주택 임대차

임차권등기 뒤 집이 경매되면 따로 배당요구를 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 들어갑니다. 대법원 2005다33039 판결은 이런 임차권등기를 민사집행법 제148조 제4호의 우선변제청구권 등기에 준해 당연 배당 대상으로 보았습니다. 지금은 등기부에서 임차권등기일이 첫 경매개시결정 등기일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

경매개시 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구서를 내지 못했다고 걱정할 필요는 없습니다. 다만 채권계산서는 내 두는 것이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023. 6. 오피스텔을 보증금 1억3천만원에 임차해 확정일자를 받았고, 2025. 6. 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못해 2025. 9. 임차권등기를 마친 뒤 이사했습니다. 2026. 2. 은행이 근저당권에 기해 이 오피스텔에 경매를 신청했습니다. S씨는 이미 등기가 돼 있으니 배당요구를 따로 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 했으면 배당요구 없이 배당받나요?

첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 받습니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결은 임차권등기가 기존 대항력과 우선변제권을 유지시키는 담보적 기능을 주목적으로 한다고 보고, 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 속한다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 저당권·전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정하는데, 위 판결은 임차권등기를 이에 준한다고 보았습니다. 위 사례의 S씨가 여기에 해당합니다.

경매개시 뒤에 임차권등기를 했다면요?

배당요구를 해야 합니다. 첫 경매개시결정 등기 뒤에 마친 임차권등기는 위 판결의 적용 대상이 아니어서, 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자로서만 배당을 받습니다. 이때는 권리신고 겸 배당요구신청서에 계약서와 등기 사항을 붙여 냅니다.

우선변제권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 임차권등기로 유지되는 확정일자 우선변제권도 여기에 해당합니다. 경매개시 전후 어느 때 등기했는지 확실하지 않다면 배당요구를 함께 해 두는 것이 안전합니다.

배당 순위는 무엇으로 정해지나요?

원래의 대항력과 확정일자 날짜로 정해집니다. 임차권등기 전에 이미 대항력과 우선변제권을 가졌다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 뒤 이사해 주민등록을 옮겨도 잃지 않습니다. 순위는 임차권등기일이 아니라 처음 대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 따집니다.

위 사례라면 S씨의 순위는 2023. 6. 확정일자 기준이고, 은행 근저당권 설정일이 그보다 늦다면 S씨가 먼저 배당받습니다. 보증금을 경매에서 다 받지 못한 경우 대항력 있는 임차권이라면 매수인이 남은 보증금을 인수합니다.

임차권등기 후 경매 배당 대응 순서

• 날짜 대조 - 임차권등기일과 첫 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 배당요구 필요 여부가 정해집니다.
• 순위 확인 - 처음 전입일·확정일자와 근저당권 설정일을 비교합니다. 배당 순위의 기준입니다.
• 배당요구 또는 계산서 - 개시 뒤 등기면 종기 전 배당요구를, 개시 전 등기면 채권계산서를 냅니다. 누락을 막습니다.
• 배당표 열람 - 배당기일 전에 배당표에 이름과 금액이 있는지 봅니다. 빠졌으면 이의를 준비합니다.
• 배당이의 - 배당기일에 이의하고 기한 안에 배당이의 소송을 냅니다. 순위가 뒤집히는 경우가 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차권등기 전에 이사했거나 확정일자 없이 등기만 한 경우라면 주민등록초본과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매개시 전 임차권등기면 아무것도 안 내도 되나요?
  배당요구는 안 해도 됩니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결은 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 임차권등기 임차인을 배당요구 없이도 배당받을 채권자로 보았습니다. 다만 보증금 액수를 분명히 하려고 채권계산서를 내 두는 것이 안전합니다.
• 경매개시 뒤 임차권등기는 어떻게 하나요?
  배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 민사집행법 제148조 제2호는 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 임차권등기를 마쳤다면 계약서와 등기 사항을 붙여 권리신고 겸 배당요구신청서를 냅니다.
• 배당 순위는 임차권등기일 기준인가요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 정합니다. 순위는 처음 입주·전입과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 따지고, 등기 전에 권리가 없었다면 등기일부터 권리가 생깁니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 알 수 있나요?
  법원 공고나 사건 기록으로 확인합니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 대법원 경매 정보에서 사건번호로 조회하면 종기 날짜가 나옵니다.
• 경매로 보증금을 다 못 받으면 어떻게 되나요?
  대항력이 있으면 매수인이 인수합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 대항력이 없다면 남은 보증금은 집주인의 다른 재산에 집행해 받습니다.
• 배당표에서 빠져 있으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의를 합니다. 배당기일에 출석해 배당표에 이의를 진술하고, 법정 기한 안에 배당이의 소송을 내야 배당액을 다툴 수 있습니다. 첫 경매개시결정 등기 전 임차권등기라는 점을 등기부로 보이면 배당 대상임을 주장할 수 있습니다.

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