등기·명의신탁

존재하지 않는 사람 명의로 제 땅 등기가 넘어갔는데 누구를 상대로 말소를 구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

허무인 명의로 등기가 넘어갔다면 그 명의로 실제 등기를 한 사람을 상대로 말소를 청구하고, 그 사람을 채무자로 처분금지가처분도 할 수 있습니다. 대법원은 허무인 명의 불실등기에 대해 실제 등기행위자에게 소유권에 기한 방해배제를 구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 등기 신청서류를 열람해 실제 신청인이 누구인지부터 확인하십시오.

등기명의인이 가공인물이라고 해서 소송할 상대가 없는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2010년부터 소유해 온 임야의 등기부를 2025년 떼어 보다가, 2024년에 존재하지 않는 사람인 C씨 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 것을 발견했습니다. 알아보니 브로커 B씨가 위조 서류로 가공인물 C씨 명의 등기를 만든 뒤 그 임야를 팔려고 매수인을 찾고 있었습니다. A씨는 누구를 상대로 등기 말소를 청구해야 하는지, 그 사이 팔리지 않게 할 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기명의인이 존재하지 않는 사람이면 누구를 상대로 하나요?

그 허무인 명의로 실제 등기를 한 사람을 상대로 합니다. 등기부상 진실한 소유자는 허무인이나 실체가 없는 단체 명의의 불실등기가 있으면, 그 명의로 실제 등기행위를 한 사람에게 소유권에 기한 방해배제로서 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

존재하지 않는 사람은 소송의 당사자가 될 수 없으므로 허무인 C씨를 피고로 삼을 수는 없습니다. 실제로 서류를 꾸며 등기를 한 B씨가 그 등기를 통해 소유권을 방해하는 사람으로 취급됩니다.

말소 전에 팔리지 않게 막을 수 있나요?

막을 수 있습니다. 대법원은 소유자가 허무인 명의 등기의 말소청구권을 보전하기 위해 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 처분금지가처분을 할 수 있다고 보았습니다. 가처분 등기가 되면 그 뒤에 등기를 넘겨받은 사람은 소유자에게 대항하기 어렵습니다.

그 사건에서 등기관은 등기명의인(허무인)과 가처분 채무자(실제 등기행위자)가 다르다는 이유로 가처분 기입등기 촉탁을 각하했지만, 대법원은 그 각하가 부당하다고 보았습니다. 등기소에서 같은 이유로 거부당하면 이의신청으로 다툴 수 있습니다.

가처분과 말소 소송은 어떤 순서로 하나요?

가처분을 먼저 하고 본안 소송을 냅니다. 가처분 신청서에는 원래 등기명의인이 자신이라는 등기부 기록과 B씨가 허무인 명의로 등기를 했다는 소명 자료를 붙입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 인정합니다.

본안에서는 B씨를 상대로 허무인 명의 소유권이전등기의 말소를 청구합니다. 말소 판결이 확정되면 그 판결로 단독 신청해 등기를 지웁니다.

형사 고소도 함께 해야 하나요?

함께 검토하는 것이 좋습니다. 위조 서류로 허무인 명의 등기를 만든 행위는 공정증서원본불실기재 등 범죄가 될 수 있고, 수사 과정에서 서류 위조 경위가 드러나면 민사 소송의 증거가 됩니다. 다만 민사 가처분은 수사 결과를 기다리지 말고 먼저 진행합니다.

허무인 명의 등기 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 현재·폐쇄 등기부로 원래 명의인이 본인이고 허무인 명의 등기가 언제 됐는지 확인합니다.
• 실제 행위자 특정 - 등기 신청서류 열람으로 누가 신청했는지, 법무사나 대리인이 누구인지 확인합니다.
• 처분금지가처분 - 실제 등기행위자를 채무자로 가처분을 신청합니다. 매수인이 나타나기 전에 해야 합니다.
• 말소 소송 - 실제 등기행위자를 상대로 허무인 명의 등기의 말소를 청구합니다.
• 형사 고소 - 서류 위조와 불실기재에 대해 고소를 검토합니다. 수사 자료가 민사 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허무인 명의 등기 뒤에 이미 선의의 매수인 명의 등기나 근저당권이 붙었다면 후속 등기 전부를 함께 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 처분금지가처분, 관련 형사 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허무인 명의 등기가 무엇인가요?
  실제로 존재하지 않는 사람이나 실체가 없는 단체 이름으로 된 등기입니다. 위조 서류로 가공인물 명의 등기를 만든 뒤 부동산을 팔아넘기는 수법에 쓰입니다. 등기원인이 없으므로 원인무효 등기입니다.
• 허무인을 피고로 소송할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 존재하지 않는 사람은 소송 당사자가 될 수 없으므로, 그 명의로 실제 등기를 한 사람을 상대로 말소를 청구합니다. 대법원은 이를 소유권에 기한 방해배제로 인정했습니다.
• 실제 행위자는 어떻게 찾나요?
  등기소에서 등기 신청서류 열람을 신청하면 신청인과 대리인, 첨부서류를 확인할 수 있습니다. 대리한 법무사나 거래를 알선한 중개인을 통해 실제 행위자를 추적하고, 필요하면 수사기관에 고소해 확인합니다.
• 가처분은 누구를 상대로 하나요?
  실제 등기행위자를 채무자로 합니다. 대법원은 말소청구권을 보전하려고 실제 등기행위자를 상대로 처분금지가처분을 할 수 있다고 보았습니다. 등기소가 명의가 다르다며 거부하면 이의신청으로 다툽니다.
• 이미 누군가 샀다면 어떻게 되나요?
  원인무효 등기를 이어받은 등기도 원칙적으로 무효라 매수인 명의 등기도 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 매수인과 금융기관까지 피고가 늘어나므로 가처분을 서둘러 더 이상의 거래를 막는 것이 먼저입니다.
• 말소 판결 뒤에는 어떻게 하나요?
  말소등기절차 이행 판결이 확정되면 그 판결로 단독 신청해 등기를 지웁니다. 판결 정본과 확정증명원을 첨부하며 상대방의 협력은 필요 없습니다. 가처분 이후 생긴 등기도 함께 정리할 수 있는지 확인합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 거래처가 돈을 떼먹었는데 형사 고소가 가능한가요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성