등기·명의신탁

20년 점유해 시효가 됐는데 등기 명의인의 등기가 무효면 누구에게 이전등기를 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

진정한 소유자에게 청구해야 합니다. 등기부에 소유자로 올라 있어도 그 등기가 원인무효라면 그 사람은 소유자가 아니어서 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기를 청구할 상대방이 되지 못합니다. 지금은 진정한 소유자를 대위해 무효 등기를 먼저 말소하고, 이어 진정한 소유자에게 이전등기를 청구하는 순서로 준비하십시오.

등기 명의인과 진정한 소유자를 모두 상대로 하나씩 따로 소송해야만 하는 것은 아닙니다. 한 소송에서 말소 청구와 이전등기 청구를 함께 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 등기부상 B씨 소유로 된 밭을 경작해 왔고 2024년 20년이 지났습니다. 2025년 B씨를 상대로 이전등기를 청구하려고 등기 경위를 확인하던 중, B씨의 등기가 서류 위조에 기초한 원인무효 등기이고 진정한 소유자는 C씨라는 사실을 알게 되었습니다. 등기부에는 아직 B씨 명의 등기가 남아 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효취득 이전등기는 원래 누구에게 청구하나요?

시효가 완성된 당시의 소유자에게 청구합니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득하고, 그 등기는 시효 완성 당시 소유자를 상대로 청구합니다. 보통은 등기부상 소유자가 그 사람입니다.

그러나 등기부상 소유자의 등기가 원인무효라면 사정이 다릅니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2008다71858 판결은 등기부상 소유자로 등기된 사람이라도 진정한 소유자가 아니면 그를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조의 해석도 같습니다.

무효 등기가 남아 있으면 어떤 순서로 청구하나요?

진정한 소유자를 대위해 무효 등기를 말소한 뒤 진정한 소유자에게 이전등기를 청구합니다. 대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결은 시효 완성 당시 소유권보존등기나 이전등기가 무효라면 점유자는 소유자를 대위해 무효 등기의 말소를 구하고 다시 소유자를 상대로 이전등기를 구해야 한다고 보았습니다.

점유자는 진정한 소유자에게 이전등기청구권이라는 특정채권을 가지므로, 이를 보전하기 위해 소유자가 무효 등기 명의인에게 가진 말소청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 무효 등기 명의인에게 방해 제거를 청구할 수 있고, 점유자는 이 권리를 대위합니다.

진정한 소유자가 사망했으면 누구를 상대로 하나요?

상속인들을 상대로 합니다. 진정한 소유자가 시효 완성 뒤 사망했다면 이전등기 의무도 상속인들에게 상속분대로 넘어가므로, 상속인 전원을 피고로 삼아 각자의 지분에 관한 이전등기를 구합니다. 상속인 일부를 빠뜨리면 그 지분은 등기를 받을 수 없습니다.

진정한 소유자나 그 상속인이 시효 완성 뒤 제3자에게 소유권을 넘기면 그 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다. 무효 등기 말소와 이전등기 소송을 준비하는 동안 처분금지가처분으로 등기를 묶어 두는 것이 안전합니다.

취득시효 이전등기 대응 순서

• 점유 기간 정리 - 점유 시작일과 20년이 된 날, 점유를 넘겨받은 경위를 정리합니다. 시효 완성일이 상대방을 정하는 기준입니다.
• 무효 사유 확인 - 등기 명의인의 등기가 왜 무효인지 판결·수사 기록·등기 원인 서류로 확인합니다. 무효 입증이 말소 청구의 전제입니다.
• 진정한 소유자 특정 - 무효 등기 전 소유자와 그 상속인을 제적등본·가족관계증명서로 특정합니다. 상속인이 여럿이면 전원을 피고로 삼습니다.
• 처분금지가처분 - 소송 전에 등기를 묶어 둡니다. 소송 중 제3자에게 넘어가면 시효취득을 주장하기 어렵습니다.
• 말소·이전등기 병합 청구 - 무효 등기 명의인에게는 대위에 의한 말소를, 진정한 소유자에게는 이전등기를 한 소송에서 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무효 등기 명의인에게서 다시 제3자가 등기를 넘겨받았거나 등기부취득시효가 문제 되면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기와 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효 등기 명의인을 상대로 이긴 판결은 소용없나요?
  이전등기를 받는 데는 소용이 없습니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2008다71858 판결은 진정한 소유자가 아닌 등기 명의인을 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다고 보았습니다. 상대방을 진정한 소유자로 바꿔 다시 청구해야 합니다.
• 점유자가 진정한 소유자를 대신해 말소를 구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 점유자는 진정한 소유자에게 이전등기청구권을 가지므로 민법 제404조 제1항에 따라 이 채권을 보전하기 위해 소유자의 말소청구권을 대위 행사할 수 있습니다. 대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결도 이 순서를 확인했습니다.
• 20년 점유는 어떻게 계산하나요?
  점유를 시작한 날부터 20년이 되는 날 시효가 완성됩니다. 민법 제245조 제1항에 따라 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하고, 앞사람의 점유를 넘겨받았다면 합쳐서 계산할 수 있습니다. 소유자 변동이 없다면 기산점을 임의로 정할 수 있다는 판례도 있습니다.
• 진정한 소유자가 시효 완성 뒤 땅을 팔면요?
  산 사람에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결은 시효 완성 뒤 등기하지 않는 사이 제3자에게 소유권이전등기가 되면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 그래서 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다.
• 소유의 의사는 누가 증명하나요?
  원칙적으로 점유자가 증명할 필요가 없습니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 다만 상대방이 임대차 등 타주점유의 권원이나 남의 땅인 줄 알면서 무단 점유한 사정을 증명하면 추정이 깨집니다.
• 말소와 이전등기를 한 소송에서 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 무효 등기 명의인에게는 진정한 소유자를 대위해 말소를, 진정한 소유자에게는 시효취득을 원인으로 이전등기를 구하는 청구를 병합하면 됩니다. 두 판결이 함께 확정되어야 등기를 순서대로 정리할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성