주택 임대차

다가구주택 전입신고 때 호수를 잘못 적었는데 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 다가구주택은 지번만 정확하면 호수를 잘못 적었더라도 대항력이 있어 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 지층 1호를 연립 101호로 잘못 신고한 경우에도 주민등록이 유효하다고 보았습니다. 지금은 전입한 지번이 건물 등기부 지번과 같은지부터 확인하십시오.

호수를 바로잡으려고 서둘러 전입신고를 다시 할 필요는 없습니다. 다가구주택은 지번이 맞으면 호수 기재와 관계없이 주민등록이 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 보증금 1억2,000만원에 다가구주택 지층 1호를 임차했습니다. 전입신고 때 이웃들이 부르는 대로 101호라고 적었고, 전입 뒤 집주인이 건물에 근저당권을 설정했습니다. 2026년 봄 경매로 건물이 팔리자 매수인은 주소가 틀려 대항력이 없다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택은 호수를 틀리게 적어도 대항력이 있나요?

네, 다가구주택은 단독주택이므로 지번을 정확히 적었다면 호수를 이웃이 부르는 대로 틀리게 적었더라도 대항력이 있습니다. 판례는 지층 1호를 연립 101호로 잘못 신고한 임차인의 주민등록도 유효하다고 보았습니다.

이유는 다가구주택의 호수가 법령상 근거 없이 거주자 편의로 붙인 표시이기 때문입니다. 등기부 갑구에 지분 옆으로 호수가 적혀 있어도 등기관이 편의상 적은 것일 뿐입니다. 건물 어느 부분에 누가 사는지는 담보를 잡으려는 사람이 직접 조사해야 한다는 것이 판례의 입장입니다.

그래서 임차인이 해야 할 일은 지번을 정확히 적는 것 하나입니다. 도로명주소로 신고하는 요즘에도 같은 건물 번호로 적었다면 같은 원리가 적용됩니다. 반대로 인접한 다른 지번으로 적었다면 호수와 관계없이 대항력이 생기지 않으므로 지번 확인이 먼저입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 다가구주택에서 이 주민등록은 지번 기재로 충족됩니다.

다가구주택 안에서 다른 호수로 옮기면 다시 전입해야 하나요?

같은 다가구주택 안에서 호수만 옮겼다면 전입신고를 다시 하지 않아도 대항력은 유지됩니다. 주민등록이 지번 단위로 효력을 가지므로 건물 안 이동은 주민등록의 변경이 아닙니다.

다만 계약이 새로 체결된 것이라면 보증금 증액분에 대해서는 새 계약서에 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제 순위가 생깁니다. 증액 전에 설정된 근저당권보다 증액분이 앞설 수는 없습니다.

다가구가 나중에 구분등기되면 달라지나요?

다가구주택이 구분등기되고 집합건축물대장까지 작성되었다면 그때부터는 공동주택처럼 동·호수를 정확히 적어야 합니다. 구분등기만 되고 관청이 일반건축물대장을 그대로 둔 경우에는 여전히 지번만으로 충분합니다.

전입할 때 이미 대항력을 갖추었다면 나중에 건물이 구분등기되었다는 사정만으로 그 대항력을 잃지는 않는다고 보는 것이 판례의 흐름입니다. 대항력 판단은 전입신고 당시를 기준으로 합니다.

다가구 호수 오기 대응 순서

• 지번 대조 - 주민등록표 초본의 지번과 건물 등기부 지번이 같은지 확인합니다. 같다면 호수 오기는 문제가 되지 않습니다.
• 대장 종류 확인 - 건축물대장이 일반대장인지 봅니다. 집합대장이면 동·호수 기준이 적용됩니다.
• 권리 순위 확인 - 전입 다음 날과 근저당권 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 배당 여부 선택 - 대항력 있는 임차인은 배당요구를 할지, 매수인에게 보증금 반환을 요구할지 정합니다. 배당요구 종기 전에 결정합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도를 요구하면 판례를 들어 대항력을 주장하는 답변서를 냅니다. 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 구분등기되었거나 지번 자체가 틀린 경우에 해당하면 대장·등기·초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번까지 틀리게 적었다면 어떻게 되나요?
  지번이 틀리면 대항력이 생기지 않는다고 보아야 합니다. 판례는 임차 주택 지번과 인접한 다른 지번으로 전입한 경우 제3자가 그 주택에 사는 사람으로 인식할 수 없다고 보았습니다. 이때는 바로 주소 정정 신고를 하고 그날 이후 순위로 따집니다.
• 매수인이 호수가 틀렸다며 인도소송을 냈어요
  다가구주택이고 지번이 맞다면 판례를 근거로 대항력을 주장할 수 있습니다. 답변서에 주민등록표 초본, 건축물대장, 전입 당시 등기부를 붙이고 97다29530 판결을 인용합니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않겠다는 동시이행 항변도 함께 냅니다.
• 확정일자를 받은 계약서의 호수도 틀렸어요
  계약서 호수가 틀려도 임대차 목적물이 특정된다면 확정일자의 효력에는 영향이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 확정일자는 계약서가 그날 존재했다는 증명이기 때문입니다. 다만 호수 표기가 다른 계약과 헷갈릴 정도라면 계약 경위를 보여 줄 자료를 함께 준비합니다.
• 가족 중 한 명만 전입해도 되나요?
  됩니다. 주민등록 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함합니다. 가족이 전입해 함께 살고 있다면 임차인 본인이 잠시 주소를 옮겨도 대항력을 잃지 않는다는 판례가 있습니다.
• 소액임차인이면 최우선변제도 받을 수 있나요?
  경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳤고 보증금이 시행령 기준 이하라면 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 주택가액 2분의 1을 넘을 수는 없습니다.
• 다가구 전입 후 호수를 정정해야 하나요?
  대항력 때문에 정정할 필요는 없습니다. 다만 우편물 수령이나 법원 송달이 틀린 호수로 가서 경매 통지를 놓칠 수 있으므로 실제 호수로 주소를 정리해 두는 편이 실무상 안전합니다. 정정해도 이미 가진 대항력에는 영향이 없습니다.

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