주택 임대차

집주인이 대지를 팔아 주인이 달라져도 대지 경매에서 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대차 당시 임대인 소유였던 대지가 남에게 팔려 주택과 대지 소유자가 달라져도 임차인은 대지 경매대금에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 우선변제권이 임대차 당시 주택과 대지 가액을 기초로 한 권리라고 보았습니다. 지금은 계약일 당시 대지 소유자와 대지 경매 사건번호부터 확인해 두십시오.

집주인이 대지를 남에게 팔았다고 해서 대지 쪽 권리가 모두 사라졌다고 생각할 필요는 없습니다. 임대차를 맺을 때의 대지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 8월 보증금 1억 6,000만원에 단독주택 2층을 빌려 같은 날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2024년 집주인은 주택이 서 있는 두 필지 중 한 필지를 다른 사람에게 팔았고, 새 대지 주인은 그 땅을 담보로 대출을 받았습니다. 2026년 그 필지에만 경매가 시작되자 P씨는 대지 경매대금에서 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 주인이 바뀐 뒤 대지 경매에서도 보증금을 받나요?

받을 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 대지만 경매되는 경우에도 대지 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있고, 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 남에게 넘어가 주택과 대지의 소유자가 달라진 경우에도 마찬가지입니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결의 판단입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 확정일자 임차인이 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정합니다. 이 우선변제권은 임대차 성립 당시 주택과 대지의 가액을 기초로 하는 법정담보물권의 성격을 갖기 때문에, 뒤에 대지 소유자가 바뀌어도 따라갑니다.

임대차 뒤에 설정된 대지 근저당과는 누가 먼저인가요?

임차인이 대항요건과 확정일자를 먼저 갖췄다면 그 뒤에 새 대지 소유자가 설정한 근저당권보다 먼저 받습니다. 반대로 임대차 전부터 대지에 설정된 근저당권이 있으면 그 근저당권이 먼저입니다. 순위는 대지 등기부의 설정일과 임차인의 기준일을 비교해 정합니다.

소액임차인의 최우선변제는 선순위 근저당권보다도 앞서지만, 소액임차인 해당 여부는 그 근저당권 설정 당시의 시행령 기준으로 판단합니다.

대지 경매에서 배당받으려면 무엇을 해야 하나요?

대지 경매 사건번호를 확인하고 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 대지 경매는 건물과 따로 진행되어 임차인에게 통지가 늦거나 오지 않는 경우가 많습니다. 확정일자 계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구서를 내고, 배당표에서 순위를 확인합니다.

대지가 임대차 당시 임대인 소유가 아니었다면 이 법리가 적용되지 않습니다. 계약 당시 이미 다른 사람 소유였던 대지에는 우선변제권이 미치지 않으므로, 토지 등기부로 계약일 당시 소유자를 확인해야 합니다.

대지 양도 후 대지 경매 배당 대응 순서

• 계약 당시 소유자 확인 - 토지 등기부로 임대차 계약일에 대지가 임대인 소유였는지 봅니다. 이 법리의 전제입니다.
• 양도일·근저당일 정리 - 대지 소유권 이전일과 새 소유자의 근저당 설정일을 적습니다. 순위 비교의 재료입니다.
• 경매 사건 확인 - 대지 경매 사건번호와 배당요구 종기를 법원경매정보로 확인합니다. 통지가 늦을 수 있습니다.
• 배당요구 - 종기까지 계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 요구하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 점검 - 새 소유자의 채권자보다 뒤로 밀렸으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기를 증명합니다. 판례가 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 계약 당시부터 다른 사람 소유였거나 건물에 법정지상권 다툼이 얽혀 있으면 토지·건물 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지가 계약 전부터 남의 것이었으면요?
  그 경우에는 이 법리가 적용되지 않습니다. 우선변제권은 임대차 성립 당시 임차주택과 대지의 가액을 기초로 하므로, 계약 당시 임대인 소유가 아니었던 대지에는 미치지 않습니다. 토지 등기부로 계약일 당시 소유자를 먼저 확인하십시오.
• 새 대지 주인의 은행보다 먼저 받나요?
  임차인이 대항요건과 확정일자를 먼저 갖췄다면, 그 뒤에 새 대지 소유자가 설정한 근저당권보다 먼저 대지 매각대금에서 받습니다. 확정일자 임차인은 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하기 때문입니다.
• 소액임차인도 대지 경매에서 받나요?
  받을 수 있습니다. 대항요건을 갖춘 소액임차인도 대지만 따로 경매될 때 그 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 금액은 법정 한도 안입니다.
• 대지 경매 통지를 못 받았는데요?
  대지 경매는 건물과 별도로 진행되어 임차인이 이해관계인으로 통지받지 못하는 경우가 있습니다. 통지 여부와 관계없이 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하므로, 법원경매정보에서 대지 지번으로 사건을 직접 검색해 두는 편이 안전합니다.
• 종기를 놓쳤으면 방법이 없나요?
  배당요구가 필요한 채권자가 종기를 놓치면 그 경매에서는 배당받지 못하는 것이 원칙입니다. 이 경우 건물 경매나 임대인의 다른 재산에서 보증금을 받는 방법을 찾아야 합니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지므로 사건 개시 직후 확인해야 합니다.
• 건물은 그대로인데 계속 살아도 되나요?
  건물 임대차는 그대로 존속하므로 계속 살 수 있습니다. 다만 대지 경매에서 배당을 받으려면 종기까지 대항요건을 유지해야 하고, 대지 매수인과 건물 소유자 사이의 법정지상권 다툼이 생기면 건물 사용에도 영향이 있을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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