주택 임대차

다가구가 다세대로 바뀐 뒤 경매 낙찰자가 나가라는데 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 다가구용 단독주택일 때 지번을 정확히 적어 전입신고를 했다면 건물이 다세대로 바뀌어도 이미 얻은 대항력은 남으므로, 전입이 가장 앞선 근저당보다 빨랐다면 경매 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 다세대 전환 사정은 등기부로 확인할 수 있어 지번 기재만으로도 임차인 존재를 알 수 있다고 봅니다. 지금은 가장 앞선 근저당·가압류의 날짜와 내 전입일부터 비교하십시오.

다세대로 바뀌었다고 해서 동·호수를 넣어 새로 전입신고를 할 필요는 없습니다. 새로 신고하면 오히려 전입일이 늦춰진 것처럼 보일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 4월 다가구주택 2층 한 호실을 보증금 1억5천만원에 임차해 지번만 적어 전입신고를 했습니다. 2024년 집주인은 건물을 다세대주택으로 바꿔 호실마다 구분등기를 하고 은행 대출을 받았습니다. 2026년 대출이 연체돼 D씨가 사는 호실이 경매로 넘어가자, 낙찰자는 D씨의 전입신고에 호수가 없어 대항력이 없다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다세대로 바뀌어도 처음 얻은 대항력이 남나요?

남습니다. 다가구용 단독주택일 때 지번을 정확히 적어 전입신고를 했다면 그때 대항력을 적법하게 얻은 것이고, 나중에 건물이 다세대주택으로 바뀌었다는 사정만으로 이미 얻은 대항력을 잃지 않습니다.

대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 이해관계를 맺으려는 제3자가 등기부로 다가구에서 다세대로 바뀐 사정을 확인할 수 있으므로, 지번 기재만으로도 그 건물에 사는 임차인이 있을 가능성을 알 수 있다고 보았습니다. 이 사건도 낙찰자가 임차인에게 건물을 비우라고 한 명도 사건이었고, 임차인의 대항력이 인정됐습니다.

낙찰자가 보증금을 떠안는 경우는 언제인가요?

전입 다음 날이 경매로 소멸하는 가장 앞선 근저당·가압류보다 빠를 때입니다. 이 경우 경매로 집을 산 매수인도 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 넘겨받으므로, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생긴다고 정합니다. 그래서 같은 날 근저당이 설정됐다면 근저당이 앞섭니다.

대항력 있는 임차인이 배당요구를 해 보증금 전액을 배당받으면 낙찰자에게 넘어갈 부담은 없어집니다. 일부만 배당받았다면 남은 보증금은 낙찰자가 떠안고, 임차인은 그 돈을 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.

전입할 때 호수를 안 적었는데 문제가 되나요?

다가구용 단독주택이었다면 문제가 되지 않습니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결은 다가구용 단독주택은 지번만 적어 전입신고해도 충분하고, 거주자 편의상 붙인 호수까지 적을 의무나 필요가 없다고 다시 확인했습니다. 계약서에 적힌 호실과 다른 호실을 넘겨받았거나 살던 호실이 바뀐 경우도 마찬가지라고 보았습니다.

다가구 다세대 전환 대항력 문제는 처음 전입할 때 건물이 등기부상 어떤 건물이었는지에서 출발합니다. 처음부터 다세대주택으로 구분등기된 건물이었다면 결론이 달라질 수 있으므로, 전입 당시 등기부를 따로 떼어 확인합니다.

다세대 전환 주택 명도 요구 대응 순서

• 전입 당시 건물 확인 - 전입일 무렵의 등기부와 건축물대장으로 다가구 단독주택이었는지 확인합니다. 그때 단독주택이었다면 지번만으로 충분합니다.
• 말소기준 권리 비교 - 가장 앞선 근저당·가압류 날짜와 전입 다음 날을 비교합니다. 전입 다음 날이 빠르면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
• 배당요구 여부 결정 - 배당요구 종기 전에 배당요구를 할지 정합니다. 배당요구를 하면 배당받고 남는 금액만 낙찰자에게 청구합니다.
• 명도 요구에 서면 답변 - 낙찰자에게 대항력 근거와 남은 보증금을 적어 답합니다. 보증금을 받을 때까지 집을 비울 수 없다는 뜻을 분명히 합니다.
• 소송 대응 - 명도 소송이 들어오면 전입일과 전환 경위를 증거로 냅니다. 동시이행 주장을 함께 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 무렵 이미 구분등기 절차가 진행 중이었거나 전입신고 지번이 틀렸다면 등기부 변동 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대로 바뀌면 전입신고를 다시 해야 하나요?
  다시 할 필요가 없습니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 다가구 단독주택일 때 지번을 정확히 적어 전입했다면 나중에 다세대로 바뀌어도 이미 얻은 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 새로 전입신고를 하면 전입일이 늦어진 것처럼 보일 수 있으니 주의합니다.
• 호수를 틀리게 적었으면 대항력이 없나요?
  다가구 단독주택이었다면 지번이 정확한 이상 호수를 틀렸어도 대항력에 영향이 없습니다. 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결은 지층 1호를 1층 1호로 잘못 신고한 사안에서도 공시방법으로 유효하다고 보았습니다.
• 낙찰자에게 대항하려면 무엇이 빨라야 하나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날이 경매로 소멸하는 가장 앞선 근저당·가압류보다 빨라야 합니다. 대항력은 전입한 날이 아니라 그 다음 날부터 생기므로, 전입한 날 근저당이 설정됐다면 근저당이 앞섭니다.
• 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 줘야 하나요?
  네. 대항력 있는 임차인에 대해서는 경매로 집을 산 매수인도 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못했다면 남은 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 하고, 임차인은 그때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.
• 배당요구를 하면 불리해지나요?
  대항력 있는 임차인은 배당요구를 할지 선택할 수 있습니다. 배당요구를 하면 배당받은 만큼 낙찰자의 부담이 줄고, 남은 보증금만 낙찰자에게 청구합니다. 배당요구는 종기 전에 해야 하고, 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기 뒤에 철회할 수 없습니다.
• 처음부터 다세대였다면 어떻게 되나요?
  처음부터 다세대로 구분등기된 건물이라면 전입 당시 건물의 표시에 맞게 동·호수까지 적었는지가 따로 문제 될 수 있습니다. 이 글의 결론은 전입 당시 다가구 단독주택이었던 경우를 전제로 합니다. 전입 당시 등기부를 떼어 건물 형태를 먼저 확인합니다.

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