전차인이 전입하면 임차인이 대항력을 갖나요?

임대인의 승낙이 있었다면 갖습니다. 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결은 승낙받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때부터 임차인이 제3자에게 대항력을 취득한다고 보았습니다.

집주인 동의 없이 전대하면 어떻게 되나요?

임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 위반하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 승낙 없는 전차인의 주민등록으로 대항력을 주장하기도 어렵습니다.

구두 승낙만 받았는데 괜찮나요?

승낙은 말로도 할 수 있지만 증명이 어렵습니다. 전 집주인과 나눈 문자, 전차인 입주 때 집주인이 알고 있었던 사정, 관리비 납부 내역 같은 자료로 승낙을 증명해야 합니다. 지금이라도 전 집주인에게 확인서를 받아 두는 방법이 있습니다.

대항력은 언제부터 생기나요?

전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 기간이 끝나면 새 집주인이 보증금 반환의무를 집니다.

전차인이 이사 나가면 대항력은요?

전차인이 주민등록을 옮기고 이사하면 그때부터 대항력이 사라집니다. 대항력은 취득 후에도 계속 유지돼야 하므로, 전차인이 나가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받아 등기가 된 뒤 이사하도록 해야 합니다.

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주택 임대차

집주인 동의를 받고 다른 사람을 살게 했는데 제가 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인 승낙을 받아 전대하고 전차인이 그 집에 입주해 주민등록을 마쳤다면, 임차인 본인이 살지 않고 전입하지 않았어도 그때부터 대항력을 취득합니다. 대법원은 승낙 있는 전차인의 입주와 주민등록으로 임대차가 공시된다고 보았습니다. 지금은 집주인의 전대 승낙을 보여 줄 문자나 계약서 문구부터 확보해 두십시오.

그 자리에서

새 집주인이 계약을 인정하지 않는다면 전 집주인의 전대 승낙 자료와 전차인의 주민등록초본을 먼저 모으십시오. 이 두 가지가 대항력을 증명합니다.

임차인 본인이 반드시 그 집에 살고 전입신고를 해야만 보호받는 것은 아닙니다. 승낙받은 전차인이 대신 살면서 전입하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 3월 단독주택을 보증금 1억원에 임차하면서, 집을 산 매수인이 기존 집에 들어가지 못해 머물 곳이 필요하다는 사정을 집주인에게 설명하고 그 매수인이 대신 살도록 동의를 받았습니다. 매수인은 2024년 3월 말 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 2025년 여름 집주인이 이 주택을 팔았고, 새 집주인은 E씨가 직접 살지도 전입하지도 않았으니 대항력이 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 직접 살지 않아도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 임차인이 주택을 직접 점유하지 않고 자기 주민등록을 옮기지 않았더라도, 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤다면 그때부터 임차인은 제3자에게 대항력을 취득합니다. 전차인의 거주로 임대차의 존재가 충분히 공시되기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택 인도와 주민등록을 대항요건으로 정합니다. 여기서 인도는 임차인이 직접 점유하는 경우뿐 아니라 전차인을 통해 간접 점유하는 경우도 포함됩니다.

집주인 승낙 없이 전대했다면 어떻게 되나요?

대항력을 주장하기 어렵고 계약 해지 사유도 됩니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 승낙 없는 전차인의 주민등록은 임차인의 대항요건으로 인정받기 어렵습니다.

그래서 전대를 할 때는 임대인의 승낙을 계약서 특약이나 문자로 남겨 두어야 합니다. 말로만 동의를 받았다면 뒤에 새 집주인과 다툴 때 증명이 어렵습니다. 전 집주인이 전차인의 입주를 알고도 아무 말 없이 차임을 받아 왔다면 묵시적 승낙을 주장할 수 있지만, 승낙이 있었다는 사실은 임차인이 증명해야 합니다.

집이 팔리면 새 집주인에게 무엇을 요구하나요?

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 새 집주인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 임대차기간이 끝나면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하고, 반환받을 때까지 전차인이 계속 살 수 있습니다.

다만 전차인이 이사를 나가 주민등록을 옮기면 그때부터 대항력이 사라집니다. 새 집주인의 소유권이전등기 전에 전차인이 이미 전출했다면 대항할 수 없으므로 날짜를 꼭 대조합니다. 확정일자까지 받아 두었다면 집이 경매에 넘어갔을 때 배당에서 순위에 따라 보증금을 받을 수도 있으므로, 전대차를 시작할 때 원래 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다.

전대 임차인 대항력 확인 순서

승낙 자료 확보 - 임대인의 전대 승낙 문자, 특약, 확인서를 모읍니다. 승낙 여부가 대항력의 전제입니다.
전차인 전입일 확인 - 전차인의 주민등록초본을 뗍니다. 전입 다음 날이 대항력 발생일입니다.
소유권 이전일 대조 - 등기부로 새 집주인의 이전등기일을 확인합니다. 전차인이 그때까지 살고 있었는지 봅니다.
보증금 반환 요구 - 새 집주인에게 내용증명으로 보증금 반환을 요구합니다. 기간 만료일을 함께 적습니다.
임차권등기명령 검토 - 전차인이 나가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아 대항력을 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승낙이 말로만 있었거나 전차인이 중간에 전출한 기간이 있다면 문자 기록과 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

다른 사람을 대신 살게 한 임차인은 본인 주민등록이 없으니 새 집주인에게 할 말이 없다고 여기기 쉽습니다. 실제로는 전 집주인이 전대를 승낙했고 전차인이 전입했다면 임차인이 대항력을 갖습니다.

결론은 승낙의 증거로 갈립니다. 전대에 동의한다는 문자, 계약서 특약, 전차인 입주 때 집주인이 입회한 사정 같은 기록을 날짜와 함께 보관해야 하고, 전차인의 전입일과 전출일도 초본으로 확인해 두어야 합니다.

이 기록은 새 집주인을 상대로 한 보증금 반환 소송에서 대항력의 요건 사실을 증명하는 자료이고, 새 집주인이 인도 소송을 걸었을 때는 항변 자료가 됩니다. 판결을 받으면 그 판결로 주택에 강제경매를 신청할 수도 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·전대 승낙 문자·전차인 주민등록초본·등기사항증명서를 준비해 주시면, 전대 승낙 여부·대항력 발생일·새 소유자에 대한 보증금 반환 청구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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