상가 임대차

갱신 전에 밀린 월세와 갱신 후 밀린 월세를 합쳐 계약이 해지될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 갱신 전부터 밀린 월세가 갱신 뒤까지 이어져 연체액이 해지 기준에 이르면 갱신된 계약도 해지될 수 있습니다. 대법원 2012다28486 판결은 갱신 전후 연체액을 합쳐 해지 사유를 판단했고, 현행법상 주택 등 일반 건물은 2기(민법 제640조), 상가는 3기(상가건물 임대차보호법 제10조의8)가 기준입니다. 지금은 밀린 달과 금액을 표로 정리하고 해지 통지가 도달하기 전에 연체액을 기준 아래로 줄일 수 있는지 확인하십시오.

갱신을 했다고 해서 그 전의 연체가 사라지는 것은 아닙니다. 갱신된 계약은 종전 계약과 이어진 관계로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 아파트를 보증금 1억원, 월세 90만원에 2년 기간으로 빌렸고, 2025년 4월 계약갱신요구권을 써서 같은 조건으로 2년을 연장했습니다. 갱신 직전인 2025년 3월분 월세를 내지 못한 상태에서, 갱신 뒤 5월분 월세도 밀렸습니다. 임대인은 월세 2기분이 밀렸다며 갱신된 계약을 해지하겠다고 통보했고, A씨는 갱신 전 연체까지 합치는 것은 부당하다고 생각했습니다. 갱신 전부터 이어진 연체도 갱신 후 연체와 합쳐 계산하므로 특별한 사정이 없으면 해지가 인정됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신 전 연체와 갱신 후 연체를 합쳐도 되나요?

합칩니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 연체액이 해지 기준에 이른 경우도 해지 사유에 해당한다고 보았습니다. 갱신 전후 계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평을 고려하면, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 갱신된 계약을 해지할 수 있습니다.

이 판결은 갱신 전후 1기씩 연체해 합계 2기가 된 상가 사안이었습니다. 판결 당시에는 상가에도 민법의 2기 기준이 적용됐지만, 그 뒤 상가건물 임대차보호법에 3기 연체 해지 규정이 신설되었습니다. 그래서 2026. 9. 28. 기준 현행법으로는 상가의 경우 갱신 전후 연체를 합쳐 3기에 이르러야 해지할 수 있습니다.

주택과 상가는 해지 기준이 어떻게 다른가요?

주택 등 일반 건물 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 차임 연체 해지 규정이 따로 없어 민법 제640조가 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 각색 사례처럼 아파트라면 2기, 가게라면 3기가 기준입니다. 연체는 연속일 필요가 없고 밀린 금액의 합계로 셉니다. 월세를 일부만 낸 달이 여러 번 있었다면 그 미납분을 모두 더해 기준과 비교합니다. 관리비는 약정 차임에 포함하기로 하지 않았다면 연체액 계산에서 빠집니다.

연체 사실은 다음 갱신에 어떤 영향을 주나요?

주택 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 나중에 모두 갚았더라도 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 또 2기 연체 임차인에게는 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다.

그래서 해지까지 가지 않았더라도 연체 기록은 남습니다. 월세를 밀렸다면 연체액을 줄이는 것과 함께, 언제 얼마를 갚았는지 이체 내역으로 정리해 두는 편이 좋습니다.

갱신 전후 월세 연체 해지 대응 순서

• 연체표 작성 - 갱신 전후 밀린 달과 금액, 일부 입금액을 표로 정리합니다. 몇 기분인지가 드러납니다.
• 임대차 종류 확인 - 주택이면 2기, 상가면 3기 기준을 적용합니다.
• 통지 도달일 확인 - 해지 통지가 언제 도달했는지 확인합니다. 그 시점 연체액이 기준입니다.
• 연체액 정리 - 통지 도달 전에 기준 아래로 줄였다면 그 입금 내역을 남깁니다. 해지 효력을 다툴 근거입니다.
• 명도·보증금 정산 - 해지가 인정되면 명도 일정과 보증금에서 공제할 연체액을 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 연체를 알면서 오랫동안 문제 삼지 않았거나 월세 감액 사유가 있었다면 그 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 해지와 명도, 보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신하면 전 계약 연체는 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 2012다28486 판결은 갱신 전부터 연체하기 시작해 갱신 후에 연체액이 해지 기준에 이른 경우도 해지 사유가 된다고 보았습니다. 갱신된 계약은 종전 계약과 이어진 관계여서 밀린 월세 채무도 그대로 남고 해지 기준 계산에도 합산됩니다.
• 아파트 월세는 몇 번 밀리면 해지되나요?
  연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지될 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 차임 연체 해지 규정이 따로 없어 민법 제640조가 적용됩니다. 연속으로 두 번 밀려야 하는 것이 아니라 밀린 금액의 합계가 월세 2개월분에 이르면 됩니다.
• 상가라면 기준이 다른가요?
  다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 2012다28486 판결 당시에는 상가에도 2기 기준이 적용됐지만 이후 이 규정이 신설되어 지금은 상가의 경우 갱신 전후를 합쳐 3기가 기준입니다.
• 해지 통지 전에 밀린 월세를 갚으면요?
  통지가 도달하기 전에 연체액이 해지 기준 아래로 줄었다면 해지할 수 없습니다. 민법 제640조는 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있게 하므로, 해지 의사표시가 도달한 시점의 연체액이 기준입니다. 통지 도달 뒤에 갚은 것은 이미 생긴 해지 효력을 되돌리지 못합니다.
• 연체를 다 갚으면 다음 갱신은 괜찮나요?
  주택이라면 거절될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 정합니다. 연체 사실만으로 거절 사유가 되므로 갚은 뒤에도 남습니다.
• 묵시적 갱신도 안 되나요?
  2기 연체 임차인에게는 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 기간이 끝나면 임대인은 나가 달라고 할 수 있습니다.

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