주택 임대차

계약서에 아파트 동·호수를 빠뜨리고 확정일자를 받았는데 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약서에 아파트 명칭과 동·호수가 빠졌더라도 그 임대차에 관해 진정하게 작성된 계약서라면 확정일자의 효력은 인정됩니다. 대법원 99다7992 판결이 확정일자는 보증금 변경 방지 장치일 뿐 공시 수단이 아니라고 보았습니다. 지금은 전입신고 주소의 동·호수가 정확한지부터 확인하십시오.

계약서를 새로 써서 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 새로 받으면 오히려 순위가 새 날짜로 밀릴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 보증금 2억3,000만원에 아파트를 임차하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 집이 경매에 넘어간 뒤 계약서를 다시 보니 지번과 층수만 있고 아파트 이름과 동·호수가 빠져 있었습니다. A씨는 이 확정일자로도 우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동·호수가 빠진 계약서의 확정일자도 효력이 있는 이유는?

확정일자는 보증금 액수를 나중에 바꾸는 것을 막기 위한 장치일 뿐, 임대차를 다른 사람에게 알리는 공시 수단이 아니기 때문입니다. 대법원은 확정일자를 받은 계약서가 그 임대차에 관한 것으로 진정하게 작성되었다면 아파트 명칭과 동·호수를 빠뜨렸다는 이유만으로 확정일자 요건을 갖추지 못했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 확정일자는 계약서에 날짜를 확정해 주는 제도입니다. 그래서 지번, 보증금, 당사자, 계약 기간이 적혀 있고 실제 계약과 맞으면 목적물 표시가 일부 빠져도 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 다른 호수의 계약서로 오해받지 않도록 계약 당시 주고받은 문자, 중개대상물 확인·설명서 같은 자료를 함께 보관해야 합니다.

전입신고 주소의 동·호수가 틀리면 어떻게 되나요?

전입신고 주소의 동·호수가 틀리거나 빠지면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 주민등록은 확정일자와 달리 제3자가 임대차의 존재를 알 수 있게 하는 공시 방법이기 때문입니다.

대항력이 없으면 우선변제권도 생기지 않습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기기 때문입니다. 전입신고 주소가 잘못된 것을 알았다면 바로 주민센터에서 정정하고, 정정한 날 이후의 순위를 기준으로 권리 관계를 다시 계산해야 합니다. 그 사이 새로 설정된 근저당이 있는지 등기부로 확인합니다.

경매에서 다른 채권자가 확정일자를 문제 삼으면요?

경매법원이나 배당에서 다른 채권자가 확정일자 효력을 다투면, 계약서가 이 집에 관한 진정한 계약서라는 자료를 내서 대응합니다. 우선변제 순위와 보증금에 대해 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있고, 이때 배당이의 절차가 준용됩니다.

제출할 자료는 보증금 이체내역, 계약 당시 중개대상물 확인·설명서, 관리비 납부 내역처럼 이 집에서 산 사실을 보여 주는 것들입니다. 확정일자 부여기관의 확정일자부에도 주택 소재지와 보증금이 기록되므로 그 내용을 함께 확인하면 도움이 됩니다.

동호수 누락 계약서 확정일자 대응 순서

• 전입 주소 확인 - 주민등록표 등본에서 동·호수가 정확한지 봅니다. 대항력은 이 주소로 판단합니다.
• 등기부 대조 - 등기부의 동·호수와 전입 주소가 같은지 대조합니다. 다르면 바로 정정합니다.
• 진정 작성 자료 보관 - 이체내역, 중개대상물 확인·설명서, 관리비 영수증을 모읍니다. 계약서가 이 집의 계약서라는 증거입니다.
• 확정일자부 확인 - 확정일자부여기관에 기록된 소재지와 보증금을 확인합니다. 계약서와 일치하면 다툼이 줄어듭니다.
• 배당 이의 대응 - 경매에서 효력을 다투면 위 자료로 대응합니다. 배당표를 받으면 순위가 제대로 잡혔는지 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고 주소까지 동·호수가 틀렸거나 계약서의 보증금이 실제와 다른 경우에 해당하면 계약서와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동·호수를 계약서에 추가로 적어도 되나요?
  적어도 되지만 확정일자를 받은 뒤 계약서를 고치면 고친 부분을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 필요하면 당사자 서명이 있는 별도 확인서를 작성해 함께 보관하는 방법이 낫습니다. 확정일자 자체의 효력은 누락만으로 없어지지 않습니다.
• 확정일자를 새로 받으면 더 안전하지 않나요?
  새로 받으면 그날이 새 확정일자가 되어, 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 기존 확정일자가 유효하다면 새로 받을 이유가 크지 않습니다. 굳이 받더라도 기존 계약서와 확정일자를 그대로 보관해 이전 순위를 주장할 수 있게 해 둡니다.
• 확정일자란 정확히 무엇인가요?
  증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 되는 것으로 법률상 인정되는 날짜로, 당사자가 나중에 바꿀 수 없는 날짜입니다. 대법원은 확정일자 있는 증서를 민법 부칙 제3조에서 정한 증서로 보았습니다. 주택 임대차에서는 확정일자부여기관이 계약서에 날짜를 찍어 줍니다.
• 다세대주택도 같은 판례가 적용되나요?
  확정일자의 취지가 같으므로 다세대주택 계약서에 동·호수가 빠진 경우에도 같은 논리가 적용될 수 있습니다. 다만 다세대주택은 호수별로 소유자와 등기가 다르므로, 계약서가 어느 호수에 관한 것인지 다른 자료로 분명히 보여 줄 수 있어야 합니다.
• 전입신고를 잘못한 걸 뒤늦게 알았어요
  바로 주민센터에서 정정 신고를 합니다. 정정 전에는 대항력이 인정되지 않을 수 있으므로 정정한 뒤 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보고 권리 순서를 다시 계산합니다. 그 사이 설정된 근저당이나 가압류가 있는지 등기부를 확인합니다.
• 확정일자 정보를 제3자가 볼 수 있나요?
  주택 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 계약하려는 사람도 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있습니다. 경매에서 효력을 다툴 때 이 기록이 자료가 됩니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성