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담보로 넘긴 부동산, 빚을 갚는 조건으로 말소 소송만 내면 10년 제척기간이 지켜지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 변제기부터 10년 안에 빚을 실제로 갚지 않고 변제를 조건으로 말소 소송만 냈다면 담보 목적 소유권이전등기의 말소청구권은 10년이 지나면서 확정적으로 소멸합니다. 대법원은 변제 없는 말소 청구나 변제 조건부 소 제기를 제척기간 준수에 필요한 권리 행사로 보지 않습니다. 지금은 변제기가 언제였는지와 10년이 끝나는 날짜를 먼저 계산하십시오.

말소 소송을 먼저 내야 권리가 지켜진다고 생각할 필요는 없습니다. 제척기간 안에 필요한 것은 소송이 아니라 채무의 실제 변제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 변제기를 2016. 3. 31.로 정해 B씨에게서 2억원을 빌리면서 시가 4억원인 자기 아파트의 소유권이전등기를 담보로 넘겨주었습니다. 돈을 갚지 못한 채 시간이 흘렀고, A씨는 2026. 3. 2. 원리금을 갚는 것을 조건으로 소유권이전등기를 말소하라는 소송을 냈습니다. 재판은 변제기부터 10년이 지난 2026년 9월에 변론을 마쳤고, A씨는 법원이 말소를 명할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 넘긴 등기는 언제까지 말소를 청구할 수 있나요?

채무자는 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액과 이자·손해금을 채권자에게 지급하고 담보 목적 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 그러하지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 차용물 대신 다른 재산권을 이전하기로 예약하면서 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 2억원을 빌리고 4억원짜리 부동산을 넘겼다면 이 법이 적용됩니다.

변제 조건부로 말소 소송을 내면 제척기간을 지킨 것인가요?

지킨 것이 아닙니다. 채무자가 제척기간이 지나기 전에 피담보채무를 갚지 않은 채 또는 변제를 조건으로 말소를 청구해도 제척기간 준수에 필요한 권리 행사로 볼 수 없습니다. 이는 말소등기 청구 소송을 제기한 경우에도 마찬가지입니다.

제척기간은 기간이 지나면 그 자체로 권리가 소멸하는 제도입니다. 소멸시효처럼 소 제기로 중단되지 않으므로, 소송 중에 10년이 지나면 변론종결 당시 말소청구권은 이미 소멸한 상태가 됩니다. 그래서 법원은 말소 청구를 받아들이지 않습니다.

10년이 지나면 부동산은 채권자 것이 되나요?

말소청구권이 사라진다고 곧바로 채권자가 정산 없이 소유권을 갖는 것은 아닙니다. 채권자가 소유권을 취득하려면 변제기 후 청산금 평가액을 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다.

소유권이전등기를 이미 마친 채권자는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다. 부동산 가액이 채권액보다 크다면 채무자는 말소를 청구할 수 없게 되더라도 청산금 지급을 청구할 수 있는지 따져 보아야 합니다.

담보 목적 등기 말소 대응 순서

• 변제기 확인 - 차용증과 약정서로 변제기를 확인하고 10년이 끝나는 날을 계산합니다. 변제기 연장 합의가 있었다면 그 날짜가 기준이 됩니다.
• 채무액 산정 - 원금, 약정 이자, 지연손해금을 계산합니다. 말소 청구에는 이 금액 전부의 지급이 필요합니다.
• 변제 또는 공탁 - 제척기간 안에 채권자에게 채무액을 지급합니다. 채권자가 받지 않으면 변제공탁을 합니다.
• 말소 청구 - 변제 사실을 근거로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 채권자가 부동산을 처분하지 못하게 처분금지가처분을 함께 검토합니다.
• 청산금 확인 - 10년이 지났다면 청산 통지와 청산금 지급이 있었는지 확인합니다. 청산 절차가 없었다면 청산금 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변제기 연장 합의가 있었거나 담보가 아닌 매매였다는 주장이 있는 경우에는 약정서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 목적 등기의 말소·청산금 청구 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보로 넘긴 등기는 언제까지 말소할 수 있나요?
  채무의 변제기가 지난 때부터 10년 안에 채무액을 지급하고 말소를 청구해야 합니다. 그 전이라도 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없습니다. 채무액에는 반환할 때까지의 이자와 손해금이 포함됩니다.
• 변제 조건부 말소 소송도 권리 행사인가요?
  아닙니다. 피담보채무를 갚지 않은 채 또는 변제를 조건으로 말소를 청구하거나 소를 제기해도 제척기간 준수에 필요한 권리 행사로 보지 않습니다. 기간이 지나면 말소청구권은 확정적으로 소멸합니다.
• 소송 중에 10년이 지나면 어떻게 되나요?
  제척기간은 소 제기로 중단되지 않으므로 소송 중에 10년이 지나면 말소청구권이 소멸합니다. 변론종결 당시 권리가 없으므로 법원은 말소 청구를 받아들이지 않습니다. 기간 안의 변제나 공탁이 있었는지가 결론을 가릅니다.
• 가등기담보법은 언제 적용되나요?
  차용물 반환에 관하여 다른 재산권을 이전하기로 예약하고, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 빌린 돈보다 비싼 부동산을 담보로 넘겼다면 대부분 여기에 해당합니다.
• 채권자는 언제 소유권을 취득하나요?
  채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 등기를 이미 넘겨받았다면 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다.
• 10년이 지나면 청산금도 못 받나요?
  말소청구권이 소멸해도 채권자는 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다. 부동산 가액이 채권액보다 크다면 청산 통지와 청산금 지급이 있었는지 확인하고 청산금 청구를 검토할 수 있습니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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