주택 임대차

갱신하며 보증금을 올렸더니 소액 기준을 넘었는데 최우선변제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

받을 수 없습니다. 소액임차인인지는 원칙적으로 배당 때의 보증금으로 판단하므로, 처음엔 기준 이하였어도 증액으로 기준을 넘으면 최우선변제 대상에서 빠집니다. 지금은 확정일자에 따른 우선변제 순위가 남아 있는지 계약서별로 확인하십시오.

처음 계약할 때 소액이었다는 사실을 증명하려고 옛 계약서를 따로 찾을 필요는 없습니다. 판단은 배당 때의 보증금으로 합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 4월 그 밖의 지역에 있는 다세대주택을 보증금 7천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 같은 해 6월 집에 근저당권이 설정되었습니다. 2025년 4월 계약을 갱신하면서 보증금을 8천만원으로 올렸습니다. 2026년 초 집이 경매에 넘어가 배당기일이 잡히자, C씨는 소액임차인으로 먼저 배당받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신하면서 보증금을 올리면 소액임차인에서 빠지나요?

빠집니다. 임대차 중 보증금이 바뀐 경우 소액임차인에 해당하는지는 원칙적으로 배당 때의 보증금으로 판단하므로, 처음에 기준 이하였더라도 갱신 과정에서 증액되어 기준을 넘으면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 법은 「보증금이 일정 금액 이하인 임차인」을 보호 대상으로 정하고 있어, 배당 시점에 그 조건을 갖추었는지를 봅니다.

최우선변제를 받지 못해도 보증금 전부를 잃는 것은 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받습니다. 다만 증액한 부분은 증액 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 따로 정해집니다.

어느 해의 소액 기준을 적용하나요?

집에 처음 설정된 담보물권(근저당권 등)의 설정일에 시행되던 기준을 적용합니다. 시행령 개정 부칙은 개정 기준을 계약 중인 임대차에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준을 따르도록 정했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」의 기준은 서울특별시 1억6천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원입니다.

소액임차인이면 보증금 전액을 먼저 받나요?

아닙니다. 소액임차인이 다른 담보물권자보다 먼저 받는 돈은 보증금 중 일정액까지이고, 그 금액도 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 또 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

증액분을 지키려면 무엇을 해 두어야 하나요?

증액 계약서를 따로 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다. 증액분의 우선변제 순위는 원래 계약서가 아니라 증액 계약서의 확정일자로 정해지므로, 증액 뒤에 설정된 근저당보다 앞서려면 증액 당일 확정일자를 받는 편이 안전합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등에서 받을 수 있고 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

소액임차인 보증금 증액 대응 순서

• 현재 보증금 확인 - 배당 때 기준이 되는 최종 계약서의 보증금을 확인합니다. 증액 합의서도 함께 찾습니다.
• 선순위 담보 설정일 확인 - 등기사항증명서에서 가장 먼저 설정된 근저당권 날짜를 봅니다. 그 날짜의 소액 기준을 적용합니다.
• 확정일자 순위 정리 - 원래 계약서와 증액 계약서의 확정일자를 각각 확인합니다. 최우선변제를 못 받아도 우선변제 순위가 남습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 기한을 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 배당표를 보고 순위가 잘못됐으면 그 자리에서 이의합니다. 이의 후 1주 안에 배당이의의 소를 제기해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증액 시점이 근저당 설정 전후 어디인지, 감액과 증액이 여러 번 있었는지에 따라 순위가 달라지므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 계약 때 기준으로 판단할 수는 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 소액임차인 여부는 배당 당시 보증금으로 판단하는 것이 법원 실무입니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조는 보증금이 기준 금액 이하인 임차인을 보호하므로, 배당 때 보증금이 기준을 넘으면 처음 금액이 작았다는 사정만으로 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 증액한 부분도 우선변제를 받을 수 있나요?
  증액 계약서에 확정일자를 받았다면 그 날짜 순위로 우선변제를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 원래 보증금은 원래 확정일자 순위로, 증액분은 증액 계약서의 확정일자 순위로 배당됩니다.
• 소액 기준은 경매 신청 때 기준인가요?
  아닙니다. 적용할 금액 기준은 그 집에 처음 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 시행령 기준입니다. 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용하도록 정합니다. 선순위 근저당이 오래전에 설정됐다면 지금보다 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
• 최우선변제액은 얼마까지인가요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령 제10조 제1항은 서울특별시 5천500만원, 과밀억제권역 등 4천800만원, 광역시 등 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원까지로 정합니다. 이 금액도 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 여러 소액임차인이 있으면 나눠 받습니다.
• 최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?
  경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 정한 요건입니다. 확정일자는 최우선변제의 요건이 아니지만, 배당요구 종기까지 배당요구는 따로 해야 합니다.
• 배당표가 잘못됐으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 하고, 이의한 날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 기간을 넘기면 이의를 취하한 것으로 봅니다. 이의 사유는 보증금 액수, 확정일자 순위처럼 구체적으로 적어야 합니다.

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