임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 계약 기간이 아직 남아 있다면 먼저 계약 종료 사유와 날짜를 정리해야 합니다.

결정문 받은 날 이사하면 안 되나요?

안전하지 않습니다. 대항력은 임차권등기를 마쳐야 유지되고, 등기 전에 점유를 잃으면 그때 대항력이 소멸합니다. 대법원은 그 뒤 등기가 되어도 이전 대항력이 소급해 회복되지 않는다고 보았습니다. 등기부에서 임차권등기를 확인한 뒤 이사합니다.

등기 뒤에는 주민등록을 옮겨도 되나요?

옮겨도 됩니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다. 새집에 전입신고를 해도 기존 집의 대항력과 확정일자 순위는 등기로 유지됩니다.

임차권등기 비용은 누가 내나요?

임차인이 먼저 내지만 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 영수증과 인지·송달료 납부 내역을 모아 보증금 반환 소송에서 함께 청구합니다.

등기 전에 이미 이사했다면 방법이 없나요?

등기가 되면 그때부터 새 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 다만 그 사이 설정된 근저당보다 순위가 뒤로 밀려 경매 때 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 등기부에서 이사일과 등기일 사이에 들어온 권리가 있는지부터 확인합니다.

보증보험 회사가 대신 신청해도 같은가요?

같습니다. 금융기관 등은 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 대항력이 유지되는지는 임차인이 등기 전에 점유를 잃었는지로 판단합니다. 보험금 청구와 이사 날짜를 정할 때 등기 완료 여부를 먼저 확인합니다.

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임차권등기명령 결정문을 받았는데 바로 이사해도 대항력이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 결정문만으로는 대항력이 유지되지 않고 등기부에 임차권등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 경우에만 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지한다고 정합니다. 지금은 등기사항전부증명서에서 임차권등기가 올라갔는지 확인하십시오.

그 자리에서

임차권등기명령 결정문을 받았다면 이삿날을 잡기 전에 등기부에 임차권등기가 실제로 올라갔는지 확인하십시오. 등기 전에 집을 비우면 그때 대항력이 사라집니다.

임차권등기를 마친 뒤라면 새집으로 전입신고를 해도 됩니다. 기존 집에 주민등록을 남겨 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 보증금 2억원에 아파트를 2년 임차했고, 2026년 5월 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했습니다. 2026년 8월 임차권등기명령 결정문을 받은 A씨는 새집 입주일이 다가오자 결정문만 받은 상태에서 바로 이사해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

결정문만 받고 이사하면 대항력은 어떻게 되나요?

결정만으로는 대항력이 유지되지 않습니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마쳐야 이사 뒤에도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 결정과 등기 사이에는 며칠에서 몇 주의 간격이 생길 수 있습니다.

임차권등기명령과 이사 순서

계약 종료
보증금 미반환
신청
관할 법원에 임차권등기명령 신청
결정
결정문 송달, 대항력 유지 효과 없음
등기
등기부에 임차권등기 기재
이사
등기 확인 뒤 이사와 새 전입신고

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 그 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 반대로 등기 전에 이사하면 대항력은 점유를 잃은 때 소멸합니다. 대법원은 2025년 판결에서 그 뒤 등기가 되어도 대항력이 소급해 살아나지 않고 등기한 때부터 새 대항력이 생긴다고 보았습니다.

이 차이는 그 사이에 근저당이 설정된 경우 크게 드러납니다. 새 대항력은 먼저 설정된 근저당보다 뒤에 서게 되어, 경매가 되면 매수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

임차권등기가 끝났는지는 어떻게 확인하나요?

등기사항전부증명서를 발급받아 을구에 주택임차권 등기가 기재되었는지 확인합니다. 결정문 송달일이 아니라 등기부에 적힌 접수일이 기준입니다. 법원이 결정 후 등기소에 등기를 촉탁하므로, 결정문을 받은 뒤 며칠 간격으로 등기부를 확인합니다.

등기부에 임차권등기가 보이면 그 등기 기록을 출력해 보관합니다. 등기부에는 보증금, 주민등록일, 확정일자가 함께 적히므로 내 기존 대항력과 우선변제권의 날짜가 그대로 옮겨졌는지도 대조합니다.

등기 뒤 이사하면 보증금과 비용은 어떻게 되나요?

등기를 마친 뒤에는 이사해도 기존 순위의 대항력과 우선변제권이 유지되고, 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송을 낼 때 이 비용을 함께 청구합니다.

임차권등기가 된 집을 그 뒤에 빌린 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다. 그래서 임대인은 새 세입자를 구하기 어려워지고, 이것이 보증금 반환 협상에서 임차인에게 유리한 사정이 되기도 합니다.

임차권등기 후 이사 대응 순서

결정문 확인 - 임차권등기명령 결정문을 받으면 사건번호와 결정일을 적어 둡니다. 아직 대항력이 유지되는 단계가 아닙니다.
등기부 확인 - 등기사항전부증명서에서 주택임차권 등기를 확인합니다. 등기 접수일이 기준입니다.
이사와 전입 - 등기를 확인한 뒤 이사하고 새집으로 전입신고를 합니다. 순서가 바뀌면 대항력이 소멸합니다.
집 인도 시점 정리 - 이사 뒤 현관 비밀번호와 출입 카드를 언제 넘길지 정합니다. 보증금을 받기 전 넘기면 다툼의 소지가 생깁니다.
반환 청구 - 보증금 반환 소송이나 지급명령을 내면서 등기 비용도 함께 청구합니다. 판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 결정과 등기 사이에 근저당이나 가압류가 새로 들어온 경우에 해당하면 등기부와 이사 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차권등기명령 결정문을 받으면 절차가 끝났다고 보고 바로 이사하는 임차인이 많습니다. 실제로는 결정 뒤 등기소에 등기가 기재되어야 대항력이 유지되고, 그 전에 이사하면 대항력이 사라집니다. 2025년 대법원 판결도 이 점을 분명히 했습니다.

다툼이 생기면 이사한 날과 등기 접수일이 기준이 됩니다. 이사 날짜는 새집 전입신고일과 이삿짐 계약서로, 등기 접수일은 등기부로 확인되므로 두 서류를 함께 보관해 두어야 합니다.

이 기록은 경매 배당과 매수인과의 인도 분쟁에서 대항력이 이어졌는지를 판단하는 증거가 됩니다. 순서가 바뀌었다면 그 사이 들어온 근저당과의 순위를 다시 따져 대응 방법을 정합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임차권등기명령 결정문·등기사항전부증명서·주민등록표 초본을 준비해 주시면, 이사 가능 시점·대항력 유지 여부·보증금 반환 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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