매매 계약

등기 안 넘긴 땅 주인이 그 위 건물을 산 제게 철거를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅 주인이 매매계약 이행으로 땅을 넘겨준 뒤라면 등기 전이라도 매수인이 지은 건물을 산 사람에게 철거를 요구할 수 없습니다. 대법원은 인도받은 매수인의 점유·사용권을 건물 취득자도 함께 취득한다고 봅니다. 지금은 땅 매매계약서와 땅을 넘겨준 날짜를 확인해 두십시오.

토지 등기가 아직 전 주인 명의라는 이유만으로 건물을 헐거나 땅 주인에게 따로 사용료 계약을 새로 맺어 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 A씨에게서 땅을 사기로 하고 잔금 일부만 남긴 채 땅을 넘겨받았습니다. 소유권이전등기는 잔금을 치른 뒤 하기로 해 등기는 A씨 명의로 남아 있었는데, B씨는 그 땅에 창고 건물을 지어 2025년 C씨에게 팔았습니다. A씨는 땅이 아직 자기 명의라며 C씨에게 창고를 철거하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 전 땅을 판 사람이 그 위 건물을 산 사람에게 철거를 요구할 수 있나요?

요구할 수 없습니다. 매수인이 소유권이전등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받았다면 매매계약의 효력으로 토지를 점유·사용할 권리가 생깁니다. 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카1682 판결은 매수인이 그 토지에 지은 건물을 취득한 사람도 이 점유·사용권을 함께 취득하므로, 매도인은 그에게 토지소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 부동산 소유권이 등기를 해야 옮겨 간다고 정하므로, 등기 전까지 땅 소유자는 여전히 매도인입니다. 그래도 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있으면 소유자의 반환청구를 거부할 수 있고, 매매계약에 따른 점유·사용권이 바로 그 권리가 됩니다.

방해제거청구도 같은 이유로 막히나요?

막힙니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있지만, 정당한 점유·사용권에 따라 지은 건물은 소유권을 위법하게 방해하는 것이 아닙니다. 87다카1682 판결도 건물 철거를 구하는 방해제거청구를 같은 이유로 배척했습니다.

다만 매수인에게 땅을 인도한 것이 아니라 사용만 잠시 허락한 경우, 매매계약이 해제된 경우에는 점유·사용권의 근거가 사라집니다. 이때는 매도인이 건물 소유자에게 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

잔금을 못 받은 매도인은 무엇을 할 수 있나요?

매도인은 매수인에게 잔금 지급을 청구하고, 지급이 없으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 해제되면 매수인과 그에게서 권리를 이어받은 사람의 점유 근거도 문제가 됩니다.

계약을 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지지만, 해제 전에 이해관계를 맺은 제3자의 권리를 해치지는 못합니다. 건물을 산 사람이 이 제3자에 해당하는지는 등기와 인도 경위를 보고 따져야 하므로, 해제 통지 전에 건물 매수인의 등기 시점을 확인합니다.

등기 전 토지 위 건물 철거 요구 대응 순서

• 토지 매매 경위 확인 - 땅 주인과 전 건물주 사이의 매매계약서와 잔금 지급 내역을 확인합니다. 계약 이행으로 인도했는지가 첫 쟁점입니다.
• 인도 시점 자료 확보 - 땅을 넘겨받은 날, 건축허가 신청일, 착공일을 자료로 남깁니다. 매도인이 건축을 알고도 이의하지 않았다는 사정도 여기서 드러납니다.
• 건물 매매 자료 정리 - 건물 매매계약서와 등기사항전부증명서로 내가 건물을 취득한 날을 확인합니다. 해제의 제3자 보호 판단에 쓰입니다.
• 회신과 협의 - 점유·사용권을 이유로 철거 요구에 응할 수 없다는 취지로 회신합니다. 동시에 전 건물주의 잔금 정리를 요청합니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 매매계약에 따른 점유·사용권 항변을 제출합니다. 해제 주장이 함께 나오면 해제 요건도 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약이 해제됐거나 토지 사용을 잠시 허락한 것에 불과하다는 주장이 있으면 계약서와 인도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 부동산 매매대금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 전 매수인도 땅을 쓸 권리가 있나요?
  있습니다. 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인은 소유권이전등기를 받기 전이라도 매매계약의 효력으로 토지를 점유·사용할 권리를 가집니다. 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카1682 판결의 판단이며, 매도인은 이 매수인에게 토지 인도를 구할 수 없습니다.
• 건물을 산 사람도 그 권리를 주장할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 87다카1682 판결은 매수인이 토지 위에 지은 건물을 취득한 사람은 토지에 대한 매수인의 점유·사용권까지 함께 취득한다고 보았습니다. 그래서 토지 매도인은 건물 취득자에게 토지소유권에 기한 철거나 인도를 청구할 수 없습니다.
• 매도인이 계약을 해제하면 어떻게 되나요?
  해제되면 매수인의 점유·사용권 근거가 사라져 매도인이 철거와 인도를 구할 수 있게 됩니다. 다만 민법 제548조 제1항 단서는 해제로 제3자의 권리를 해치지 못한다고 정하므로, 해제 전에 건물을 취득해 등기를 마친 사람의 지위는 따로 따져야 합니다.
• 잔금을 안 주면 매도인이 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 민법 제544조가 정하는 이행지체 해제 요건입니다. 최고서와 해제 통지는 도달 시점이 남도록 내용증명으로 보내는 것이 일반적입니다.
• 땅을 잠시 쓰게 해 준 것뿐이라면요?
  매매계약의 이행으로 인도한 것이 아니라 사용만 잠시 허락한 것이라면 87다카1682 판결의 점유·사용권 법리가 그대로 적용되지 않습니다. 민법 제214조에 따라 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있으므로, 인도 경위를 증명하는 자료가 결론을 가릅니다.
• 땅 주인에게 사용료를 내야 하나요?
  매매계약에 따른 점유·사용권으로 쓰는 동안에는 토지 사용 대가를 따로 낼 근거가 약합니다. 매매대금에 토지 사용의 대가가 들어 있다고 보기 때문입니다. 다만 매매계약이 해제되면 원상회복 과정에서 사용이익 반환이 문제 될 수 있어 해제 여부를 먼저 확인합니다.

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