주택 임대차

다세대 전입신고 때 호수가 빠졌다가 나중에 추가되면 대항력은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

누가 호수를 빠뜨렸는지에 따라 다릅니다. 임차인이 호수를 적어 신고했는데 행정 착오로 빠졌다가 특수주소변경으로 추가됐다면 처음 전입신고 때로, 임차인이 처음부터 호수를 적지 않았다면 호수가 추가된 때로 대항력을 판단합니다. 지금은 주민센터에서 처음 전입신고서 사본을 받아 호수 기재 여부를 확인해 두십시오.

주민등록등본에 호수가 빠져 있었다는 사실만으로 보호를 포기할 필요는 없습니다. 신고를 어떻게 했는지부터 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 9월 다세대주택 한 호실을 보증금 1억8천만원에 임차해 전입신고를 했습니다. 2025년 11월 은행 대출 심사 과정에서 주민등록등본에 동·호수 없이 지번만 적혀 있다는 사실을 알고 특수주소변경으로 호수를 추가했습니다. 그 사이 2024년에 집주인이 근저당권을 설정했고, 2026년 경매가 시작됐습니다. C씨는 자신이 신고서에 호수를 적었는지부터 기억이 나지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입신고 때 호수가 빠졌으면 대항력이 없나요?

처음부터 없다고 단정할 수 없습니다. 주민등록이 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 다세대주택처럼 호수마다 별개인 공동주택은 호수까지 맞아야 공시가 됩니다.

그래서 호수 없이 지번만 등록된 기간에는 원칙적으로 그 호수 임차권이 공시되지 않습니다. 다만 호수가 빠진 원인이 임차인이 아니라 담당공무원의 착오라면 사정이 달라집니다.

공무원 착오로 호수가 빠진 경우는 언제부터 대항력이 생기나요?

처음 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다. 임차인이 전입신고를 올바르게 했다면 그것으로 대항력이 생기고, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 틀리게 기재됐더라도 대항력에 영향이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

반대로 임차인이 처음부터 호수를 적지 않아 나중에 특수주소변경으로 호수를 추가했다면, 호수가 추가된 때 비로소 공시가 이루어지므로 그 다음 날부터 대항력을 따집니다. 대법원도 특수주소변경의 경위와 효력을 심리해 둘 중 어느 시점인지 가려야 한다고 보았습니다.

다가구주택도 호수를 적어야 하나요?

아닙니다. 다가구용 단독주택은 공동주택이 아니라 단독주택이므로 지번만 적어 전입신고를 해도 대항요건을 갖춥니다. 거주자 편의로 붙인 호수까지 적을 의무는 없습니다.

다세대주택인지 다가구주택인지는 건축물대장으로 확인합니다. 등기부에 호수별로 소유자가 따로 있으면 다세대주택입니다. 다가구주택이었다면 호수 누락은 처음부터 문제되지 않으므로, 대항력 발생일은 지번으로 전입신고를 한 다음 날로 봅니다. 같은 건물 안에서 다른 호실로 옮겨 다시 신고한 경우에도 처음 신고가 유효한 공시방법으로 남습니다.

호수 누락 임차인 대응 순서

• 건물 종류 확인 - 건축물대장으로 다세대인지 다가구인지 확인합니다. 다가구라면 지번만으로도 대항력이 있습니다.
• 처음 신고서 발급 - 주민센터에 처음 전입신고서 사본을 신청합니다. 호수를 적었는지가 드러납니다.
• 변경 경위 확인 - 특수주소변경을 누가 언제 왜 했는지 처리 내역을 받습니다. 공무원 착오인지 임차인 누락인지 가립니다.
• 등기부 대조 - 근저당권·가압류 설정일과 두 후보 날짜를 비교합니다. 어느 날짜가 인정되느냐에 따라 순위가 바뀝니다.
• 배당요구와 이의 - 배당요구의 종기 전에 배당요구를 하고, 순위가 잘못 매겨지면 배당기일에 이의한 뒤 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호수가 빠진 경위가 서류로 드러나지 않거나 동 표시까지 틀린 경우라면 주민등록 처리 내역과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 호수가 빠진 주민등록도 대항력이 있나요?
  누락 원인에 따라 다릅니다. 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다46033 판결은 특수주소변경으로 호수가 추가된 경우 그 경위와 효력을 심리해 처음 전입신고 때와 특수주소변경 때 중 언제 대항력이 생겼는지 가려야 한다고 보았습니다.
• 공무원 실수로 호수가 빠졌다면요?
  처음 전입신고 때를 기준으로 대항력이 생깁니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결은 임차인이 전입신고를 올바르게 했다면 담당공무원의 착오로 주민등록표에 다르게 기재됐더라도 대항력에 영향이 없다고 보았습니다.
• 제가 호수를 안 적었다면 어떻게 되나요?
  호수가 추가된 때부터 공시가 이루어지므로 그 다음 날부터 대항력을 따집니다. 다세대주택은 호수까지 맞아야 사회통념상 해당 호실 임차인으로 인식할 수 있기 때문입니다. 그 사이 설정된 근저당권이 있다면 그보다 뒤 순위가 됩니다.
• 다가구주택은 지번만 적어도 되나요?
  됩니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결은 다가구용 단독주택은 단독주택이므로 지번만 기재해 전입신고를 하면 충분하고, 편의상 붙인 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다고 보았습니다.
• 대항력은 전입신고 당일부터 생기나요?
  아닙니다. 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 제3자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 날 근저당권이 설정됐다면 근저당권이 앞섭니다.
• 경매에서 순위가 잘못 잡히면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의하고, 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 보므로 처음 전입신고서를 미리 확보해 두어야 합니다.

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