주택 임대차

다가구 건물 경매는 취하되고 대지만 팔리면 소액임차인도 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대지와 건물 경매 중 건물 경매가 취하되어 대지만 팔렸더라도 소액임차인은 대지 대금에서 소액보증금을 근저당권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 대법원 96다7595 판결이 이렇게 보았고, 받을 수 있는 금액은 대지 대금의 2분의 1이 한도입니다. 지금은 선순위 근저당 설정일 기준으로 소액임차인에 해당하는지 확인하십시오.

건물 경매가 취하됐다고 배당받을 기회가 사라지는 것은 아닙니다. 대지 대금에서도 소액보증금을 먼저 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

서울의 한 다가구주택에는 A씨를 포함해 네 가구가 각각 보증금 1억원에 살고 있었습니다. 2024년 5월 설정된 근저당에 기해 2026년 대지와 건물에 경매가 신청되었는데, 집주인이 일부를 갚아 건물 경매는 취하되고 대지만 4억원에 팔렸습니다. A씨는 대지 대금에서도 소액임차인으로 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 경매가 취하되고 대지만 팔려도 최우선변제를 받나요?

네. 대지와 건물에 대한 경매 중 건물 경매만 취하되어 대지만 팔렸더라도 소액임차인은 대지 대금에서 소액보증금을 근저당권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 대법원은 주택임대차보호법의 적용 대상이 대지를 제외한 건물에만 한정되지 않는다고 보았습니다.

건물을 빌리면 당연히 그 대지도 함께 이용하고, 법도 주택가액에 대지의 가액을 포함한다고 정하고 있기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 최우선변제의 한도를 정하는 주택가액에는 대지의 가액이 포함됩니다.

대지 대금에서 얼마까지 받을 수 있나요?

보증금 중 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하므로, 대지만 팔렸다면 대지 매각대금의 2분의 1까지만 최우선변제로 받습니다. 원안도 이 범위를 적고 있습니다.

다가구주택처럼 소액임차인이 여러 명이면 각자의 보증금 중 일정액을 합한 금액이 대지 대금의 2분의 1을 넘을 때 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 예를 들어 대지 매각대금이 4억원이고 소액임차인 네 명이 각각 5천500만원을 받을 수 있다면 합계 2억2천만원이 2억원을 넘으므로, 2억원을 네 명이 5천만원씩 나눕니다. 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인들은 한 명으로 보고 보증금을 합산합니다.

소액임차인 기준은 언제 시행령을 따르나요?

소액임차인의 보증금 기준과 최우선변제 금액은 원칙적으로 현행 시행령을 따르지만, 개정 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용됩니다. 그래서 선순위 근저당 설정일에 시행되던 시행령 금액으로 소액임차인 여부를 따져야 합니다.

현행 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당이 있다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준인 보증금 1억5천만원 이하, 5천만원까지가 적용됩니다. 각색 사례처럼 근저당이 그 뒤에 설정되었다면 현행 기준을 씁니다.

대지 경매 소액임차인 대응 순서

• 경매 범위 확인 - 대지와 건물 중 어느 쪽 경매가 진행되는지 경매 사건 기록으로 봅니다. 취하된 부분도 확인합니다.
• 소액 기준 확인 - 선순위 근저당 설정일에 시행되던 시행령 기준으로 보증금이 소액인지 봅니다. 지역 구분도 확인합니다.
• 배당요구 - 종기까지 계약서와 주민등록표 등본을 내고 배당요구를 합니다. 경매신청 등기 전 전입 사실이 드러나야 합니다.
• 2분의 1 한도 계산 - 대지 대금의 2분의 1과 소액임차인들의 일정액 합계를 비교합니다. 넘으면 비율로 나눕니다.
• 배당표 대조 - 배당표를 받으면 최우선변제 금액과 순위를 확인합니다. 잘못됐으면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지에만 먼저 설정된 근저당이 있거나 건물이 대지 근저당 설정 뒤에 지어진 경우에 해당하면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물이 나중에 따로 경매되면 어떻게 되나요?
  건물이 뒤에 따로 팔리면 그 대금에서도 최우선변제를 받을 수 있는지 다시 따집니다. 다만 이미 대지 대금에서 받은 금액이 있으므로 보증금 중 일정액 전체를 넘어 중복해 받을 수는 없습니다. 먼저 받은 배당액을 기록해 두고 두 번째 배당에서 나머지만 청구합니다.
• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 최우선변제는 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마친 소액임차인이면 확정일자가 없어도 받습니다. 다만 일정액을 넘는 나머지 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자가 있어야 하므로 함께 받아 두는 것이 좋습니다.
• 서울이 아니면 기준 금액이 다른가요?
  다릅니다. 현행 시행령은 서울특별시, 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시, 광역시와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시, 그 밖의 지역으로 나누어 보증금 기준과 최우선변제 금액을 따로 정합니다. 주택 소재지로 구분을 확인합니다.
• 다가구 세입자가 여러 명이면 모두 받나요?
  각자 소액임차인 요건을 갖추면 모두 받을 수 있습니다. 다만 일정액의 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 대지만 팔렸다면 대지 대금의 2분의 1이 기준이 됩니다.
• 경매가 시작된 뒤 전입하면 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 최우선변제를 받으려면 경매신청의 등기 전에 대항요건인 입주와 전입신고를 갖추어야 합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 전입했다면 소액 보증금이어도 최우선변제 대상이 아니므로 계약 전 등기부를 꼭 확인합니다.
• 배당요구는 따로 해야 하나요?
  해야 합니다. 소액임차인도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제를 받습니다. 법원은 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로 경매 개시 사실을 알게 되면 바로 사건번호로 종기를 확인해 배당요구서를 냅니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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