주택 임대차

대학생이 싼 원룸을 구할 때 소액임차인으로 보증금을 지키려면 무엇을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

입주한 날 전입신고를 해서 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 소액임차인으로 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 이 요건을 정합니다. 지금은 계약 전에 등기부로 근저당을 확인하고 보증금이 지역 기준 이하인지 보십시오.

소액임차인이 되려고 따로 신청할 필요는 없습니다. 보증금이 기준 이하이고 대항요건을 갖추면 법에 따라 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 2월 대학에 입학하면서 서울의 한 다가구주택 원룸을 보증금 1천만원에 월세로 1년 계약하려 했습니다. 부모님은 주민등록을 본가에 그대로 두라고 했지만, A씨는 계약이 끝난 뒤 보증금을 확실히 돌려받으려면 미리 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제를 받으려면 무엇을 갖춰야 하나요?

주택을 인도받아 입주하고 전입신고를 마쳐 대항요건을 갖추어야 합니다. 그리고 이 요건을 그 주택에 대한 경매신청 등기 전에 갖추어야 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조 제1항이 이를 정합니다.

대항요건은 주택 인도와 주민등록입니다. 입주한 날 전입신고를 하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 입주는 했지만 주민등록을 본가에 그대로 두면 소액임차인 기준 이하라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

대학 기숙사처럼 학교가 관리하는 시설이 아니라 개인 소유 원룸을 임차한다면 이 절차가 그대로 적용됩니다. 학생이라서 전입신고를 미루는 경우가 많지만, 최우선변제의 요건이 전입이므로 입주와 동시에 합니다.

내 보증금이 소액임차인 기준에 드나요?

보증금이 주택 소재지의 기준 이하여야 합니다. 서울특별시는 1억6천500만원 이하, 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 1억4천500만원 이하, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택은 8천500만원 이하, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하입니다.

기준 이하라면 서울은 5천500만원, 두 번째 구간은 4천800만원, 세 번째 구간은 2천800만원, 그 밖의 지역은 2천500만원까지 먼저 받습니다. 다만 이 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 한 건물에 소액임차인이 많으면 그 한도 안에서 나누어 받습니다.

소액임차인도 확정일자를 받아야 하나요?

받는 것이 좋습니다. 최우선변제는 보증금 중 일정액만 보호하므로, 나머지 보증금을 지키려면 확정일자를 받아 순위에 따른 우선변제권을 갖추어야 합니다.

예를 들어 서울에서 보증금 7천만원에 원룸을 빌렸다면 5천500만원은 최우선변제로 먼저 받고, 남은 1천500만원은 확정일자 순위에 따라 배당받습니다. 확정일자는 전입신고와 같은 날 주민센터에서 받을 수 있으니 한 번에 처리합니다. 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있지만 계약서 원본을 스캔해 올려야 하므로 미리 준비합니다.

소액임차인 보증금 보호 준비 순서

• 등기부 확인 - 계약 전 근저당과 가압류를 봅니다. 선순위 채권이 크면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
• 보증금 기준 비교 - 보증금이 지역 기준 이하인지 확인합니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 입주와 전입신고 - 입주한 날 전입신고를 합니다. 경매신청 등기 전에 갖추어야 합니다.
• 확정일자 받기 - 같은 날 계약서에 확정일자를 받습니다. 최우선변제를 넘는 보증금을 지킵니다.
• 주민등록 유지 - 계약 기간 동안 주민등록을 옮기지 않습니다. 옮기면 대항요건이 끊깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택처럼 한 건물에 임차인이 많거나 선순위 근저당이 큰 경우에 해당하면 등기부와 확정일자 부여 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액임차인은 아무나 되나요?
  아닙니다. 보증금이 주택 소재지의 기준 이하여야 하고, 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 합니다. 보증금이 적어도 전입신고를 하지 않았다면 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 전입신고는 언제 해야 하나요?
  입주한 날 하는 것이 안전합니다. 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생기고, 최우선변제는 경매신청 등기 전에 이 요건을 갖추어야 인정됩니다. 전입을 미루는 동안 경매가 시작되면 보호를 받지 못합니다.
• 서울 원룸 보증금 1천만원이면 전액 보호되나요?
  서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받으므로, 대항요건을 갖추었다면 1천만원 전액이 그 범위에 듭니다. 다만 주택가액의 2분의 1 한도와 먼저 설정된 근저당에 적용되는 종전 기준을 함께 봅니다.
• 확정일자 없이 최우선변제를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 최우선변제는 보증금이 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 인정되고, 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 최우선변제 금액을 넘는 보증금은 확정일자가 있어야 순위에 따라 배당받습니다.
• 한 건물에 세입자가 많으면 어떻게 되나요?
  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 최우선변제 금액의 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1 금액을 각 임차인의 금액 비율로 나누어 받습니다. 다가구주택은 계약 전 다른 세입자 보증금 합계를 확인합니다.
• 계약 끝난 뒤 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기가 끝나기 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성