주택 임대차

보증금채권을 은행이나 보증기관이 넘겨받으면 우선변제권도 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 은행이나 주택도시보증공사 같은 법정 금융기관등이 우선변제권 있는 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 개인이나 일반 회사가 채권만 양수한 경우에는 대법원 판례대로 우선변제권이 없습니다. 지금은 이사 전에 임차권등기를 마쳤는지 확인하십시오.

금융기관에 채권을 넘겼다고 해서 임차인이 확정일자를 다시 받거나 새 계약서를 쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 보증금 2억 5,000만원에 아파트를 빌려 전입신고와 확정일자를 받고 주택도시보증공사 전세보증금반환보증에 가입했습니다. 2026년 4월 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않자, 공사가 A씨에게 보증금을 지급하고 보증금반환채권을 넘겨받기로 했습니다. A씨는 공사가 경매에서 먼저 배당받으려면 자신이 무엇을 지켜야 하는지, 바로 이사해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 양수인에게 우선변제권이 승계되나요?

법이 정한 금융기관등입니다. 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행, 체신관서, 한국주택금융공사, 보증보험을 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사, 그리고 대통령령으로 정하는 기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계합니다.

이 규정은 2013. 8. 13. 신설됐습니다. 그 전의 대법원 판례는 채권만 양수한 사람에게 우선변제권을 인정하지 않았는데, 전세자금대출과 보증 제도를 위해 금융기관에 예외를 둔 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 내용입니다.

금융기관이 우선변제권을 쓰지 못하는 경우는?

임차인이 대항요건을 잃은 경우, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 말소된 경우, 민법에 따른 임대차등기가 말소된 경우입니다. 금융기관이 승계한 우선변제권은 임차인의 대항요건에 기대고 있기 때문입니다.

또 금융기관은 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없습니다. 계약 종료 여부는 임차인과 집주인 사이에서 정해집니다.

개인이나 일반 회사가 양수하면 어떻게 되나요?

우선변제권이 승계되지 않습니다. 대법원은 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이 아니라고 봅니다. 상호저축은행이 양수했던 2010다10276 사건도 이 결론이었습니다.

이런 양수인은 판결이나 가압류를 갖추어 일반채권자로 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다. 순위를 지키려면 임대인 동의를 받아 임차권 자체를 양수해야 합니다.

임차인은 언제 이사해도 되나요?

임차권등기가 등기부에 기록된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사해도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지되고, 이를 기반으로 금융기관의 승계 우선변제권도 유지됩니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 채권을 넘겨받은 금융기관등도 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

금융기관 보증금채권 양수 대응 순서

• 양수 기관 확인 - 채권을 넘겨받는 곳이 법에 정한 금융기관등인지 봅니다. 아니면 우선변제권이 승계되지 않습니다.
• 대항요건 유지 - 이사 전까지 전입과 점유를 유지합니다. 잃으면 금융기관도 우선변제를 못 받습니다.
• 임차권등기 신청 - 계약 종료 뒤 임차권등기명령을 신청합니다. 등기 기록을 확인하고 이사합니다.
• 양도 통지 확인 - 채권양도 통지가 집주인에게 확정일자 있는 증서로 갔는지 확인합니다. 다른 채권자와의 우열에 필요합니다.
• 경매 절차 협조 - 금융기관이 배당요구를 할 때 필요한 서류를 제공합니다. 초본과 계약서 원본이 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 일부만 금융기관이 양수했거나 임차인이 이미 이사해 대항요건이 끊긴 경우에는 보증약정과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환과 임차권등기·경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택도시보증공사가 양수하면 순위는 언제로 보나요?
  양수한 금액 범위에서 임차인이 가졌던 우선변제권을 승계하므로 임차인의 대항요건과 확정일자를 기준으로 순위를 봅니다. 공사가 양수한 날이 기준이 되는 것이 아니므로, 임차인의 확정일자 계약서와 초본이 배당요구에 필요합니다.
• 임차권등기 없이 이사하면 어떻게 되나요?
  임차인이 대항요건을 잃으면 금융기관등은 승계한 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 보증기관이 순위를 잃으면 보증 이행 조건 위반 문제가 생길 수 있으므로 등기 기록을 확인한 뒤 이사하십시오.
• 상호저축은행이 양수하면요?
  법에 열거된 기관이 아니면 대통령령으로 정하는 기관에 해당하는지 따로 확인해야 합니다. 해당하지 않으면 2010다10276 판결처럼 채권만 양수한 일반 양수인으로 보아 우선변제권이 없습니다.
• 금융기관이 대신 계약을 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 금융기관등은 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없습니다. 계약 종료는 임차인과 집주인 사이에서 정해지므로, 계약 기간 중에는 임차인이 스스로 판단해야 합니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우 주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 있던 권리는 그대로 유지되어 이사해도 잃지 않습니다.
• 보증금 일부만 넘긴 경우는요?
  금융기관등은 양수한 금액 범위에서만 우선변제권을 승계합니다. 나머지 보증금은 임차인이 계속 가지므로 임차인도 그 부분에 대해 배당요구를 해야 합니다. 두 몫의 합계가 원래 보증금과 맞는지 확인하십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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