주택 임대차

대항력 있는 세입자가 근저당 뒤 전세권등기를 하면 경매에서 불리한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당보다 먼저 대항력과 확정일자를 갖춘 세입자는 뒤에 전세권등기를 했다가 경매로 말소돼도 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원 93다10552, 93다10569 판결은 두 권리가 별개여서 전세권 말소로 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 지금은 전입일과 확정일자가 근저당 설정일보다 앞서는지 확인하십시오.

불안한 마음에 해 둔 전세권등기 때문에 원래 임차인 권리를 잃을까 걱정하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2023년 4월 보증금 2억5천만원에 아파트를 1년 기간으로 빌려 입주하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 봄 집주인이 한도액 3억원의 근저당을 설정하자 R씨는 불안해 집주인의 협력을 받아 전세권설정등기까지 했습니다. 2026년 그 근저당권자가 경매를 신청했고, R씨는 경매로 전세권이 말소되면 보증금을 지킬 수 없는지, 주택임차인과 전세권자 중 어느 쪽으로 보호받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력 있는 임차인이 나중에 전세권등기를 하면 대항력을 잃나요?

잃지 않습니다. 주택임차인으로서의 권리와 전세권자로서의 권리는 근거 규정과 성립 요건이 다른 별개의 권리입니다. 대항력을 갖춘 임차인이 지위를 강화하려고 전세권설정등기를 했다는 사정만으로 원래의 대항력이 영향을 받지 않습니다.

그래서 이 임차인은 두 지위를 함께 가집니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권, 그리고 민법상 전세권입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 법령에서도 이 구조는 같습니다.

경매로 전세권등기가 말소되면 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 있습니다. 근저당보다 뒤에 설정된 전세권은 경매 매각으로 말소되지만, 근저당보다 먼저 갖춘 주택임대차보호법상 대항력은 그대로 남습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 93다10569 판결은 후순위 전세권이 선순위 근저당 실행으로 말소되더라도 그 전에 확보한 대항력까지 잃지는 않는다고 보았습니다.

매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 대항력이 있는 임차권은 보증금이 모두 변제되지 않으면 경매로 소멸하지 않습니다.

전세권자로 일부 배당받은 뒤 나머지는 어떻게 받나요?

변제받지 못한 나머지는 매수인에게 대항력으로 주장합니다. 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결은 전세권자로서 배당절차에 참가해 전세금 일부를 우선변제받았더라도 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 장애가 없다고 보았습니다. 대항력과 우선변제권 중 하나를 골라 행사할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

확정일자를 받아 둔 임차인이라면 배당에서도 근저당보다 앞선 순위로 보증금 우선변제를 주장할 수 있습니다. 배당을 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하고, 배당으로 전액을 받으면 집을 매수인에게 넘겨줍니다.

임차권·전세권 겸유 임차인 대응 순서

• 날짜 비교 - 전입일, 확정일자, 근저당 설정일, 전세권등기일을 표로 정리합니다. 대항력의 선순위를 확인합니다.
• 배당과 인수 선택 - 배당으로 보증금을 받을지, 매수인에게 인수시킬지 정합니다. 매각 예상가와 매수인 자력을 봅니다.
• 배당요구 - 배당을 택하면 종기 전에 임차인과 전세권자 지위를 함께 적어 배당요구를 합니다.
• 거주 유지 - 매수인에게 대항하려면 보증금을 받을 때까지 거주와 전입을 유지합니다.
• 나머지 청구 - 배당으로 다 받지 못한 금액은 매수인에게 청구하고, 받을 때까지 집을 넘겨주지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권등기를 하면서 임대차계약을 끝내기로 합의했거나 전세권 목적물이 임차 범위와 다르다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권등기를 하면 임대차계약은 없어지나요?
  당연히 없어지지는 않습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 93다10569 판결은 대항력을 갖춘 임차인이 지위를 강화하려고 전세권등기를 했다면 그 등기가 말소돼도 대항력은 남는다고 했습니다. 다만 전세권등기를 하면서 임대차를 끝내기로 합의했다면 다를 수 있어 합의 내용을 확인합니다.
• 후순위 전세권은 배당요구를 안 해도 배당받나요?
  근저당보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 전세권은 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있으면 배당요구 없이도 순위대로 배당받습니다. 다만 주택임차인으로서 확정일자 순위로 배당받으려면 배당요구를 따로 해야 하므로 두 지위를 함께 적어 배당요구를 하는 편이 안전합니다.
• 배당을 받으면 매수인에게 대항력을 못 쓰나요?
  전액을 배당받으면 대항력을 쓸 이유가 없어지고 집을 넘겨줘야 합니다. 일부만 받았다면 나머지 보증금은 매수인에게 대항력으로 주장할 수 있습니다. 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결이 이 점을 인정했습니다. 배당표로 받은 금액을 확인해 나머지를 계산합니다.
• 확정일자와 전세권 중 어느 쪽 순위가 기준인가요?
  둘 다 기준이 될 수 있습니다. 주택임차인 지위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날, 전세권 지위는 전세권등기일이 순위 기준입니다. 이 사례처럼 확정일자가 근저당보다 앞서면 임차인 지위가 유리하므로 그 순위로 배당을 주장합니다.
• 매수인이 전세권이 말소됐으니 나가라고 하면요?
  나가지 않아도 됩니다. 말소된 것은 후순위 전세권일 뿐이고 근저당보다 앞서 갖춘 주택임차인의 대항력은 남아 있습니다. 매수인이 인도명령이나 명도소송을 내면 전입일과 근저당 설정일을 보여 주는 서류로 대항력을 주장하고, 보증금 반환과 동시이행을 요구합니다.
• 보증금을 받으려면 집을 먼저 비워야 하나요?
  배당을 받을 때는 매수인에게 집을 인도했다는 확인이 필요합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없기 때문입니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 받아 배당금을 수령하므로 이사 일정과 배당기일을 맞춰 둡니다.

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