸 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 임차권은 경매로 소멸하고, 매수인은 보증금 반환의무를 지지 않습니다. 배당금을 받으려면 매수인에게 집을 인도했다는 확인서가 필요한 경우가 많습니다.
• 확정일자 순위도 새로 정해지나요?
  우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 재전입으로 대항요건을 다시 갖추었다면 재전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날이 기준이 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 그보다 먼저 설정된 근저당권 뒤 순위가 됩니다.
• 임대인에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  배당으로 보증금을 다 받지 못했다면 남은 보증금은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인이 근저당 설정 사실을 숨기고 전출을 요구했다면 그로 인한 손해를 따로 주장할 여지도 있습니다. 다만 전출을 요청한 문자처럼 경위를 보여 줄 기록이 있어야 합니다.
• 가족 주민등록만 남기면 안전한가요?
  가족 주민등록이 그 집에 남아 있고 그 가족이 실제로 계속 거주했다면 대항요건이 유지된다고 보는 것이 판례의 흐름입니다. 대법원 97다43468 판결이 대항력 소멸로 본 것은 가족과 함께 모두 옮긴 경우입니다. 주민등록만 두고 실제로 살지 않으면 인정받기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성