주택 임대차

다가구주택 경매에서 최우선변제 받고 남은 보증금은 비율대로 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 소액임차인으로 일정액을 먼저 배당받고 남은 보증금은 각자 보증금 비율이 아니라 대항요건과 확정일자를 갖춘 순서대로 배당받습니다. 대법원은 소액임차인 지위를 겸한 확정일자 임차인에게 일정액을 먼저 배당한 뒤 나머지를 확정일자 순위에 따라 배당해야 한다고 보았습니다. 지금은 등기부의 근저당 설정일과 각 세대의 전입일·확정일자를 한 표로 정리해 보십시오.

다른 세대와 보증금 비율로 나눠 받을 것이라 보고 확정일자를 대충 넘길 필요는 없습니다. 나머지 보증금은 비율이 아니라 순서로 받습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024. 3. 서울의 3층 다가구주택 2층 한 세대를 보증금 1억2천만원에 빌려 전입하고 확정일자를 받았습니다. 이 건물에는 2023. 9. 설정된 은행 근저당이 있었고, 다른 세대 임차인도 4명이 더 있었습니다. 2026. 5. 건물이 경매에 넘어가자 P씨는 최우선변제 후 남는 6천500만원을 다른 세대와 비율대로 나누는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제를 받고 남은 보증금은 어떤 순서로 배당되나요?

확정일자 순서대로 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 사이에서는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 모두 갖춘 순서대로 우선변제 순위가 정해집니다. 소액임차인 지위를 함께 가진 임차인이라면 먼저 소액임차인으로서 일정액을 배당받고, 남은 보증금은 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당받습니다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 예를 들어 보증금 1억2천만원인 임차인은 5천500만원을 먼저 받고, 나머지 6천500만원은 확정일자 순위에 따라 근저당권자나 다른 임차인과 순서를 다툽니다.

다가구주택에 소액임차인이 여러 명이면 최우선변제액은 어떻게 나누나요?

소액임차인들의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 주택가액의 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눈 금액이 각 임차인의 일정액이 됩니다. 여기서 주택가액에는 대지의 가액도 포함됩니다. 그래서 대지와 건물이 함께 매각되면 전체 매각대금을 놓고 한도를 계산합니다. 한 집에서 가정공동생활을 하는 여러 임차인은 한 명으로 보고 보증금을 합산합니다.

확정일자가 없는 소액임차인의 나머지 보증금은 어떻게 되나요?

확정일자가 없으면 일정액을 넘는 부분은 일반 채권으로 남아 우선순위 배당을 받지 못합니다. 대항요건만 갖춘 소액임차인은 일정액까지만 먼저 받고, 나머지는 담보권자와 확정일자 임차인이 모두 배당받은 뒤 남는 돈이 있을 때만 받을 수 있습니다. 다가구주택은 임차인이 많아 확정일자 하나로 배당액이 크게 달라집니다. 확정일자는 계약서만 있으면 주민센터나 온라인으로 바로 받을 수 있으므로, 전입 때 받지 못했다면 경매 전이라도 지금 받아 두는 것이 순위를 조금이라도 앞당기는 방법입니다.

다가구 소액임차인 배당 순서 대응 순서

• 소액 기준 확인 - 최선순위 담보물권 설정일 기준 시행령으로 소액임차인에 해당하는지 봅니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 순위표 작성 - 등기부의 근저당 설정일과 각 임차인의 전입일·확정일자를 한 표로 정리합니다. 나머지 보증금 배당 순서가 보입니다.
• 다른 임차인 확인 - 전입세대 열람으로 같은 건물 임차인 수와 전입일을 확인합니다. 2분의 1 한도 분할 여부를 가늠합니다.
• 배당요구 - 종기 전에 배당요구를 하고 거주를 유지합니다. 최우선변제와 확정일자 순위 모두 이 요건이 필요합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 일정액과 나머지 배당 순서가 맞게 적혔는지 봅니다. 틀리면 그 자리에서 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 당해세 등 조세채권이 있거나 임차인 중 가족관계인 세대가 섞인 경우에는 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 나머지 보증금은 비율대로 나누나요?
  아닙니다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결은 소액임차인으로서 일정액을 먼저 배당한 뒤 나머지 보증금은 대항요건과 확정일자를 갖춘 순서에 따라 배당해야 한다고 보았습니다.
• 확정일자 순위는 무엇으로 정하나요?
  대항요건(인도와 전입신고)과 확정일자를 최종적으로 모두 갖춘 날이 기준입니다. 전입이 먼저고 확정일자가 나중이면 확정일자 날, 확정일자가 먼저면 전입 다음 날이 순위 기준일이 됩니다.
• 서울에서 최우선변제액은 얼마인가요?
  최선순위 담보물권이 2023. 2. 21. 이후 설정된 서울특별시 주택이면 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 그보다 앞선 근저당이 있으면 설정 당시 기준을 적용합니다.
• 최우선변제액이 주택값 절반을 넘으면요?
  일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 임차인이 여럿이고 일정액 합계가 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눈 금액이 각 임차인의 일정액이 됩니다.
• 가족이 방을 나눠 빌리면 어떻게 되나요?
  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 합산한 보증금이 소액 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다.
• 배당표가 틀리면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당표대로 배당됩니다.

비슷한 상황

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