주택 임대차

대지가 팔린 뒤 대지만 경매돼도 소액임차인 최우선변제가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대차를 시작할 때 집과 대지 주인이 같았다면 대지가 팔린 뒤 대지만 경매돼도 소액임차인은 대지 매각대금에서 최우선변제를 받습니다. 대법원은 이 권리가 임대차 성립 당시 주택과 대지 가액을 기초로 한 법정담보물권 성격이라고 보았습니다. 지금은 배당요구의 종기가 언제인지부터 확인해 두십시오.

집주인이 대지를 다른 사람에게 팔았다고 해서 새 대지 주인과 임대차계약을 다시 맺을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 다가구주택 한 칸을 보증금 6천만원에 빌려 전입신고를 마쳤습니다. 계약 당시 집과 대지는 같은 사람 소유였는데, 2024년 집주인이 대지만 다른 사람에게 팔았습니다. 2025년 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했고, 새 대지 주인의 채권자가 대지에 강제경매를 신청했습니다. A씨는 대지만 경매되는데 자신도 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지가 팔린 뒤 대지만 경매돼도 소액임차인 최우선변제가 되나요?

됩니다. 임대차를 시작할 때 집과 대지의 주인이 같았다면, 그 뒤 대지만 다른 사람에게 넘어가 대지만 경매되더라도 소액임차인은 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 이 우선변제권이 법정담보물권 성격을 가지며, 임대차 성립 당시의 주택과 대지 가액을 기초로 보호하는 것이라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 소액임차인 보호 한도를 정할 때 주택가액에 대지의 가액을 포함한다고 적고 있습니다. 여러 필지 가운데 일부 대지만 팔려 그 부분만 경매되는 경우에도 같은 법리가 적용됩니다.

다만 경매신청의 등기 전에 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 두었어야 합니다. 대지 경매개시결정 등기보다 전입신고가 늦으면 최우선변제를 주장할 수 없습니다.

최우선변제로 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

보증금이 지역별 기준 이하이면 그 지역의 한도 안에서 받습니다. 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 최우선변제를 받습니다.

최우선변제액은 매각된 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 대지만 경매되면 대지 매각대금이 계산의 바탕이 되므로, 대지 값이 작으면 한도만큼 받지 못할 수 있습니다. 같은 집에 소액임차인이 여러 명이면 2분의 1 범위를 보증금 비율로 나눕니다.

건물은 경매되지 않았는데 나머지 보증금은 어떻게 받나요?

대지 경매에서 다 받지 못한 보증금은 집주인에게 계속 청구할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다. 그 사이 계속 살면서 대항력을 유지하는 것이 안전합니다.

이사를 가야 한다면 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 다음 옮겨야 기존 대항력과 우선변제권이 남습니다. 남은 보증금은 지급명령이나 보증금반환 소송으로 판결을 받아 건물에 강제집행을 할 수 있습니다.

대지 경매 최우선변제 대응 순서

• 등기부 확인 - 대지와 건물 등기사항증명서를 각각 떼어 대지 소유권이 넘어간 날과 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 전입일이 그보다 앞서야 합니다.
• 소액 해당 여부 계산 - 보증금이 지역별 기준 이하인지 봅니다. 담보물권이 있으면 그 설정일 당시 기준으로 따집니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 계약서와 주민등록초본을 내고 배당요구를 합니다. 이 기한을 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람해 최우선변제액이 반영됐는지 봅니다. 빠졌다면 그 자리에서 이의를 진술합니다.
• 남은 보증금 청구 - 부족한 금액은 집주인을 상대로 청구하고 임차권등기명령을 검토합니다. 이사 계획이 있으면 등기부터 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 여러 필지로 나뉘어 있거나 임대차 시작 후에 집주인이 바뀌었다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지만 경매되면 주택임대차보호법이 적용되나요?
  적용됩니다. 주택임대차보호법상 우선변제는 임차주택의 환가대금에서 받는 것이고, 법은 여기에 대지를 포함한다고 적고 있습니다. 집과 대지가 함께 경매되든 대지만 따로 경매되든 대지 매각대금에서 우선변제를 주장할 수 있습니다.
• 대지 주인이 바뀐 뒤 전입했다면 어떻게 되나요?
  임대차를 시작할 때 이미 집과 대지의 주인이 달랐다면 대지 매각대금에서 우선변제를 받기 어렵습니다. 판례가 보호하는 것은 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지이기 때문입니다. 계약일과 대지 소유권 이전일을 등기부로 비교해 보아야 합니다.
• 배당요구를 하지 않으면 최우선변제를 못 받나요?
  못 받는 것이 원칙입니다. 소액임차인은 등기된 권리자가 아니어서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 종기가 지난 뒤에는 배당요구가 받아들여지지 않으니 경매 통지를 받으면 먼저 종기를 확인하십시오.
• 보증금이 소액 기준을 조금 넘으면 어떻게 되나요?
  최우선변제는 받지 못하지만 확정일자를 받아 두었다면 그 날짜 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다. 확정일자 우선변제도 대지 매각대금에 미칩니다. 소액 기준은 담보물권이 있으면 그 설정일 당시 시행령을 따르므로 등기부를 보고 계산해야 합니다.
• 최우선변제액이 대지값의 절반을 넘으면요?
  넘는 부분은 최우선변제로 받지 못합니다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권이 있습니다. 대지만 경매되는 경우 대지 매각대금이 기준이 되므로 받을 금액이 줄어들 수 있습니다.
• 계약을 갱신했으면 언제를 기준으로 보나요?
  대항력과 확정일자를 처음 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 갱신하면서 보증금을 올렸다면 올린 부분은 다른 순위로 따질 수 있습니다. 갱신 때마다 받은 계약서를 모두 모아 두어야 합니다.

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