건축·용도변경

도시계획도로 예정지에 걸린 내 땅에 가건물을 지을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 도시계획시설 예정지라도 결정 고시 후 2년이 지나고 단계별 집행계획이 없으면 시장·군수·구청장의 허가를 받아 가설건축물을 지을 수 있습니다. 건축법 제20조와 국토계획법 제64조 제2항이 이 경우 가설건축물 허가를 허용하고, 철근콘크리트조가 아니고 존치기간 3년 이내 등 기준을 갖춰야 합니다. 지금은 도시·군계획시설 결정 고시일과 단계별 집행계획 포함 여부부터 확인하십시오.

도시계획선에 걸린 땅이라고 사업이 시작될 때까지 그냥 비워 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 260제곱미터 대지를 샀는데, 그중 일부가 도시계획도로 예정지로 결정되어 있었습니다. 시는 도면에 선만 그어 두었고 도로 공사 계획은 아직 없었습니다. H씨는 공사가 시작될 때까지 몇 년이 걸릴 것 같아 그 부분에 경량철골조 창고를 지어 쓰고 싶었습니다. 어떤 요건을 갖춰야 허가를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시계획선에 걸린 땅에 가건물을 지을 수 있나요?

네, 요건을 갖추면 시장·군수·구청장의 허가를 받아 가설건축물을 지을 수 있습니다. 도시·군계획시설이나 그 예정지에 가설건축물을 지으려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가권자는 국토계획법 제64조에 어긋나거나, 4층 이상이거나, 대통령령 기준 범위의 조례를 따르지 않거나, 다른 법령의 제한을 위반하는 경우가 아니면 허가해야 합니다.

국토계획법은 도시·군계획시설 부지에 그 시설이 아닌 건축물을 허가하지 못하도록 하면서, 결정 고시일부터 2년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않았고 단계별 집행계획이 수립되지 않았거나 제1단계 집행계획에 포함되지 않은 부지에는 가설건축물 건축을 허가할 수 있게 합니다. 고시 후 2년이 안 됐거나 1단계 집행계획에 들어 있으면 허가가 어렵습니다.

가설건축물 허가 기준은 무엇인가요?

시행령은 네 가지 기준을 정합니다. 철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아니어야 하고, 존치기간이 3년 이내여야 하며, 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비가 필요하지 않아야 하고, 분양을 목적으로 하는 공동주택·판매시설·운수시설이 아니어야 합니다. 존치기간은 도시·군계획사업이 시행될 때까지 연장할 수 있습니다.

지방자치단체는 이 기준 범위에서 조례로 존치기간 등 조건을 붙입니다. 허가를 받은 가설건축물은 건축물대장이 아니라 가설건축물대장에 올라가 따로 관리됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」과 시행령 기준이며, 원안 당시 조문인 제20조 제2항은 지금 제20조 제1항·제2항으로 나뉘어 있습니다.

도로 공사가 시작되면 가건물은 어떻게 되나요?

사업이 시행되면 철거해야 합니다. 가설건축물을 허가한 토지에서 도시·군계획시설사업이 시행되면 시장·군수 등은 시행예정일 3개월 전까지 소유자 부담으로 철거 등 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 행정대집행을 할 수 있습니다. 철거비용을 보상받지 못하는 것을 전제로 투자 규모를 정해야 합니다.

사업이 오래 미뤄진다면 다른 선택지도 있습니다. 도시·군계획시설결정 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않으면, 그 부지 중 지목이 대인 토지의 소유자는 시장·군수 등에게 매수를 청구할 수 있습니다. 매수의무자는 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 알려야 합니다.

도시계획시설 예정지 가설건축물 대응 순서

• 결정 고시일 확인 - 토지이용계획확인서와 시 고시문에서 도시·군계획시설 결정일을 확인합니다. 2년 경과 여부가 허가 가능성을 가릅니다.
• 집행계획 확인 - 단계별 집행계획 수립 여부와 1단계 포함 여부를 시청에 문의합니다. 1단계에 들어 있으면 허가가 어렵습니다.
• 구조·용도 정하기 - 경량철골조 등 철근콘크리트조가 아닌 구조로 3층 이하 설계를 준비합니다. 새 간선 설비가 필요 없는지도 점검합니다.
• 허가 신청 - 가설건축물 건축허가신청서를 시장·군수·구청장에게 냅니다. 조례가 정한 존치기간과 조건을 확인합니다.
• 장기 미집행 대비 - 고시 후 10년이 지나도록 사업이 없으면 지목이 대인 토지는 매수청구를 검토합니다. 매수 거부 시 다른 건축물 설치 길도 열립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 일부만 도시계획시설에 걸려 있어 나머지 부분에 일반 건축물을 지으려는 경우나 조례가 별도 조건을 두는 경우에는 지적도와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 반려와 원상회복 명령에 대한 행정심판·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가설건축물은 몇 층까지 지을 수 있나요?
  3층 이하여야 합니다. 건축법 제20조 제2항 제2호는 4층 이상인 경우를 허가하지 않는 사유로 정합니다. 여기에 시행령 기준과 조례가 붙으므로 실제로는 조례가 정한 층수·면적 제한을 함께 확인해야 하고, 구조도 철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아니어야 합니다.
• 가설건축물 존치기간은 얼마인가요?
  건축법 시행령 제15조 제1항 제2호에 따라 존치기간은 3년 이내여야 합니다. 다만 도시·군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있습니다. 구체적인 존치기간과 연장 절차는 지방자치단체 조례로 정하므로, 만료 전에 연장 신청을 하지 않으면 무단 존치가 될 수 있습니다.
• 가설건축물에 전기나 수도를 끌어올 수 있나요?
  새로운 간선 공급설비가 필요하지 않은 범위에서만 가능합니다. 건축법 시행령 제15조 제1항 제3호는 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 않을 것을 허가 기준으로 정합니다. 기존 인입선을 이용하는 정도라면 문제되지 않는 경우가 많지만, 허가 전에 확인이 필요합니다.
• 고시 후 2년이 안 됐으면 방법이 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 국토계획법 제64조 제1항은 도시·군계획시설 부지에 그 시설이 아닌 건축물 건축을 허가하지 못하도록 하고, 대통령령으로 정하는 경우만 예외로 둡니다. 제2항의 가설건축물 허용은 결정 고시일부터 2년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 부지에 적용됩니다.
• 철거명령을 받으면 보상을 받을 수 있나요?
  받기 어렵습니다. 국토계획법 제64조 제3항은 가설건축물을 허가한 토지에서 도시·군계획시설사업이 시행되면 시행예정일 3개월 전까지 가설건축물 소유자의 부담으로 철거 등 원상회복을 명하도록 정합니다. 명령을 따르지 않으면 같은 조 제4항에 따라 행정대집행으로 원상회복할 수 있습니다.
• 사업이 계속 안 되면 땅을 사 달라고 할 수 있나요?
  지목이 대인 토지라면 가능합니다. 국토계획법 제47조 제1항은 도시·군계획시설결정 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않으면 소유자가 매수를 청구할 수 있도록 정합니다. 매수하지 않기로 결정하거나 매수 결정 후 2년 안에 매수하지 않으면 같은 조 제7항에 따라 허가를 받아 정해진 건축물을 지을 수 있습니다.

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