주택 임대차

계약서에 아파트 동·호수가 빠졌는데 확정일자로 우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약서에 아파트 동·호수가 빠졌어도 진정하게 작성된 계약서라면 확정일자 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 대법원은 확정일자가 보증금 액수의 사후 조작을 막는 장치일 뿐 임대차를 공시하는 수단은 아니라고 판단했습니다. 지금은 계약서보다 주민등록 주소의 동·호수를 먼저 확인하십시오.

동·호수를 넣어 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 새로 받으면 오히려 그 날짜가 기준이 되어 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 3월 아파트를 보증금 1억원에 빌려 전입신고를 했고, 2025년 3월 보증금을 1억 3천만원으로 올려 재계약하면서 그 계약서에 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 집주인은 두 차례 근저당을 설정했습니다. I씨는 계약서에 단지명과 동·호수 없이 지번만 적혀 있다는 것을 발견하고 우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 동·호수가 빠졌는데 확정일자가 유효한가요?

유효합니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결은 확정일자를 받은 임대차계약서에 지번·구조·용도만 적고 아파트 명칭과 동·호수를 빠뜨렸더라도, 그 계약서가 당사자 사이의 해당 임대차에 관해 진정하게 작성된 이상 확정일자 요건을 갖추지 못했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

확정일자는 임대인과 임차인이 짜고 나중에 보증금 액수를 바꾸는 것을 막기 위한 장치입니다. 주민등록처럼 제3자에게 임대차를 알리는 공시방법이 아니므로 목적물 표시가 다소 부족해도 효력에 영향이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 우선변제권은 대항요건과 계약서상 확정일자를 갖추면 생깁니다.

보증금을 올려 재계약했다면 어느 확정일자가 기준인가요?

재계약서에 받은 확정일자가 기준입니다. 처음 계약에 확정일자가 없었다면 재계약서의 확정일자를 받은 날부터 올린 보증금 전액에 대해 우선변제권이 생기고, 그 뒤에 설정된 근저당권보다 앞섭니다.

처음 계약에 이미 확정일자가 있었다면 처음 보증금은 처음 확정일자 순위로, 늘어난 금액은 재계약 확정일자 순위로 나뉘어 배당됩니다. 증액 계약 전에 근저당이 설정되었다면 늘어난 금액은 그 근저당보다 뒤로 갑니다. 확정일자는 동 주민센터, 등기소, 공증인 등에서 받을 수 있습니다.

주민등록 주소가 틀리면 결과가 달라지나요?

달라집니다. 대항요건인 주민등록은 제3자가 임대차의 존재를 알 수 있게 하는 공시방법이라, 아파트·다세대주택 같은 공동주택은 동·호수까지 정확해야 합니다. 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결은 다세대주택의 동·호수 없이 지번으로만 주민등록을 한 임차인에게 대항력을 인정하지 않았습니다.

대항력이 없으면 확정일자가 있어도 우선변제권이 생기지 않습니다. 주민등록이 틀렸다는 사실을 알았다면 바로 정정 전입신고를 하십시오. 정정한 날 다음 날부터 새로 대항력이 생기므로, 그 사이 설정된 근저당보다는 뒤가 됩니다.

동·호수 누락 계약서 우선변제 대응 순서

• 주민등록 주소 확인 - 초본에 동·호수가 정확히 적혀 있는지 봅니다. 틀렸다면 즉시 정정합니다.
• 확정일자 날짜 확인 - 처음 계약과 재계약 각각에 확정일자가 있는지 봅니다. 금액별 순위가 정해집니다.
• 등기부 대조 - 확정일자와 근저당 설정일을 나란히 놓습니다. 내 보증금보다 앞선 권리를 찾습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구의 종기 전에 계약서 원본을 붙여 배당요구를 합니다. 동·호수 누락은 배당에 영향이 없습니다.
• 배당표 검토 - 누락을 이유로 배당에서 뺐다면 배당기일에 이의합니다. 99다7992 판결을 근거로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 자체가 다른 집을 가리키거나 진정하게 작성되었는지 다툼이 있으면 계약 경위와 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서를 새로 써서 확정일자를 다시 받을까요?
  권하지 않습니다. 확정일자 순위는 확정일자를 받은 날로 정해지므로 새로 받으면 그 날짜가 기준이 되어 그 사이 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 대법원 99다7992 판결에 따라 동·호수 누락 계약서의 확정일자도 유효합니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 동 주민센터, 읍·면사무소, 지방법원과 등기소, 공증인 등에서 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항이 확정일자부여기관을 이렇게 정합니다. 온라인 전입신고와 함께 받는 방법도 있습니다.
• 증액한 보증금은 어느 순위로 받나요?
  늘어난 금액은 증액 계약서에 받은 확정일자 순위로 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 확정일자를 갖춘 계약서 기준으로 생기므로, 증액 전에 설정된 근저당보다는 늘어난 금액이 뒤로 갑니다.
• 다가구주택도 동·호수가 필요한가요?
  다가구용 단독주택은 지번만 정확하면 됩니다. 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결은 다가구주택은 단독주택이므로 지번만 기재해도 주민등록이 유효하다고 보았습니다. 아파트와 다세대주택은 동·호수까지 정확해야 합니다.
• 주민등록 호수가 틀리면 어떻게 하나요?
  즉시 정정 전입신고를 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 올바른 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로 정정 전까지는 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 정정 전에 설정된 근저당보다는 뒤가 됩니다.
• 계약서 원본을 잃어버렸으면요?
  확정일자부여기관의 확정일자부로 부여 사실을 확인할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제2항은 확정일자부여기관이 소재지, 부여일, 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성하도록 정합니다. 이해관계인은 정보 제공을 요청할 수 있습니다.

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