주택 임대차

은행 담보 조사 때 보증금을 낮춰 확인서를 써 줬는데 경매에서 전액을 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 근저당권자의 담보가치 조사 때 보증금을 실제보다 적게 확인해 준 임차인이 경매에서 그 액수를 넘는 보증금으로 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언과 신의칙에 어긋나 허용되지 않습니다. 대법원 97다12211 판결은 임대차 사실을 부인하는 확인서를 써 준 임차인의 배당요구를 같은 이유로 배척했습니다. 지금은 확인서를 누가 어떤 경위로 작성하게 했는지, 원본에 적힌 문구를 먼저 확보하십시오.

확인서에 적은 금액 범위의 보증금까지 잃는 것은 아니고, 넘는 부분도 임대인에게는 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023. 5. 보증금 1억 5천만원으로 다세대주택을 임차해 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2024. 3. 집주인이 대출을 받으면서 은행 직원이 찾아오자, 집주인 부탁으로 보증금이 5천만원이라는 확인서에 서명해 주었습니다. 2026. 4. 그 근저당으로 경매가 열리자 N씨는 1억 5천만원 전액으로 배당요구를 할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확인서보다 많은 금액으로 배당요구를 하면 왜 안 되나요?

은행은 임차인이 확인해 준 보증금을 믿고 담보가치를 평가해 대출을 해 줍니다. 그런데 경매에서 임차인이 이를 뒤집어 더 큰 보증금으로 우선변제를 주장하면, 그 신뢰를 믿고 대출한 근저당권자가 예측하지 못한 손해를 입습니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결은 이런 번복을 특별한 사정이 없는 한 금반언과 신의칙 위반으로 보았습니다.

그래서 N씨는 확인서에 적은 5천만원을 넘는 부분으로는 근저당권자보다 앞서 배당받기 어렵습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 자체는 있지만, 그 행사가 신의칙에 따라 확인해 준 범위로 제한되는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항이 우선변제권의 근거입니다.

임대차 자체를 부인해 준 경우는 어떻게 되나요?

더 불리합니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결의 사안은 임차인이 임대차 사실을 부인하고 보증금에 대한 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 준 경우였습니다. 법원은 그 뒤 경매에서 대항력과 확정일자 우선순위를 내세워 배당요구를 하는 것을 허용하지 않았습니다. 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결도 같은 취지의 선례로 인용됩니다.

특별한 사정으로 인정될 수 있는 경우는요?

확인서가 근저당권자의 신뢰를 만들지 못했다면 신의칙 위반으로 보기 어렵습니다. 예를 들어 은행이 확인서와 별도로 실제 보증금을 알고 있었던 경우, 확인서가 임차인 모르게 위조된 경우, 은행 직원이 사실과 다른 내용을 적게 한 경우가 다툼의 대상이 됩니다. 이런 사정은 임차인이 증명해야 하므로 대출 서류와 확인서 원본, 작성 당시 대화 기록이 필요합니다.

배당요구는 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 할 수 있으므로, 확인서 범위를 넘는 부분도 일단 배당요구를 해 두고 배당이의 절차에서 다투는 방법이 있습니다.

무상거주·보증금 확인서 대응 순서

• 확인서 사본 확보 - 은행이나 경매기록에서 확인서 사본을 받아 문구와 서명을 확인합니다. 무엇을 확인해 줬는지가 기준입니다.
• 작성 경위 정리 - 집주인의 부탁 문자, 은행 직원과의 대화, 작성 날짜를 정리합니다. 특별한 사정을 주장하는 자료입니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 실제 보증금 전액으로 배당요구를 하고 확정일자 계약서를 냅니다.
• 배당이의 대응 - 근저당권자가 이의를 내면 확인서 경위와 은행의 인식 여부로 다툽니다.
• 임대인 상대 청구 - 배당받지 못한 부분은 임대인에게 반환 청구를 하고 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서에 서명한 사실이 없거나 은행이 실제 보증금을 알고 대출했다면 대출 서류와 확인서 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인서에 서명하면 보증금을 전부 잃나요?
  전부 잃는 것은 아닙니다. 확인서에 적은 금액 범위에서는 우선변제를 주장할 수 있고, 그 범위를 넘는 부분도 임대인에 대한 반환채권은 남습니다. 다만 넘는 부분으로 근저당권자보다 먼저 배당받는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의칙상 허용되지 않습니다.
• 무상거주 확인서를 써 줬다면요?
  임대차 사실을 부인하고 보증금 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 준 경우, 경매에서 대항력과 우선변제권을 내세워 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결이 이런 사안에서 배당요구를 배척했습니다.
• 은행이 실제 보증금을 알았다면요?
  은행이 확인서와 별도로 임대차계약서를 받았거나 실제 보증금을 알고 대출했다면 확인서가 신뢰를 만들지 못한 것이어서 신의칙 위반이 부정될 수 있습니다. 대출 심사 서류에 실제 계약서가 들어 있었는지 은행에 확인해 보아야 합니다.
• 집주인이 시켜서 썼으면 책임이 없나요?
  집주인의 부탁이라는 사정만으로는 특별한 사정이 인정되기 어렵습니다. 근저당권자는 임차인이 스스로 서명한 확인서를 믿었기 때문입니다. 다만 집주인이 내용을 속여 서명하게 했다면 그 경위를 증명해 다툴 여지가 있고, 집주인에게는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 배당요구는 전액으로 해도 되나요?
  할 수는 있습니다. 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로 실제 보증금 전액으로 배당요구를 하고, 근저당권자가 이의하면 배당이의 절차에서 다투게 됩니다. 배당요구를 하지 않으면 다툴 기회도 사라집니다.
• 확인서가 위조됐다면요?
  임차인이 서명하지 않은 위조 확인서라면 신의칙 위반의 전제가 없으므로 실제 보증금으로 우선변제를 주장할 수 있습니다. 다만 위조 사실은 임차인이 증명해야 하므로 필적 감정, 작성일 당시 행적 자료를 준비해야 하고 형사 고소도 검토할 수 있습니다.

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