주택 임대차

대항력 없이 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 지금이라도 대항력을 갖출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약이 끝난 뒤라도 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마치면 그때부터 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 이 효과를 정합니다. 지금은 등기부에 이미 설정된 근저당이나 가압류가 있는지부터 확인하십시오.

계약 기간 중 대항력을 갖추지 못했다고 보증금을 돌려받을 권리까지 없어지는 것은 아닙니다. 반환 청구권은 그대로 있고, 담보력을 보강하는 문제만 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 7월 보증금 9천만원에 원룸을 임차했지만 회사 기숙사 주소를 유지하느라 전입신고를 하지 않았습니다. 2026년 7월 계약이 끝났는데 집주인은 보증금을 돌려주지 않았고, 등기부에는 2025년에 설정된 근저당이 있었습니다. A씨는 지금이라도 대항력을 갖출 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기명령으로 대항력을 새로 얻을 수 있나요?

얻을 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 계약 기간 중 대항력이 없었어도 신청할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정합니다. 신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 하고, 신청과 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 원안은 이 등기를 임대차등기라고 적었지만 법률상 명칭은 임차권등기입니다.

등기로 얻은 대항력의 순위는 언제가 기준인가요?

등기로 얻은 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 생깁니다. 그래서 등기 전에 이미 설정된 근저당이 있다면 그보다 후순위가 되고, 경매가 되면 매수인에게 대항할 수 없습니다.

이 경우에도 배당요구를 하면 등기일을 기준으로 한 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 먼저 설정된 근저당의 채권액과 주택 시세를 비교해 배당으로 보증금이 회수될 수 있는지 계산해 봅니다. 회수가 어렵다면 임대인의 다른 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다. 가압류는 보증금 반환 소송을 내기 전이라도 신청할 수 있어 재산이 처분되기 전에 묶어 둘 수 있습니다.

아직 살고 있다면 지금 전입신고만 해도 되나요?

아직 그 집에 살고 있다면 전입신고로 대항요건을 갖추는 방법도 생각할 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 계약이 끝났어도 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다.

다만 이 방법으로 생기는 대항력도 전입한 다음 날부터이고, 그 전에 들어온 권리보다 후순위입니다. 이사를 가야 한다면 전입신고만으로는 대항력이 유지되지 않으므로 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮깁니다. 확정일자도 함께 받아 두어야 배당에서 순위에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.

계약 종료 후 대항력 확보 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당, 가압류, 경매개시결정이 있는지 봅니다. 새로 얻을 대항력의 순위를 가늠합니다.
• 반환 요구 기록 - 보증금 반환을 요구한 날짜를 내용증명으로 남깁니다. 임차권등기명령 신청서에 씁니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 신청하고 등기 완료를 확인합니다. 등기일부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
• 회수 가능성 계산 - 선순위 채권액과 시세를 비교합니다. 부족하면 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류를 검토합니다.
• 반환 소송 - 보증금 반환 소송이나 지급명령을 냅니다. 판결로 강제경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 경매가 시작되었거나 선순위 근저당 금액이 큰 경우에 해당하면 등기부와 시세를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 중 대항력이 없었어도 등기명령을 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우의 절차이고, 계약 기간 중 대항력을 갖추었는지는 요건이 아닙니다. 임차권등기를 마치면 그때부터 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
• 등기로 얻은 대항력은 언제부터인가요?
  임차권등기가 마쳐진 때부터 발생합니다. 대법원은 대항력과 우선변제권이 임차권등기가 마쳐진 때부터 생긴다고 보았습니다. 등기 전에 설정된 근저당이 있으면 그보다 후순위가 되어 경매 때 매수인에게 대항할 수 없습니다.
• 임차권등기명령 신청은 어느 법원에 하나요?
  임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 신청서에는 임대차계약서, 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 보여 주는 자료를 붙입니다. 계약 종료를 알린 내용증명이 있으면 함께 냅니다.
• 등기 비용을 집주인에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 법은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 인지대, 송달료, 등록면허세 영수증을 모아 보증금 반환 소송에서 함께 청구합니다.
• 계약 끝난 뒤에도 그 집에 살 수 있나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 계약 기간이 끝났다는 이유만으로 바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 다만 이 기간에도 차임 상당액은 정산 대상이 될 수 있습니다.
• 등기 뒤 경매가 되면 배당받을 수 있나요?
  임차권등기로 우선변제권을 취득했으므로 경매에서 등기일 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 그보다 앞선 근저당은 먼저 배당받습니다. 배당표를 받으면 내 순위와 금액이 맞게 반영되었는지 확인하고 틀렸다면 배당기일에 이의합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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