주택 임대차

다세대 동호수가 바뀌어 주민등록을 정정했는데 대항력은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

준공 뒤 건축물대장과 등기부의 동·호수가 달라져 주민등록을 정정했다면 대항력은 정정된 이후에 생깁니다. 대법원 94다13176 판결은 실제 표시와 다른 주민등록은 공시 효력이 없고 정정된 뒤에야 대항력을 취득한다고 보았습니다. 지금은 정정일이 찍힌 주민등록초본과 등기부의 근저당권 설정일을 비교하십시오.

처음 계약서의 동·호수를 고쳐 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 판단 기준은 주민등록 표시입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023년 9월 신축 다세대주택을 분양 당시 부르던 「A동 302호」로 보증금 1억 4천만 원에 임차해 그대로 전입하고 확정일자를 받았습니다. 준공 뒤 건축물대장과 등기부에는 이 집이 「B동 302호」로 적혔고, N씨는 2025년 경매 절차에서 배당요구를 한 뒤에야 이를 알고 주민등록을 정정했습니다. N씨는 대항력이 처음 전입한 날부터인지 정정한 날부터인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동호수를 정정하면 대항력은 언제부터 생기나요?

주민등록이 실제 동·호수에 맞게 정정된 이후에야 대항력을 취득한 것으로 봅니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결은 임차 당시 부르던 동·호수로 전입했는데 준공 뒤 건축물관리대장과 등기부에 다른 동·호수가 등재된 사안에서, 실제 표시와 다른 주민등록은 임대차 공시 방법으로 유효하지 않고 이의신청으로 정정된 뒤에 비로소 대항력이 생긴다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따르면 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 정정한 날이 주민등록을 마친 날이 되므로 그 다음 날 0시부터 대항력이 있습니다.

정정 전 배당요구를 했으면 그 배당요구는 어떻게 되나요?

정정 전 대항요건이 인정되지 않으면, 처음 전입일을 기준으로 한 우선변제 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 94다13176 판결 사안도 임차인이 확정일자 계약서로 권리신고와 배당요구를 한 뒤에야 표시가 다른 것을 알고 정정한 경우였습니다. 우선변제 순위는 정정 후 대항요건과 확정일자가 함께 갖춰진 때를 기준으로 다시 따집니다.

정정 뒤 대항요건을 갖춘 시점이 경매신청 등기 전이라면 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는 경우 최우선변제를 주장할 여지가 있습니다.

처음 전입일로 인정받을 방법은 없나요?

처음 주민등록 주소가 건축물관리대장 기재에 근거한 것이라면 달리 볼 여지가 있습니다. 판례는 공시 효력을 제3자가 그 주민등록으로 임차인의 존재를 인식할 수 있는지로 판단하므로, 처음 표시로도 제3자가 그 집을 특정할 수 있었다는 자료가 있으면 다툴 수 있습니다. 다만 동·호수가 서로 다른 집을 가리키는 경우에는 인정되기 어렵습니다.

예를 들어 처음 표시가 건물 전체에서 존재하지 않는 호수였고 누구나 그 집을 뜻한다고 알 수 있었다면 주장해 볼 수 있습니다. 반대로 처음 표시가 실제로 존재하는 다른 호실과 같다면, 제3자는 그 호실에 임차인이 있다고 오해하게 되므로 공시 효력이 인정되기 어렵습니다. 어느 쪽인지 건축물대장 전체 호실 목록으로 확인합니다.

동호수 정정 후 대항력 대응 순서

• 표시 차이 확인 - 건축물대장·등기부와 주민등록 동·호수를 나란히 비교합니다. 어느 단계에서 달라졌는지 봅니다.
• 정정 신청 - 주민센터에 주민등록 기재 정정을 신청합니다. 정정일이 새 대항력의 기준입니다.
• 정정일 기록 - 정정 사실이 나타난 초본을 발급받아 둡니다. 배당에서 날짜를 증명합니다.
• 권리신고 보완 - 경매 중이라면 정정 사실을 경매법원에 알립니다. 배당 순위를 다시 따지는 자료가 됩니다.
• 부족분 대비 - 배당이 줄어들 경우 임대인 상대 청구와 가압류를 검토합니다. 받을 재산을 미리 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 주소의 출처가 건축물관리대장이었는지 다툼이 있거나 정정일 전후로 권리가 여러 개 설정됐다면 대장·등기부·초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정정 신청한 날과 처리된 날 중 언제가 기준인가요?
  주민등록이 실제로 정정된 때를 기준으로 봅니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결은 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 대항력을 취득한다고 판단했습니다. 두 날짜가 다르면 초본으로 확인하십시오.
• 정정 후 대항력은 몇 시부터 생기나요?
  정정된 날의 다음 날 0시부터입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 날 설정된 근저당권이 있으면 근저당권이 앞섭니다.
• 확정일자를 먼저 받아 둔 건 소용없나요?
  소용이 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자가 모두 갖춰진 때 생기므로, 확정일자를 먼저 받아 두었다면 정정 후 대항요건을 갖춘 날이 기준이 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 두 요건을 요구합니다.
• 처음 전입 주소로도 인정받을 수 있나요?
  처음 표시로 제3자가 그 집을 인식할 수 있었다면 다툴 여지가 있습니다. 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결은 사회통념상 인식 가능성을 기준으로 합니다. 동·호수가 다른 집을 가리키면 인정되기 어렵습니다.
• 정정 전에 경매가 시작됐으면요?
  소액임차인 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 이를 정합니다. 정정이 경매신청 등기 뒤라면 최우선변제를 받기 어렵습니다.
• 현관 호수만 믿고 신고한 경우도 같나요?
  같은 기준이 적용됩니다. 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결은 현관문 표시대로 「1층 201호」로 전입했는데 공부상 「1층 101호」인 경우 대항력이 없다고 보았습니다. 전입 전 건축물대장을 확인하는 것이 예방책입니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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