건축·용도변경

개발제한구역 창고를 무단 용도변경하면 이행강제금은 허가·신고대상별로 얼마나 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

개발제한구역에서 같은 위반이라면 허가대상 위반의 이행강제금이 신고대상 위반의 2배입니다. 같은 법 시행령 별표 5는 용도변경을 허가 없이 하면 건물시가표준액×위반면적×30/100, 신고 없이 하면 15/100으로 정하고, 영리·상습 위반은 50% 범위에서 가중합니다. 지금은 시정명령서에 적힌 위반 행위가 허가대상인지 신고대상인지와 계고 기한을 확인하십시오.

계고서를 받았다고 곧바로 이행강제금을 낼 필요는 없습니다. 계고 기한 안에 원상복구하면 새 부과는 멈춥니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 개발제한구역 안에 있는 농업용 창고 100㎡를 고쳐 소규모 공방으로 쓰기 시작했습니다. 2025년 봄 시청 단속에서 허가 없는 용도변경이라는 이유로 원상복구 시정명령을 받았고, 이행하지 않으면 이행강제금을 부과한다는 계고서가 뒤따랐습니다. 창고의 건물 시가표준액이 ㎡당 50만원이라면, 허가대상 용도변경 위반 이행강제금은 1,500만원이고 같은 위반이 신고대상이었다면 750만원입니다. H씨는 공방 설비를 철거하고 창고로 되돌렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가대상과 신고대상 위반은 이행강제금이 얼마나 다른가요?

같은 행위라면 허가대상 위반이 신고대상 위반의 2배입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 5는 건축물의 건축을 허가 없이 하면 건물시가표준액×위반면적×50/100, 신고 없이 하면 25/100으로 정합니다. 용도변경은 허가대상 30/100, 신고대상 15/100입니다.

법률은 건축물의 건축이나 용도변경 위반에 대해 건물 시가표준액의 100분의 50 범위에서 정한 금액에 위반에 이용된 건축물의 연면적을 곱하도록 상한을 둡니다. 시가표준액은 ㎡당 금액을 씁니다.

건축물이 아닌 위반은 어떻게 계산하나요?

공작물 설치, 토지 형질변경, 물건 쌓아놓기, 죽목 벌채처럼 건축물이 아닌 위반은 개별공시지가를 기준으로 합니다. 허가대상 위반은 공작물 설치 50/100, 형질변경·물건 적치·죽목 벌채 30/100이고, 신고대상 위반은 각각 그 절반입니다.

이행강제금을 늘리거나 줄일 수 있나요?

네, 산정한 금액을 50% 범위에서 가중하거나 감경할 수 있습니다. 영리 목적이나 상습 위반이면 100분의 50 범위에서 가중하고, 영농행위처럼 단순 생계형 위반이면 100분의 50 범위에서 감경합니다. 창고를 임대 수익용 공방으로 바꾼 경우라면 가중 사유가 문제 될 수 있습니다.

동식물 관련 시설의 소유자는 2년 범위에서 자진 철거를 서약하고 대집행 비용을 미리 내는 등 요건을 갖추면 이행강제금 부과를 2년 범위에서 유예받을 수 있습니다. 개발제한구역에 최근 1년 이상 거주하고 영농에 종사해야 하는 등 요건이 까다롭습니다.

시정하면 이미 낸 이행강제금도 돌려받나요?

돌려받지 못합니다. 시정명령을 받은 사람이 명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다. 그래서 첫 계고 단계에서 시정 여부를 정하는 편이 금액을 줄이는 방법입니다.

개발제한구역 이행강제금 대응 순서

• 위반 유형 확인 - 시정명령서에 적힌 행위가 건축·용도변경인지, 형질변경 등인지 확인합니다. 계산 기준이 달라집니다.
• 허가·신고 구분 - 그 행위가 허가대상인지 신고대상인지 봅니다. 허가대상이면 금액이 2배입니다.
• 계고 기한 기록 - 계고서 수령일과 이행 기한을 적어 둡니다. 기한 안 시정이 부과를 막습니다.
• 가중·감경 사유 정리 - 영리 목적인지, 영농 생계형인지 자료를 모읍니다. 50% 범위에서 금액이 달라집니다.
• 부과처분 검토 - 부과서에 적힌 금액·사유·불복방법을 확인합니다. 산정 착오가 있으면 이의를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위반 당시 이미 허가를 받을 수 있었던 행위인지나 소유권이 바뀐 뒤의 부과인지가 문제 되면 허가 서류와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발제한구역 시정명령·이행강제금 처분 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가대상 위반이 정말 2배인가요?
  같은 유형의 행위라면 그렇습니다. 개발제한구역법 시행령 별표 5는 건축물 건축을 허가대상 50/100, 신고대상 25/100으로, 용도변경을 허가대상 30/100, 신고대상 15/100으로 정합니다. 공작물 설치·형질변경 등도 신고대상 비율이 허가대상의 절반입니다.
• 시가표준액은 건물 전체 금액인가요?
  아닙니다. 별표 5 비고 가목은 산정식의 건물시가표준액과 개별공시지가를 1제곱미터당 금액으로 한다고 정합니다. 그래서 ㎡당 시가표준액에 위반면적과 비율을 곱해 계산하고, 법률은 이 금액이 시가표준액의 100분의 50 범위를 넘지 않도록 상한을 둡니다.
• 이행강제금은 몇 번까지 부과되나요?
  시정될 때까지 반복됩니다. 개발제한구역법 제30조의2 제4항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 범위에서 시정명령이 이행될 때까지 반복해 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 횟수 상한이 따로 없어 시정이 늦어질수록 누적 금액이 커집니다.
• 영농 창고로 쓰다 생긴 위반도 똑같이 내나요?
  감경될 수 있습니다. 시행령 별표 5 비고 나목은 영농행위 등 단순 생계형 위반이면 산정 금액을 100분의 50 범위에서 감경할 수 있고, 영리 목적이나 상습 위반이면 100분의 50 범위에서 가중할 수 있다고 정합니다. 영농 사실을 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 원상복구하면 낸 이행강제금을 돌려받나요?
  돌려받지 못합니다. 개발제한구역법 제30조의2 제5항은 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과를 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수한다고 정합니다. 계고 단계에서 시정하는 것이 부담을 가장 줄이는 방법입니다.
• 축사 같은 동식물 시설은 유예가 되나요?
  요건을 갖추면 2년 범위에서 유예받을 수 있습니다. 시행령 제41조의2 제3항은 동식물 관련 시설 소유자가 2년 범위의 자진 철거 서약과 대집행 비용 예납을 하고, 해당 개발제한구역에 최근 1년 이상 거주하며 1만㎡ 이상 농지를 소유하지 않는 영농인일 때 유예를 허용합니다.

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