주택 임대차

다가구가 다세대로 구분등기된 뒤 들어온 근저당보다 제 보증금이 앞서나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 다가구일 때 지번을 정확히 적어 전입하고 확정일자를 받았다면 다세대로 구분등기된 뒤 설정된 근저당보다 대항력과 우선변제권이 앞섭니다. 대법원은 다세대 전환만으로 이미 얻은 대항력을 잃지 않는다고 보고, 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날로 정합니다. 지금은 확정일자를 받은 날이 근저당 설정일보다 빠른지부터 확인하십시오.

다세대로 바뀐 뒤 들어온 은행에 순위를 양보해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 날짜가 앞서면 그대로 앞섭니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 2월 다가구주택 한 호실을 보증금 1억4천만원에 임차해 지번으로 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2025년 집주인은 건물을 다세대로 구분등기한 뒤 F씨가 사는 호실에 은행 근저당을 설정했습니다. 2026년 대출이 연체돼 경매가 시작되자, 은행은 구분등기 뒤의 권리관계는 자신이 먼저라며 배당 순위를 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분등기 뒤 설정된 근저당과 순위는 어떻게 정하나요?

대항력과 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당 설정일을 비교해 먼저인 쪽이 앞섭니다. 다가구일 때 지번을 정확히 적어 전입했다면 그 뒤 다세대로 구분등기가 됐어도 처음 얻은 대항력이 유지되므로, 구분등기 뒤 설정된 근저당보다 대개 앞섭니다.

대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 다세대 전환 사정은 등기부로 확인할 수 있어서 지번 기재만으로도 임차인이 있을 가능성을 알 수 있다고 보았습니다. 구분등기 뒤 대출해 준 은행도 이 위험을 알고 들어온 것으로 봅니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 임차주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따른 권리입니다.

확정일자를 늦게 받았다면 어떻게 되나요?

우선변제 순위는 대항요건과 확정일자 가운데 늦게 갖춘 날을 기준으로 정합니다. 전입은 다가구 시절에 했어도 확정일자를 구분등기 뒤 근저당보다 늦게 받았다면, 우선변제 순위는 그 근저당보다 뒤입니다.

대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 사이에서도 두 요건을 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 순위를 정한다고 보았습니다. 다만 확정일자가 늦어 배당 순위가 밀려도, 대항력이 근저당보다 앞서면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.

소액임차인이면 근저당보다 먼저 받을 수 있나요?

소액임차인이라면 보증금 중 일정액은 근저당보다 먼저 받습니다. 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤으면 되고, 확정일자와 선후는 따지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 소액임차인은 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인이고, 최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다. 이 금액 기준은 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 시행령을 따르므로, 오래된 근저당이 있으면 그때 기준이 적용될 수 있습니다.

최우선변제액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못하고, 한 주택에 소액임차인이 여럿이면 2분의 1 범위에서 나눕니다. 구분등기로 호실마다 따로 경매되면 내 호실의 가액을 기준으로 계산합니다.

구분등기 후 근저당 배당 대응 순서

• 등기 날짜표 작성 - 전입일, 확정일자, 구분등기일, 근저당 설정일을 한 줄로 놓습니다. 두 요건 중 늦은 날이 근저당보다 빠른지 봅니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 임대차계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 소액임차인 해당 여부 확인 - 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준 금액표로 소액임차인인지 봅니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표 초안을 열람합니다. 순위가 틀리면 배당기일에 이의를 진술합니다.
• 남은 보증금 청구 - 대항력이 근저당보다 앞서는데 전액을 받지 못했다면 낙찰자에게 청구합니다. 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 구분등기 전에 이미 건물 전체에 근저당이 있었거나 여러 호실이 한꺼번에 경매된다면 공동담보 배당 방식이 달라지므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분등기 뒤 근저당이 저보다 앞설 수 있나요?
  대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날이 근저당 설정일보다 늦다면 우선변제 순위에서는 근저당이 앞섭니다. 대법원 2007다45562 판결은 두 요건을 최종적으로 갖춘 순서로 순위를 정한다고 보았습니다. 전입이 빨라도 확정일자가 늦으면 그 날짜가 기준입니다.
• 다세대로 바뀐 뒤 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  다시 받을 필요는 없습니다. 이미 받은 확정일자는 계약서에 대한 것이어서 건물 형태가 바뀌어도 그대로 효력이 있습니다. 다가구일 때 얻은 대항력도 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결에 따라 다세대 전환 뒤 유지됩니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  확정일자 임차인이나 소액임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다. 대항력이 근저당보다 앞선다면 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 보증금 전액을 청구하는 선택도 있습니다.
• 소액임차인 기준은 언제 기준으로 보나요?
  가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 시행령 기준을 따릅니다. 현행 기준은 서울특별시 보증금 1억6천500만원 이하, 최우선변제액 5천500만원까지입니다. 오래된 근저당이 있으면 그 당시의 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
• 소액 최우선변제는 호실 가격과 관계있나요?
  관계있습니다. 최우선변제를 받는 일정액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 구분등기로 호실마다 따로 경매되면 그 호실의 매각대금이 기준이고, 소액임차인이 여럿이면 2분의 1 범위에서 나눕니다.
• 배당을 다 못 받으면 나머지는 어떻게 하나요?
  대항력이 가장 앞선 근저당보다 먼저 생겼다면 보증금을 모두 받을 때까지 임차권이 경매로 소멸하지 않습니다. 남은 보증금은 낙찰자에게 청구하고, 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 대항력이 뒤라면 원래 임대인에게 청구합니다.

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