주택 임대차

계약한 집주인이 등기부상 소유자가 아니면 대항력이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약한 상대방이 등기부상 소유자가 아니더라도 그 사람에게 적법한 임대 권한이 있었다면 임차인은 인도와 전입신고로 대항력을 취득합니다. 대법원 95다22283 판결은 주택임대차보호법의 보호가 소유자와 맺은 계약에 한정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약 상대방이 어떤 근거로 집을 빌려줄 수 있었는지 서류로 확인해 보십시오.

계약서를 소유자 명의로 새로 쓸 필요는 없습니다. 임대 권한이 있는 사람과 맺은 계약이라면 지금 계약서로도 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 2월 부동산 중개사무소를 통해 보증금 1억 5천만 원에 다세대주택을 임차했습니다. 입주하고 전입신고까지 마친 뒤 등기부를 다시 보니 소유자는 계약서의 임대인이 아닌 그 형으로 되어 있었습니다. 임대인은 형 명의로 등기만 해 두었을 뿐 실제 주인은 자신이라고 설명했고, C씨는 자신의 대항력이 인정되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 사람과 계약해도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 다만 그 사람에게 적법한 임대 권한이 있어야 합니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 소유자인 임대인과 맺은 계약에 한정되지 않고, 소유자는 아니지만 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인과 맺은 계약도 포함된다고 보았습니다. 이 사건은 등기 명의를 다른 사람에게 신탁해 둔 실제 소유자(명의신탁자)와 계약한 경우였습니다.

권한이 있는 임대인과 계약했다면 대항력 요건은 소유자와 계약한 경우와 같습니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 요건을 두고 있습니다.

어떤 사람이 적법한 임대 권한을 가진 사람인가요?

소유자로부터 임대할 권한을 받았거나 법률상 그 권한이 인정되는 사람입니다. 판례가 인정한 명의신탁자 외에도, 소유자에게서 임대를 위임받은 대리인이나 관리인, 소유자의 동의를 받고 다시 세를 놓는 임차인(전대인)이 이런 예입니다. 전대의 경우 임대인의 동의가 없으면 임대인은 원래 임대차를 해지할 수 있어 권한이 문제될 수 있습니다.

반대로 소유자와 아무 관계없이 집을 빌려준 사람과 맺은 계약은 그 사람과의 사이에서만 효력이 있습니다. 이 경우 소유자가 집을 비워 달라고 하면 대항하기 어렵고, 보증금은 계약 상대방에게 청구해야 합니다.

소유자가 집을 팔면 새 주인에게도 대항할 수 있나요?

적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약하고 대항력을 갖췄다면 새 주인에게도 대항할 수 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 이 규정은 「그 밖에 임대할 권리를 승계한 자」도 양수인에 포함합니다.

소유자 아닌 임대인 대항력 대응 순서

• 등기부와 계약서 대조 - 등기부 소유자와 계약서 임대인 이름을 비교합니다. 다르면 권한 서류가 필요합니다.
• 권한 서류 확보 - 위임장·인감증명서, 명의신탁 약정서, 전대 동의서 중 해당하는 것을 받습니다. 대항력 인정의 전제가 됩니다.
• 소유자 확인 - 가능하면 소유자에게 직접 임대 사실을 확인받아 문자로 남깁니다. 권한 유무 다툼을 줄여 줍니다.
• 전입신고와 확정일자 - 입주 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
• 등기부 변동 확인 - 매매나 근저당권 설정이 있는지 주기적으로 봅니다. 새 주인이 생기면 임대인 지위 승계 여부를 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 상대방이 권한 없이 세를 놓은 것으로 의심되거나 이미 소유자가 명도를 요구하고 있다면 계약서·위임 서류·등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 아닌 사람과 쓴 계약서도 유효한가요?
  계약 당사자 사이에서는 유효합니다. 민법 제618조는 임대차를 사용·수익하게 할 것과 차임 지급을 약정하는 계약으로 정할 뿐 임대인이 소유자일 것을 요구하지 않습니다. 다만 소유자에게 대항할 수 있는지는 임대 권한 유무에 따라 달라집니다.
• 명의신탁자와 계약하면 보호받나요?
  보호받습니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 등기 명의를 신탁해 둔 실제 소유자와 계약한 임차인도 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 취득한다고 보았습니다. 명의신탁 사실을 보여 주는 자료를 함께 받아 두는 것이 좋습니다.
• 대리인과 계약할 때 무엇을 받아야 하나요?
  소유자의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자에게 직접 확인하십시오. 적법한 대리권이 있어야 소유자에게 계약 효력이 미치고, 그래야 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력도 문제없이 인정됩니다. 보증금은 소유자 명의 계좌로 보내는 편이 안전합니다.
• 권한 없는 사람과 계약했다면 어떻게 되나요?
  소유자에게는 대항하기 어렵습니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결이 보호 범위를 적법한 임대 권한을 가진 임대인과의 계약으로 한정했기 때문입니다. 소유자가 명도를 요구하면 집을 비워야 할 수 있고, 보증금은 계약 상대방에게 청구하게 됩니다.
• 전대인과 계약한 전차인도 대항력이 있나요?
  집주인의 동의를 받은 전대라면 전차인이 전입신고를 해 임차인의 대항요건이 유지됩니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 적법한 전대에서 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지·존속한다고 보았습니다. 동의 여부를 먼저 확인하십시오.
• 집이 팔리면 새 주인이 보증금을 돌려주나요?
  대항력을 갖췄다면 새 주인이 임대인 지위를 승계하므로 새 주인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 임대인 지위 승계자로 봅니다. 대항력이 없으면 원래 계약 상대방에게 청구해야 합니다.

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