주택 임대차

대항력을 먼저 갖추고 임차권등기를 했다면 매수인 대항 기준일은 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

임차권등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인은 임차권등기일이 아니라 본래 대항력을 취득한 날을 기준으로 경매 매수인에게 대항할 수 있는지 판단합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 등기 전에 취득한 대항력이 그대로 유지된다고 정합니다. 지금은 최초 전입일과 최선순위 근저당권 설정일을 비교해 두십시오.

임차권등기를 했다고 해서 대항력 날짜가 등기일로 늦춰지는 것은 아닙니다. 먼저 갖춘 대항력의 날짜가 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2022년 6월 경기도의 한 빌라에 보증금 1억8천만원으로 입주해 같은 날 전입신고를 했습니다. 계약이 끝난 2024년 6월 보증금을 받지 못해 같은 해 8월 임차권등기를 마치고 이사했습니다. 그 사이 2023년 3월 은행 근저당권이 설정되었고, 2026년 경매에서 입찰 예정자는 M씨의 임차권등기가 근저당권보다 늦다며 대항력이 없다고 말했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기 전에 대항력이 있었다면 언제를 기준으로 보나요?

본래 대항력을 취득한 때를 기준으로 봅니다. 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 등기 뒤에는 이사를 가도 잃지 않습니다. 그래서 경매 매수인에게 대항할 수 있는지도 등기일이 아니라 최초 대항력 취득일로 판단합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항 단서가 이 내용을 직접 정하고 있습니다. 부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결도 같은 기준을 적용했습니다.

대항력 없이 임차권등기만 한 경우는 어떻게 되나요?

그 경우에는 임차권등기가 된 때에 비로소 대항력이 생깁니다. 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하므로, 등기일을 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는지 판단합니다.

예를 들어 전입신고를 하지 않았거나 이미 전출한 뒤에 임차권등기를 했다면, 등기 전에 설정된 근저당권이 있을 때 그보다 뒤가 됩니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받지 못한다는 점도 함께 기억해야 합니다.

매수인에게 대항할 수 있는지는 어떻게 계산하나요?

대항력 기준일과 매각으로 소멸하는 최선순위 권리의 설정일을 비교합니다. 최선순위 근저당권이나 가압류보다 대항력 기준일이 앞서면 매수인에게 대항할 수 있고, 매수인은 임대인 지위를 승계해 남은 보증금을 돌려주어야 합니다.

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생기므로, 전입일과 근저당권 설정일이 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다. 날짜가 하루 차이인 경우 이 계산이 결론을 바꿉니다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인도 배당요구를 해 두면 배당에서 먼저 보증금을 받고, 부족한 금액만 매수인에게 청구합니다. 배당요구를 하지 않으면 보증금 전액을 매수인에게 청구하게 되고, 입찰자들은 그 금액을 떠안을 것을 감안해 입찰가를 정합니다.

임차권등기 대항력 기준시 대응 순서

• 최초 대항력 날짜 확인 - 주민등록초본으로 전입일을, 이사 기록으로 인도일을 확인합니다. 다음 날이 대항력 기준일입니다.
• 임차권등기 기재 확인 - 등기부의 임차권등기에 적힌 주민등록일자·점유개시일자·확정일자를 봅니다. 기준일 증명 자료가 됩니다.
• 최선순위 권리 비교 - 매각으로 소멸하는 최선순위 근저당권·가압류 설정일과 비교합니다. 대항 여부가 정해집니다.
• 매각물건명세서 확인 - 법원이 적은 임차인 대항력 기준일을 확인합니다. 틀렸다면 정정을 요청합니다.
• 매수인에게 청구 - 대항력이 있으면 배당으로 못 받은 보증금을 매수인에게 청구합니다. 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입과 전출이 여러 번 반복됐거나 임차권등기 전에 이미 대항요건을 잃은 기간이 있으면 주민등록초본 전체 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기를 하면 대항력 날짜가 등기일로 바뀌나요?
  바뀌지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그대로 유지된다고 정합니다. 매수인에게 대항할 수 있는지는 최초 대항력 취득일로 판단합니다.
• 전입 없이 임차권등기만 하면 대항력은 언제 생기나요?
  임차권등기를 마친 때 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하므로, 이 경우에는 등기일을 기준으로 다른 권리와 순위를 비교합니다.
• 전입일과 근저당권 설정일이 같으면 누가 앞서나요?
  근저당권이 앞섭니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하므로, 같은 날 설정된 근저당권은 임차인의 대항력보다 먼저 효력이 생깁니다.
• 매수인이 보증금을 떠안아야 하는 경우는 언제인가요?
  임차인의 대항력 기준일이 매각으로 소멸하는 최선순위 권리보다 앞서는 경우입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인 지위를 승계하므로, 배당으로 다 받지 못한 보증금을 돌려주어야 합니다.
• 임차권등기 뒤에 들어온 임차인은 어떻게 되나요?
  소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 확정일자에 따른 우선변제는 순위대로 가능합니다.
• 매각물건명세서에 대항력 날짜가 틀리면요?
  매각기일 전에 집행법원에 정정을 요청합니다. 민사집행법 제105조 제1항은 법원이 매각물건명세서에 등기된 부동산에 관한 권리 등을 적도록 정하고 있고, 명세서가 틀리면 매각허가에 대한 이의 사유가 될 수 있습니다.

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