대지 낙찰자가 새 집주인이 되나요?

되지 않습니다. 임대인 지위를 승계하는 양수인은 임대차 목적인 주거용 건물의 양수인을 말하고, 대지만 산 사람은 여기에 해당하지 않습니다. 건물 소유자인 원래 임대인이 계속 임대인입니다.

대지 경매에서 보증금을 배당받을 수 있나요?

대항요건과 확정일자를 갖췄다면 대지 환가대금에서도 후순위권리자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 대지에 먼저 설정된 근저당권자가 앞서므로 남는 금액이 있을 때만 받고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

보증금은 누구에게 청구하나요?

건물 소유자인 원래 임대인에게 청구합니다. 계약기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송을 내고, 판결을 받아 건물에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않아도 됩니다.

대지 낙찰자가 건물을 철거하라고 하면요?

법정지상권이 성립하면 철거를 구할 수 없습니다. 저당물 경매로 토지와 건물 소유자가 달라지면 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 근저당권 설정 당시 건물이 있었는지와 소유자가 같았는지가 기준입니다.

법정지상권이 없으면 나가야 하나요?

대지 낙찰자가 건물 철거와 대지 인도 판결을 받으면 건물 점유자인 임차인에게 퇴거를 구할 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 하므로, 철거 소송이 시작되면 바로 보증금 확보 방안을 세웁니다.

건물에는 저당권이 없으면 안전한가요?

건물에 담보가 없으면 건물 경매에서 앞서는 권리자가 없어 유리합니다. 그러나 원래 임대인이 대지를 잃을 만큼 재정이 어렵다면 보증금 반환 능력도 의심해야 합니다. 건물에 대한 가압류나 임차권등기명령을 함께 검토합니다.

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주택 임대차

주택 대지만 경매로 넘어갔는데 대지 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주택 대지만 경매로 산 낙찰자는 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인이 아니어서 임차인이 대지 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 대법원은 임대인 지위를 승계하는 양수인을 주거용 건물의 양수인으로 봅니다. 지금은 대지 경매에서 배당요구를 할 수 있는지와 법정지상권이 성립하는지부터 확인하십시오.

기한

대지 경매에서 확정일자 우선변제로 보증금 일부라도 배당받으려면 그 경매의 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

대지가 넘어갔다고 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 건물의 임대차는 건물 소유자와의 관계에서 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 3월 저당권이 전혀 없는 단독주택을 전세보증금 1억 4천만원에 빌려 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 이 주택의 대지에는 집주인이 따로 받은 대출의 근저당권이 설정되어 있었고, 2025년 대지만 경매로 다른 사람에게 넘어갔습니다. 대지 낙찰자는 건물과 자신은 관계가 없다고 했고, O씨는 보증금을 누구에게 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지만 낙찰받은 사람에게 보증금을 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 주택임대차보호법에서 임대인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 말합니다. 대지만 경매로 산 사람은 이 양수인에 해당하지 않으므로, 임대인의 의무를 이행하라고 요구할 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 임차주택의 대지 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 정합니다. 그러나 대법원은 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다는 것과 대지 낙찰자가 임대인이 되는 것은 별개라고 봅니다.

그러면 보증금은 누구에게 받고, 대지 경매에서 배당은 받나요?

보증금은 여전히 건물 소유자인 원래 임대인에게 받습니다. 원래 임대인은 대지를 잃었을 뿐 건물 소유자이자 임대인으로 남아 있습니다. 계약기간이 끝나면 원래 임대인에게 보증금을 청구하고, 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않아도 됩니다.

대지 경매에서 배당을 받을 여지도 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 대지에 먼저 설정된 근저당권이 있으면 그 근저당권자가 앞서므로 남는 금액이 있을 때만 받습니다.

대지 낙찰자가 건물을 철거하라고 하면 어떻게 되나요?

법정지상권이 성립하면 건물을 철거할 필요가 없습니다. 저당물의 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 근저당권 설정 당시 대지 위에 건물이 있었고 둘의 소유자가 같았다면 이 요건을 갖추는 것이 보통입니다.

법정지상권 성립 여부에 따른 결과

법정지상권	건물과 임차인
성립	철거 불가, 임대차 유지
불성립	철거·퇴거 청구 가능, 원래 임대인에게 보증금 청구

성립: 건물과 임차인: 철거 불가, 임대차 유지
불성립: 건물과 임차인: 철거·퇴거 청구 가능, 원래 임대인에게 보증금 청구

출처 - 민법 제366조

법정지상권이 성립하지 않으면 대지 낙찰자는 건물 소유자에게 철거와 대지 인도를 구할 수 있고, 건물 점유자인 임차인에게 퇴거를 구할 수도 있습니다. 이 경우 임차인은 원래 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 하므로, 대지 경매 소식을 들으면 법정지상권 성립 여부부터 확인합니다.

대지만 경매된 주택 임차인 대응 순서

등기부 두 개 확인 - 건물 등기부와 대지 등기부를 따로 떼어 봅니다. 어느 쪽에 근저당권이 있는지가 출발점입니다.
배당요구 - 대지 경매의 배당요구 종기까지 확정일자 임차인으로서 배당요구를 합니다. 남는 금액이 있으면 배당받습니다.
법정지상권 확인 - 근저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 소유자가 같았는지 봅니다.
원래 임대인에게 통지 - 대지 경매 상황과 보증금 반환 계획을 묻는 내용증명을 보냅니다.
보증금 반환 청구 - 기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 원래 임대인을 상대로 소송하고 건물에 강제경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 설정 뒤에 건물을 새로 지었거나 대지와 건물 소유자가 처음부터 달랐다면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

대지가 경매로 넘어가면 그 위의 집도 함께 새 주인이 생긴 것처럼 생각하기 쉽습니다. 그러나 대지 낙찰자는 임대인이 아니고, 보증금은 여전히 건물 소유자에게 받아야 합니다.

그래서 건물 등기부와 대지 등기부를 따로 떼어 보고, 근저당권 설정일과 건물 사용승인일을 함께 적어 두는 것이 중요합니다. 이 날짜가 법정지상권 성립과 배당 순위를 가릅니다.

대지 낙찰자가 건물 철거 소송을 내면 법정지상권 여부가 핵심 쟁점이 되고, 임차인은 그 결과에 따라 원래 임대인에게 보증금과 손해배상을 청구하게 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건물과 대지 등기사항증명서·주민등록초본·대지 경매 사건 자료를 준비해 주시면, 보증금 청구 상대방과 대지 배당 가능성, 법정지상권 성립 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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