주택 임대차

건물은 빠지고 대지만 경매로 팔리면 소액임차인도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 건물 경매가 취하되어 대지만 팔려도 그 주택의 소액임차인은 대지 매각대금에서 소액보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 대법원은 주택임대차보호법의 보호 대상이 건물에만 한정되지 않는다고 판단했습니다. 지금은 대지 근저당 설정 당시 건물이 있었는지부터 확인하십시오.

건물 경매가 취하되었다고 배당요구를 거둬들일 필요는 없습니다. 대지 경매는 그대로 진행되고, 소액임차인의 배당요구도 대지 대금에 대해 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 2월 광역시의 다가구주택 방 한 칸을 보증금 3천만원에 빌려 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 건물이 지어진 뒤 대지와 건물에 근저당을 설정한 금융회사가 2026년 경매를 신청했다가 건물 경매만 취하해 대지만 매각되었습니다. M씨는 권리신고 겸 배당요구를 해 두었는데 대지 대금에서도 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 경매는 취하되고 대지만 팔리면 소액임차인도 배당받나요?

배당받습니다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결은 다가구주택의 대지와 건물에 근저당을 가진 사람이 경매를 신청했다가 건물 경매만 취하해 대지만 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 대지 매각대금에서 소액보증금을 담보물권자보다 먼저 받을 수 있다고 판단했습니다.

주택임대차보호법은 우선변제의 대상인 임차주택에 대지를 포함한다고 정합니다. 건물을 빌리면 당연히 그 부지를 함께 쓰는 것이므로, 법의 보호 대상이 건물만으로 한정되지 않는다는 취지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 문언을 두고 있습니다.

대지 대금에서 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

대지에 근저당이 설정될 때 이미 그 주택이 있었어야 합니다. 대지 저당 뒤에 건물을 새로 지은 경우라면 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결에 따라 대지 대금에서 먼저 받을 수 없습니다. 이 사례처럼 주택을 지은 뒤 근저당을 설정했다면 요건을 갖춥니다.

그 밖에 소액임차인 요건도 갖춰야 합니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 보증금이 지역별 기준 이하여야 합니다. 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하며, 이 주택가액에는 대지 가액이 포함됩니다.

대지만 팔린 뒤 건물에는 계속 살 수 있나요?

건물은 경매되지 않았으므로 임대인과의 임대차는 그대로입니다. 대지 매수인은 건물 소유자에게 철거나 지료를 청구할 수 있지만, 임차인의 보증금 반환 의무는 여전히 건물 소유자인 임대인에게 있습니다.

대지 대금에서 받은 소액보증금만큼 임대인에 대한 보증금 채권은 줄어듭니다. 남은 보증금은 임대차가 끝날 때 임대인에게 청구하고, 대지 매수인이 건물 철거 소송을 내면 그 결과에 따라 점유가 흔들릴 수 있으니 소송 진행을 지켜봐야 합니다.

대지만 매각된 경우 소액임차인 대응 순서

• 경매 대상 확인 - 경매 사건 기록에서 건물 경매가 취하되고 대지만 남았는지 봅니다. 배당요구는 대지 사건에 대해 합니다.
• 설정 시점 확인 - 대지 근저당 설정 당시 지금 건물이 있었는지 봅니다. 있었다면 대지 대금에서 받을 수 있습니다.
• 소액 요건 확인 - 경매신청 등기 전 전입과 보증금 기준을 확인합니다. 선순위 근저당 설정일 기준이 적용될 수 있습니다.
• 배당표 검토 - 대지 대금에서 소액 몫이 빠졌는지 확인합니다. 빠졌으면 배당기일에 이의합니다.
• 남은 보증금 관리 - 받은 금액을 뺀 나머지를 임대인에게 청구합니다. 대지 매수인의 철거 소송 여부도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 근저당 설정 당시 건물이 있었는지 불분명하거나 대지 매수인이 철거를 청구하는 경우에는 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 경매 취하 통지를 받았는데 배당요구가 유효한가요?
  대지 경매에 대한 배당요구로 유효합니다. 대법원 96다7595 판결 사안도 건물 경매신청만 취하되고 대지만 매각된 경우였고, 소액임차인은 대지 낙찰대금에서 우선변제를 받았습니다. 대지 사건 번호로 배당요구가 되어 있는지 확인하십시오.
• 대지 저당 뒤 지은 건물이면요?
  대지 대금에서는 먼저 받지 못합니다. 대법원 99다25532 판결은 대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축된 경우 소액임차인이 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 보았습니다. 설정일과 건물 사용승인일을 비교하십시오.
• 확정일자 임차인도 대지 대금에서 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차주택에 대지를 포함한다고 정하므로, 확정일자 순위에 따라 대지 대금에서도 후순위권리자보다 먼저 받습니다. 순위는 대지 근저당 설정일과 비교해 정합니다.
• 소액 몫은 얼마까지 받나요?
  지역별 금액까지 받되 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항은 주택가액에 대지 가액을 포함한다고 정합니다. 한 건물에 소액임차인이 여럿이면 시행령 제10조 제3항에 따라 나눕니다.
• 전입을 언제까지 했어야 하나요?
  대지 경매신청 등기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 대지 경매개시결정 등기일을 등기부에서 확인하십시오.
• 남은 보증금은 누구에게 받나요?
  건물 소유자인 임대인에게 받습니다. 건물은 경매되지 않았으므로 임대차는 그대로 유지되고, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속합니다.

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