등기·명의신탁
20년 점유한 땅을 등기했는데 진짜 주인이라며 가처분한 사람에게 뺏기나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
가처분권리자가 시효 완성 당시의 진정한 소유자이고 등기명의자의 등기가 무효였다면, 20년 점유로 마친 내 소유권이전등기는 그 가처분에 밀려 무효가 되지 않습니다. 대법원 2010다73475 판결은 이런 가처분권리자는 원래 시효취득 등기청구의 상대방이어야 할 사람이므로 가처분 저촉을 내세울 수 없다고 보았습니다. 지금은 가처분 결정문의 피보전권리가 무엇으로 적혀 있는지 확인하십시오.
가처분권리자가 본안에서 이겼다며 등기를 옮기겠다고 하면, 가처분 결정문과 본안 소장을 받아 피보전권리란에 「소유권에 기한 말소등기청구권」이나 「진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권」이 적혀 있는지부터 보십시오. 결론이 이 기재에서 갈립니다.
가처분 등기가 내 등기보다 앞선다는 이유만으로 바로 땅을 내줄 필요는 없습니다. 가처분권리자가 누구였는지를 먼저 따집니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2004. 3.부터 B씨 명의로 등기된 밭 300평을 경작해 2024. 3. 점유취득시효 20년이 찼습니다. 등기를 준비하던 2024. 9. C씨가 B씨 등기는 위조서류로 된 것이고 자기가 진짜 소유자라며 진정명의회복을 원인으로 한 처분금지가처분을 했습니다. A씨는 2025. 2. 자기 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 2026. 5. C씨가 본안에서 이기자 A씨 등기를 지우겠다는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
시효가 완성된 뒤 등기 전에 가처분이 들어오면 원칙은 어떻게 되나요?
원칙적으로 점유자는 그 가처분권리자에게 대항하지 못합니다. 점유취득시효가 완성되어도 곧바로 소유자가 되는 것이 아니라 등기청구권만 생기고, 등기를 해야 비로소 소유권을 취득합니다. 그래서 등기 전에 들어온 처분금지가처분의 권리자가 본안에서 이겨 등기하면 점유자의 등기는 그 가처분에 저촉됩니다.
처분금지가처분은 다툼이 있는 부동산의 현재 상태가 바뀌면 권리 실행이 어려워질 때 그 상태를 묶어 두는 제도입니다. 가처분 뒤에 이루어진 처분은 가처분권리자에게 효력을 주장할 수 없는 것이 기본입니다.
가처분권리자가 진짜 소유자였다면 결론이 달라지나요?
달라집니다. 시효 완성 당시 등기명의자의 등기가 무효이고, 가처분권리자가 그때의 진정한 소유자이며, 가처분의 피보전권리가 소유권에 기한 말소등기청구권이나 진정명의회복을 위한 이전등기청구권이라면 가처분권리자는 가처분 저촉을 주장할 수 없습니다. 이 경우 시효취득자 앞으로 된 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 봅니다.
- 1
등기 전 가처분 확인
원칙은 가처분권리자 우선
- 2
등기명의자 등기 무효 여부
무효가 아니면 원칙대로 판단
- 3
가처분권리자가 진정한 소유자인지
시효 완성 당시 기준
- 4
피보전권리 확인
말소등기·진정명의회복 이전등기청구권인지
- 5
결론
모두 해당하면 시효취득자 등기 유효
이유는 간단합니다. 진정한 소유자는 원래 점유자가 시효취득을 이유로 등기를 넘겨 달라고 청구할 상대방입니다. 상대방이 가처분을 먼저 해 두었다고 해서 자기가 넘겨주어야 할 등기를 무효로 돌릴 수는 없다는 것입니다. 원안이 인용한 판결번호는 2010다73745로 적혀 있으나 확인된 사건번호는 2010다73475입니다.
가처분권리자가 진짜 소유자가 아닌 제3자라면요?
그때는 원칙대로 점유자가 밀립니다. 등기명의자에게서 땅을 산 매수인이나 등기명의자의 채권자가 가처분을 했다면 시효 완성 뒤의 새로운 이해관계인에 해당합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항도 등기를 해야 소유권을 취득한다는 구조를 그대로 두고 있으므로, 시효가 완성되면 곧바로 이전등기 소송과 가처분을 함께 진행해야 합니다.
시효취득 가처분 다툼 대응 순서
- 가처분 결정문 확보 - 가처분권리자, 피보전권리, 결정일을 확인합니다. 피보전권리 문구가 결론을 좌우합니다.
- 등기명의자 등기 효력 검토 - 시효 완성 당시 등기명의자의 등기가 무효였는지 봅니다. 위조·원인무효 판결 자료를 모읍니다.
- 점유 증거 정리 - 점유 개시일과 20년간의 점유 사실을 항공사진·재산세 고지서·이웃 확인서로 정리합니다. 시효 완성일이 흔들리면 뒤의 판단이 모두 달라집니다.
- 본안 소송 대응 - 가처분권리자의 본안 소송에 참가하거나 별도로 유효 등기 확인을 구합니다. 실체관계 부합 등기 항변을 제출합니다.
- 등기 말소 대응 - 가처분권리자가 승소 뒤 내 등기 말소를 신청하면 이의를 준비합니다. 판결 이유를 근거로 다툽니다.
여기까지는 일반 기준이고, 가처분의 피보전권리가 매매를 원인으로 한 이전등기청구권이거나 여러 번 등기가 넘어간 경우에는 등기부와 소송기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기·말소등기 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
시효가 완성된 뒤 등기를 늦게 한 사람은 앞선 가처분이 있으면 무조건 진다고 생각합니다. 가처분을 한 쪽도 가처분 등기가 먼저이니 뒤 등기는 당연히 지워진다고 믿습니다. 실제로는 가처분권리자가 시효 완성 당시 진짜 소유자였는지, 가처분의 피보전권리가 무엇이었는지에서 결론이 뒤집힙니다.
그래서 서류의 문구와 날짜가 결론을 정합니다. 점유를 시작한 날, 20년이 찬 날, 가처분 결정일과 등기일, 내 소유권이전등기일, 등기명의자의 등기가 무효라는 판결 확정일을 한 줄로 적어 두어야 합니다. 가처분 결정문의 피보전권리란은 원본 그대로 보관해야 합니다.
이 날짜표와 결정문은 가처분권리자의 본안 소송이나 이후 말소등기 소송에서 실체관계 부합 등기 항변의 증거가 됩니다. 점유 증거가 약하면 시효 완성 자체를 다투는 반론을 막기 어려우므로, 항공사진과 세금 납부 기록을 연도별로 묶어 두는 편이 좋습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기·말소등기 소송을 수행해 왔으며, 가처분의 피보전권리와 시효 완성일을 먼저 확정한 뒤 실체관계 부합 등기 항변으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기부등본(말소사항 포함), 가처분 결정문, 점유를 보여 주는 항공사진·재산세 납부 자료, 상대방 본안 소장을 준비해 주시면, 가처분권리자의 지위와 피보전권리, 내 등기의 유효 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2012. 11. 15. 선고 2010다73475 판결
- 민법 제245조 제1항
- 민사집행법 제300조 제1항
- 민법 제186조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성