주택 임대차

전세 계약을 갱신했는데 경매 배당 순위는 처음 확정일자 날짜로 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 전세 계약을 갱신했더라도 우선변제권 순위는 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 합니다. 대법원은 갱신이 있어도 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 처음 기준 시점으로 행사할 수 있다고 보았습니다. 지금은 처음 계약서의 확정일자와 전입일, 선순위 근저당권 설정일을 나란히 확인해 두십시오.

갱신할 때마다 확정일자를 새로 받아야 순위가 유지되는 것은 아닙니다. 보증금이 그대로라면 처음 받은 확정일자가 계속 효력을 가집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 5월 수도권의 한 아파트를 보증금 3억원에 전세로 얻어 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 5월 계약갱신요구권을 행사해 같은 보증금으로 2년을 더 살기로 했습니다. 그 사이 2023년에 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당권이 설정됐고, 2026년 은행이 경매를 신청했습니다. A씨는 갱신한 날을 기준으로 은행보다 뒤에 배당받는 것인지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신 후에도 처음 확정일자 순위가 유지되나요?

유지됩니다. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 임대차계약이 갱신되더라도, 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 갱신은 같은 임대차가 이어지는 것이지 새 임대차가 생기는 것이 아니기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 순위는 대항요건과 확정일자가 모두 갖추어진 날을 기준으로 정합니다. 두 날짜가 다르면 늦은 날이 기준입니다.

갱신하면서 보증금을 올린 부분도 같은 순위인가요?

아닙니다. 처음 순위로 보호되는 것은 종전 임대차 내용, 곧 처음 보증금 범위입니다. 갱신하면서 늘어난 보증금은 그 증액 계약서에 확정일자를 따로 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 그 사이에 근저당권이 설정됐다면 증액분은 근저당권보다 뒤로 밀립니다.

그래서 보증금을 올릴 때는 증액 합의서나 새 계약서에 바로 확정일자를 받아 두어야 합니다. 등기부를 떼어 증액 시점에 이미 근저당권이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 처음 보증금 3억원에 갱신하며 3천만원을 올렸고 그 사이 근저당권이 들어왔다면, 3억원은 근저당권보다 앞서고 3천만원은 근저당권 다음 순서로 배당받습니다.

계약갱신요구권으로 갱신한 경우에도 같나요?

같습니다. 2020년 도입된 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 따라서 이때도 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때가 순위 기준입니다.

묵시적 갱신도 마찬가지입니다. 다만 갱신 기간 중 전출했다가 다시 전입하면 대항력이 끊겨 재전입 다음 날부터 새로 순위를 따집니다.

갱신 임차인 배당 대응 순서

• 처음 계약서 확보 - 처음 임대차계약서와 확정일자 부분을 확인합니다. 순위 기준일을 증명하는 서류입니다.
• 등기부 대조 - 근저당권·가압류 설정일과 처음 확정일자·전입일을 비교합니다. 누가 앞서는지가 여기서 정해집니다.
• 증액분 구분 - 갱신 때 보증금을 올렸다면 증액분의 확정일자를 따로 확인합니다. 증액분은 순위가 다를 수 있습니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 처음 계약서와 갱신 계약서를 함께 내고 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 순위가 갱신일 기준으로 잘못 매겨졌다면 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신 과정에서 임대인이 바뀌었거나 전출·재전입이 있었다면 주민등록초본과 계약서 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 갱신 후 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  보증금이 그대로라면 다시 받지 않아도 됩니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 계약이 갱신되더라도 처음 그 요건을 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다.
• 우선변제 순위는 어느 날짜로 정하나요?
  대항요건(주택 인도와 전입신고)과 확정일자가 모두 갖추어진 날을 기준으로 합니다. 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 확정일자를 받았다면 전입 다음 날이 기준이 됩니다. 이 날짜를 근저당권 설정일과 비교해 순위를 정합니다.
• 갱신하며 올린 보증금도 처음 순위인가요?
  아닙니다. 처음 순위로 보호되는 것은 종전 보증금 범위입니다. 증액분은 증액 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해지므로, 그 사이에 설정된 근저당권이 있으면 증액분은 근저당권보다 뒤에 배당받습니다.
• 계약갱신요구권으로 갱신해도 순위가 유지되나요?
  유지됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때가 계속 순위 기준입니다. 다만 차임과 보증금은 증감할 수 있고 증액분은 따로 봅니다.
• 갱신 중 잠시 전출했다면 어떻게 되나요?
  전출하면 그때 대항력이 사라지고, 다시 전입하면 재전입 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 우선변제권도 대항요건이 이어져야 유지되므로, 전출 기간 중 설정된 근저당권이 있으면 그보다 뒤로 밀립니다. 가족 중 한 명이라도 주민등록을 남겨 두면 대항력이 유지될 수 있습니다.
• 경매에서 배당을 받으려면 무엇을 해야 하나요?
  배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 확정일자 임차인은 민사집행법 제88조 제1항의 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 해야 배당받고, 종기가 지나면 배당에서 제외됩니다. 처음 계약서와 갱신 계약서를 함께 냅니다.

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