주택 임대차

전세권 등기필증에 찍힌 접수인도 임대차 확정일자로 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

인정됩니다, 전세권설정계약서가 원래 임대차와 동일성이 있으면 그 계약서가 첨부된 등기필증의 등기관 접수인은 임대차의 확정일자로 봅니다. 대법원 2001다51725 판결은 전세권이 건물에만 설정돼도 대지와 건물 전부에 대한 확정일자로 보았습니다. 지금은 등기필증 원본과 첨부 계약서를 찾으십시오.

임대차계약서에 주민센터 확정일자 도장이 없다는 이유만으로 우선변제를 포기할 필요는 없습니다. 같은 임대차에 관한 다른 증서에 확정일자가 있으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 7월 보증금 2억3천만원에 단독주택을 임차해 입주와 전입신고를 마쳤고, 집주인과 협의해 같은 금액으로 건물에만 전세권설정등기를 했습니다. 임대차계약서에는 확정일자를 따로 받지 않았습니다. 2026년 경매에서 후순위 근저당권자는 T씨에게 확정일자가 없다며 대지 매각대금에 대한 우선변제를 다퉜습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권등기 서류에 찍힌 접수인도 확정일자로 인정되나요?

인정됩니다. 임차인이 지위를 강화하려고 따로 전세권설정계약서를 쓰고 전세권설정등기를 했다면, 계약일자가 달라도 당사자·목적물·보증금으로 동일성이 인정되는 한 그 전세권설정계약서도 원래 임대차에 관한 증서로 봅니다. 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 민법 부칙 제3조 제4항의 확정일자에 해당합니다.

대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결은 이런 등기필증이 있으면 원래 임대차계약서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다.

전세권은 건물에만 설정했는데 대지까지 우선변제가 되나요?

됩니다. 원래 임대차가 대지와 건물 전부에 관한 것이었다면, 사정상 전세권설정계약서와 전세권등기가 건물에만 되어 있어도 전세금이 임대차보증금과 같은 금액으로 적혀 있는 이상 대지와 건물 전부에 관한 임대차에 확정일자가 있는 것으로 봅니다. 임차인의 우선변제권은 대지를 포함한 환가대금에 미칩니다.

전세권자로서의 우선변제는 이와 별개로 전세권이 설정된 건물에 대해 등기 순위로 인정됩니다. 그래서 임대차의 우선변제권과 전세권을 함께 주장해 유리한 쪽으로 배당을 받습니다.

전세권등기를 했으면 임대차 확정일자는 따로 안 받아도 되나요?

따로 받아 두는 것이 안전합니다. 판례는 등기필증의 접수인을 확정일자로 인정했지만, 지금은 등기를 마치면 등기필증 대신 등기필정보를 받으므로 접수인이 찍힌 계약서가 남지 않을 수 있습니다. 임대차계약서에 주민센터·등기소·공증인 확정일자를 받아 두면 이런 다툼이 생기지 않습니다.

전세권등기가 있다고 주민등록을 옮기면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 사라지고 전세권자로서의 권리만 남습니다. 두 권리를 모두 유지하려면 주민등록과 거주를 계속합니다.

전세권등기 임차인 확정일자 확인 순서

• 증서 찾기 - 등기필증 원본과 첨부된 전세권설정계약서, 원래 임대차계약서를 모두 찾습니다. 접수인 날짜를 확인합니다.
• 동일성 정리 - 두 계약서의 당사자·목적물·금액이 같은지 대조합니다. 날짜가 달라도 동일성이 인정되면 됩니다.
• 배당요구 - 임대차 우선변제와 전세권 우선변제를 모두 주장하며 배당요구를 합니다. 증서 사본을 첨부합니다.
• 배당표 확인 - 확정일자 기준일이 등기 접수일로 반영됐는지 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.
• 새 계약 대비 - 앞으로의 계약은 임대차계약서에 확정일자를 따로 받습니다. 등기필정보만으로는 증명이 어려울 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약서의 금액이나 목적물이 원래 임대차와 다르면 두 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 계약서의 날짜가 달라도 되나요?
  됩니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결은 전세권설정계약서가 원래 임대차계약서와 계약일자가 달라도 계약당사자, 계약목적물, 보증금액에 비추어 동일성이 인정되면 원래 임대차에 관한 증서로 볼 수 있다고 보았습니다. 금액이 다르면 동일성이 흔들립니다.
• 등기필정보만 있으면 확정일자로 인정되나요?
  확실하지 않습니다. 판례는 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인을 확정일자로 보았는데, 지금 발급되는 등기필정보에는 계약서에 찍힌 접수인이 없을 수 있습니다. 등기사항증명서의 접수일과 등기원인증서를 함께 제출해 다퉈 볼 수 있으나, 임대차계약서에 확정일자를 따로 받는 것이 안전합니다.
• 전세권자 배당과 임차인 배당 중 무엇이 유리한가요?
  사안마다 다릅니다. 전세권은 건물에만 설정됐다면 건물 매각대금에서만 우선변제를 받지만, 임대차 우선변제권은 대지를 포함한 환가대금에 미칩니다. 대신 전세권은 주민등록 유지가 필요 없습니다. 두 권리를 모두 주장해 배당표에서 유리한 쪽이 반영되게 합니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 주택 임대차 계약 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다. 계약서 원본에 부여 번호와 날짜가 있는지 확인합니다.
• 전세권등기 뒤 이사하면 어떻게 되나요?
  주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 잃고 전세권자로서의 권리만 남습니다. 전세권은 등기로 효력이 유지되지만 건물에만 설정됐다면 대지 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 함께 검토합니다.
• 배당표에 확정일자가 늦게 잡혔으면요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 그날부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 증명을 집행법원에 냅니다. 등기필증의 접수인 날짜를 확정일자로 인정해 달라고 주장하며 원본을 증거로 냅니다. 기한을 넘기면 배당표대로 확정됩니다.

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