주택 임대차

동생과 보증금을 나눠 계약하면 둘 다 소액임차인이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 동생과 한 집에서 가정공동생활을 한다면 보증금을 나눠 계약서를 따로 써도 두 보증금을 합산해 소액임차인 여부를 판단합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항이 가정공동생활을 하는 임차인들을 1명으로 보도록 정하고 있습니다. 지금은 두 사람 보증금 합계가 지역 소액 기준을 넘는지부터 확인하십시오.

동생과 따로 세대를 나눠 주민등록을 해 둔 것만으로 각자 소액임차인이 되지는 않습니다. 세대 분리 서류를 추가로 만들 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 4월 서울의 다가구주택 한 층을 보증금 2억 원에 임차하고 동생과 함께 입주했습니다. 등기부에는 2024년에 설정된 근저당권이 있어 경매가 걱정됐고, 소액임차인 기준이 1억 6,500만 원이라는 말을 듣고 보증금을 D씨 1억 2,000만 원, 동생 8,000만 원으로 나눠 계약서를 따로 쓰면 둘 다 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. 동생도 주민등록상 단독 세대입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 형제가 나눠 계약하면 각자 소액임차인이 되나요?

한 집에서 가정공동생활을 한다면 되지 않습니다. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산합니다. 사례처럼 합계 2억 원이면 서울특별시 소액임차인 기준 1억 6,500만 원을 넘어 두 사람 모두 최우선변제를 받지 못합니다.

대법원은 한 주택을 어머니와 딸이 따로 임차했지만 함께 살고 있던 사건에서, 두 보증금을 합산하지 않고 한 사람만 소액임차인으로 본 원심을 판단유탈로 파기했습니다. 계약서를 나눈 형식보다 실제로 함께 사는지를 봅니다.

서울 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시에서 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인에게 5,500만 원까지 최우선변제를 인정합니다. 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하에 4,800만 원, 광역시 등은 8,500만 원 이하에 2,800만 원, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하에 2,500만 원입니다.

다만 이 기준은 경매되는 주택에 담보물권이 설정된 때를 기준으로 적용합니다. 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준(서울 1억 5,000만 원 이하에 5,000만 원)을 따릅니다.

가정공동생활이 아니면 따로 계산하나요?

따로 계산합니다. 한 건물의 서로 다른 방을 남남이 각자 임차해 생활을 따로 한다면 각자의 보증금으로 소액임차인 여부를 판단합니다. 다만 여러 소액임차인의 최우선변제액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다.

가정공동생활 소액임차인 대응 순서

• 실제 생활 형태 정리 - 같은 공간에서 취사·생활비를 함께하는지 정리합니다. 가정공동생활 여부가 합산 여부를 정합니다.
• 보증금 합계와 기준 비교 - 두 사람 보증금 합계를 지역 기준과 비교합니다. 합계가 기준을 넘으면 최우선변제는 어렵습니다.
• 근저당권 설정일 확인 - 등기부에서 첫 담보물권 설정일을 확인합니다. 적용할 소액 기준 시점이 정해집니다.
• 확정일자 확보 - 최우선변제가 어렵다면 확정일자로 순위 배당을 준비합니다. 근저당권 뒤 순위라도 남는 금액에서 받을 수 있습니다.
• 보증보험 검토 - 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다. 배당으로 모자라는 부분을 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 동생이 따로 생계를 꾸리며 방을 분리해 쓰는 경우처럼 가정공동생활 여부가 애매하면 계약서와 생활 실태 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가정공동생활은 어떻게 판단하나요?
  한 주택에서 생활을 함께하는지로 판단합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 본다고만 정합니다. 주민등록상 세대 분리보다 같은 공간에서 취사·생활비를 함께하는지, 가족 관계인지 같은 실제 생활 모습을 봅니다.
• 주민등록 세대를 나누면 합산을 피할 수 있나요?
  피하기 어렵습니다. 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결은 같은 주택을 따로 임차한 어머니와 딸이 함께 거주하고 있으면 가정공동생활을 하는 자에 해당할 수 있다고 보고, 합산 여부를 판단하지 않은 원심을 파기했습니다. 세대를 나눈 형식만으로는 합산을 피할 수 없습니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호가 임차인 범위를, 제10조 제1항 제1호가 일정액을 정합니다. 가정공동생활 임차인은 보증금 합계로 이 기준을 적용합니다.
• 근저당권이 오래전에 설정됐으면 기준이 다른가요?
  다릅니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조는 개정 기준을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따르도록 정합니다. 2023. 2. 21. 전 설정된 근저당권자에게는 서울 1억 5,000만 원 이하, 5,000만 원까지의 종전 기준이 적용됩니다.
• 합산돼서 소액이 아니면 보증금은 못 받나요?
  확정일자가 있으면 순위에 따라 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있게 합니다. 선순위 근저당권 뒤라도 매각대금이 남으면 그 순위에서 배당받으므로, 최우선변제가 어렵다면 확정일자를 받아 두는 것이 중요한 대비가 됩니다.
• 남남끼리 방을 나눠 쓰면 따로 판단하나요?
  가정공동생활이 아니라면 따로 판단합니다. 각자 방을 따로 임차해 생활도 따로 한다면 각 보증금으로 소액임차인 해당 여부를 봅니다. 다만 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항에 따라 여러 소액임차인의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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