주택 임대차

은행에 보증금 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 줬는데 경매에서 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 집주인 대출 때 은행에 임차 사실을 부인하고 보증금 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 줬다면, 나중에 경매에서 대항력이나 우선변제권을 내세우는 것은 신의칙에 어긋난다고 봅니다. 지금은 확인서를 누가 어떤 경위로 작성했는지와 은행이 그 확인서를 믿고 대출했는지를 확인하십시오.

확인서를 썼다고 해서 집주인에 대한 보증금 반환 청구까지 없어지는 것은 아닙니다. 확인서의 효력은 이를 믿고 대출한 은행과의 관계에서 문제 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 다세대주택을 보증금 1억8천만원에 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤습니다. 2024년 초 집주인이 대출을 받는다며 부탁해, A씨는 은행에 “임대차 관계가 없고 보증금 권리를 주장하지 않겠다”는 확인서를 인감증명서와 함께 냈습니다. 2026년 봄 대출이 연체돼 집이 경매에 넘어가자 A씨는 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확인서를 써 준 뒤 경매에서 대항력을 주장하면 왜 막히나요?

은행이 확인서를 믿고 집의 담보가치를 높게 평가해 대출했는데, 경매에서 임차인이 태도를 바꾸면 은행이 예상하지 못한 손해를 봅니다. 판례는 이런 번복을 금반언과 신의칙 위반으로 보아, 특별한 사정이 없는 한 대항력 있는 임대차 주장과 확정일자부 임차인으로서의 배당요구를 허용하지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 권리 행사가 신의에 따라 성실하게 이루어져야 한다고 정합니다. 확인서는 법 조문이 아니라 이 원칙을 통해 효력을 가집니다. 대항력 요건 자체는 그대로 갖추고 있어도, 그 권리를 은행에 주장하는 것이 막히는 구조입니다.

어떤 경우에는 확인서가 있어도 다툴 수 있나요?

특별한 사정이 있으면 다툴 여지가 남습니다. 은행이 확인서와 무관하게 임대차 사실을 이미 알고 있었던 경우, 은행 직원이 현장 조사에서 임차인 거주를 확인하고도 대출한 경우, 확인서가 임차인 모르게 위조된 경우가 대표적입니다. 임차인이 확인서의 의미를 모른 채 서명했다는 사정만으로는 부족하다고 보는 경우가 많습니다.

확인서를 받은 당사자가 아닌 다른 채권자에게는 같은 논리가 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 확인서를 믿고 거래한 적이 없는 후순위 채권자나 경매 매수인에 대해서는 신뢰 보호 사정을 따로 따져야 합니다. 이 부분은 사안마다 판단이 갈립니다.

확인서 때문에 배당을 못 받으면 보증금은 누구에게 청구하나요?

임대인에게 청구합니다. 확인서는 은행과의 관계에서 권리 주장을 막을 뿐이고, 임대인이 보증금을 돌려줄 의무는 그대로 남습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하면 임대차관계는 보증금을 받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다.

임대인이 다른 재산을 가지고 있다면 가압류로 먼저 묶어 두는 것을 검토합니다. 임대인이 대출을 받기 위해 임차인에게 확인서를 부탁했다면, 그로 인해 배당을 받지 못한 손해에 대해 임대인의 책임을 묻는 주장도 가능합니다.

무상거주 확인서 경매 대응 순서

• 확인서 원본 확보 - 은행에 낸 확인서 사본을 은행이나 집주인에게 받아 둡니다. 서명·날인이 본인 것인지부터 확인합니다.
• 작성 경위 정리 - 누가 언제 어떤 말로 부탁했는지 문자와 메신저 기록을 시간 순으로 정리합니다. 특별한 사정 주장의 재료가 됩니다.
• 은행의 인식 확인 - 대출 당시 은행이 현장 조사를 했는지, 전입세대 열람을 했는지 확인합니다. 은행이 임대차를 알았다면 신뢰 보호가 약해집니다.
• 배당요구 - 다툴 여지가 있으면 배당요구 종기 전에 배당요구를 해 둡니다. 종기가 지나면 다툴 기회도 사라집니다.
• 임대인 상대 청구 - 배당에서 빠지면 임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 임대인 재산에 가압류를 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서를 쓴 상대가 은행이 아닌 개인 채권자이거나 확인서 내용이 일부 금액만 포기하는 형식이라면 확인서 문언을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인 부탁을 거절하기 어려웠다면 달라지나요?
  부탁을 거절하기 어려웠다는 사정만으로는 결론이 달라지기 어렵습니다. 판례는 은행이 확인서를 믿고 대출했다면 특별한 사정이 없는 한 번복을 허용하지 않습니다. 강박이나 사기로 서명했다는 증거가 있으면 확인서 효력 자체를 다툴 수 있습니다.
• 확인서를 쓴 은행 대출만 문제가 되나요?
  확인서를 믿고 거래한 은행과의 관계에서 주로 문제 됩니다. 그 뒤에 들어온 다른 채권자나 매수인에게 같은 효과가 그대로 미치는지는 신뢰를 준 관계가 있었는지 따로 봅니다. 배당표에서 누구와 순위를 다투는지 먼저 확인하십시오.
• 확정일자까지 받아 두었는데도 배당이 막히나요?
  막힐 수 있습니다. 확정일자는 우선변제권의 요건이지만, 확인서로 권리를 주장하지 않겠다고 한 뒤 이를 번복해 배당요구를 하는 것이 신의칙 위반으로 평가되면 확정일자가 있어도 은행보다 먼저 받지 못합니다.
• 확인서에 서명한 적이 없는데 제출돼 있다면요?
  본인이 작성하지 않은 확인서는 임차인에게 효력이 없습니다. 이때는 위조 사실을 배당이의 절차에서 주장하고, 필적이나 인감 사용 경위를 증거로 냅니다. 집주인이 위조했다면 형사 고소도 함께 검토합니다.
• 확인서를 쓴 뒤 보증금을 올려 재계약했다면요?
  확인서 이후 늘어난 보증금 부분은 그 시점에 이미 은행 근저당권이 설정돼 있어 어차피 은행보다 뒤 순위입니다. 확인서 문제와 별개로 증액 부분은 증액 계약서의 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다.
• 배당을 못 받으면 집을 비워야 하나요?
  매수인에게 대항하지 못하면 매수인의 인도 요구에 응해야 합니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이사 전에 임대인에게 보증금 반환을 청구하고 재산을 가압류해 두는 것이 순서입니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성