주택 임대차

다가구주택에 지번만 적어 전입했는데 다세대로 바뀌면 대항력을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 다가구주택에 지번을 정확히 적어 전입신고하고 입주했다면 나중에 건물이 다세대주택으로 바뀌어도 이미 취득한 대항력은 유지됩니다. 대법원 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록이 제3자가 등기부로 확인할 수 있는 공시방법이면 족하다고 봅니다. 지금은 전입 당시 주민등록표에 적힌 지번이 등기부상 지번과 같은지부터 확인하십시오.

건물 구분이 바뀌었다고 해서 전입신고를 새로 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 다가구용 단독주택 2층 한 칸을 보증금 1억 2,000만원에 임차하면서 지번만 적어 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 2025년 3월 집주인이 건물을 다세대주택으로 전환해 호수별로 등기를 나누었고, 그 뒤 B씨가 사는 호수에 근저당권이 설정되었습니다. B씨는 호수를 적지 않은 전입신고로도 대항력이 남아 있는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구에서 다세대로 바뀌면 대항력이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 다가구용 단독주택은 한 채의 건물이라 지번만 정확히 적어 전입신고하면 대항력이 생깁니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 그 뒤 건물이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다.

이유는 등기부에 있습니다. 다세대로 변경된 주택에 이해관계를 가지려는 사람은 등기부에서 다가구에서 다세대로 바뀐 사정을 확인할 수 있고, 그러면 지번만 적힌 전입자가 있을 가능성도 알 수 있다고 본 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건을 주택의 인도와 주민등록으로 정하고 있어 이 판단 기준은 그대로 적용됩니다.

처음부터 다세대주택이면 지번만 적어도 되나요?

처음부터 다세대주택으로 등기된 집이라면 지번만으로는 부족하고 동·호수까지 정확히 적어야 합니다. 다세대주택은 호수마다 따로 등기되는 구분건물이라서, 호수가 빠진 주민등록으로는 제3자가 어느 집의 임차인인지 알 수 없기 때문입니다. 다가구 전입자에게 대항력이 유지되는 것은 전입 당시 건물이 다가구였기 때문입니다.

확정일자 우선변제권도 그대로 유지되나요?

대항력과 확정일자를 갖추었다면 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리도 그대로 유지됩니다. 다만 우선변제권 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해지므로, 확정일자를 늦게 받았다면 그 날짜가 기준이 됩니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

다세대로 바뀐 뒤 집주인이 호수별로 근저당권을 설정했다면, 그 근저당권의 접수일과 임차인의 전입일·확정일자를 비교해 순위를 정합니다. 전입과 확정일자가 모두 근저당권보다 앞서면 경매 매수인에게 대항할 수도 있고 배당에서 먼저 보증금을 받을 수도 있습니다. 두 권리 중 어느 쪽을 쓸지는 매각대금과 보증금 액수를 보고 선택합니다.

다세대 변경 후 대항력 확인 순서

• 전입 기록 확인 - 주민등록초본으로 처음 전입일과 기재 지번을 확인합니다. 전입일 다음 날이 대항력 발생 시점입니다.
• 등기부 대조 - 건물 등기부에서 다가구 보존등기일과 다세대 변경일을 확인합니다. 전입이 변경보다 앞서면 대항력이 유지됩니다.
• 근저당 설정일 비교 - 다세대 변경 뒤 호수별로 설정된 근저당권의 접수일과 전입일을 비교합니다. 전입이 앞서면 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 호수 정정 신고 검토 - 주민센터에 동·호수 추가 기재를 신청할지 검토합니다. 새 신고일로 대항력이 늦춰지지 않도록 정정 방식으로 처리합니다.
• 배당요구 - 경매가 개시되면 배당요구 종기 안에 배당요구를 합니다. 확정일자 순위에 따라 보증금을 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 당시 지번을 틀리게 적었거나 건물이 증축·합병된 경우에는 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 대항력·보증금 반환과 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대로 바뀐 뒤 전입신고를 다시 해야 하나요?
  다시 할 필요는 없습니다. 다가구 시절 지번을 정확히 적어 한 전입신고로 이미 대항력을 취득했고, 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 다세대 변경만으로 이를 잃지 않는다고 보았습니다. 새로 전입신고를 하면 대항력 기준일을 둘러싼 불필요한 다툼이 생길 수 있습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 날의 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 날 근저당권이 설정되면 근저당권이 앞서므로, 입주와 전입은 잔금일보다 앞당길 수 있으면 앞당기는 편이 안전합니다.
• 처음부터 다세대면 호수를 꼭 적어야 하나요?
  적어야 합니다. 처음부터 다세대주택으로 등기된 집은 호수마다 독립된 구분건물이라, 지번만 적은 주민등록으로는 어느 집의 임차인인지 공시되지 않습니다. 이 경우 대항력이 인정되지 않을 위험이 크므로 계약 전에 건축물대장과 등기부로 건물 구분을 확인하고 동·호수를 정확히 적어야 합니다.
• 다세대 변경 뒤 생긴 근저당보다 앞서나요?
  전입일이 근저당권 설정일보다 앞서면 앞섭니다. 이미 취득한 대항력이 유지되므로, 다세대 변경 뒤 설정된 근저당권에 기한 경매에서 매수인은 임대인의 지위를 승계하고 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 등기부의 근저당권 접수일과 초본의 전입일을 비교해 보십시오.
• 확정일자 우선변제 순위는 어떻게 정해지나요?
  대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해집니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 두 요건을 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 전입은 빨랐어도 확정일자를 늦게 받았다면 그 날짜와 근저당 설정일을 비교합니다.
• 집주인이 호수를 추가로 적으라고 하면요?
  정정 신청은 할 수 있지만 새 전입신고로 처리되지 않게 주의해야 합니다. 기존 전입의 대항력은 다세대 변경 뒤에도 유지되므로, 호수 추가는 기존 주민등록의 기재를 바로잡는 방식이어야 합니다. 주민센터에서 처리 방식과 전입일이 그대로 유지되는지 확인하고 초본을 다시 발급받아 두십시오.

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