주택 임대차

가게가 딸린 집에 살면서 장사도 하면 주택임대차보호법 보호를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주거용 건물의 일부를 가게로 쓰더라도 가족과 그곳에서 생활한다면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 법은 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 적용된다고 정하고, 판단은 건축물대장이 아니라 실제 용도로 합니다. 지금은 방과 부엌 등 생활 공간의 면적과 그곳이 가족의 실제 거처인지 보여 줄 자료를 챙겨 두십시오.

가게 영업을 했다는 이유로 사업자등록을 말소하거나 영업을 접을 필요는 없습니다. 주거 부분이 실제 생활 공간이라면 영업을 함께 해도 보호받습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 3월 작은 점포가 딸린 단독주택을 보증금 1억 2천만원에 임차해 입주와 동시에 전입신고를 마쳤습니다. 가족과 안쪽 방 두 칸과 부엌에서 살면서 앞쪽 점포에서는 반찬가게를 하고 있습니다. 2025년 집주인이 은행 대출을 받으며 근저당권을 설정했는데, 주변에서 가게를 하면 경매 때 주택임대차보호법 보호를 못 받는다는 말을 듣고 불안해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집 일부에서 장사를 하면 주택으로 보지 않나요?

주택으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 똑같이 적용된다고 정합니다. 집에 딸린 작은 가게에서 장사를 하는 것은 이 경우에 해당합니다.

주거용 건물인지는 건축물대장이나 등기부의 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 주거와 영업을 함께 하는 경우에는 임대차의 목적, 건물 전체와 임차 부분의 구조와 형태, 임차인의 이용 관계, 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 봅니다.

가게 면적이 더 넓으면 보호받지 못하나요?

그렇지 않습니다. 대법원은 공부상 작업소와 근린생활시설로 표시된 건물에서 가족과 살며 인쇄소나 슈퍼마켓을 운영한 임차인에 대해, 영업 부분이 더 넓더라도 주거 부분이 상당한 면적이고 그곳이 임차인의 하나뿐인 주거라면 주거용 건물로 인정했습니다.

면적 비율만으로 정해지지 않고, 가족이 실제로 먹고 자는 공간인지, 다른 곳에 따로 집이 있는지가 함께 고려됩니다. 그래서 다른 주거지가 없다는 사정은 보호를 받는 데 유리한 사정이 됩니다.

반대로 가게에 딸린 방에서 사는 경우는 어떤가요?

이 경우에는 보호받기 어렵습니다. 대법원은 방 2개와 주방이 딸린 다방을 영업용 건물로 보고, 방과 주방을 주거 목적으로 쓰더라도 영업에 부수적인 것이어서 주거용 건물의 일부를 다른 목적으로 쓰는 경우에 해당하지 않는다고 보았습니다. 그 사건의 임차인은 다른 곳에 따로 집을 두고 있었습니다.

주택임대차보호법이 적용되지 않는다면 사업자등록을 한 영업용 임대차로서 상가건물 임대차보호법의 보호를 검토할 수 있습니다. 이 법은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우에 적용됩니다.

점포 딸린 주택 임차인 대응 순서

• 전입일 확인 - 주민등록초본의 전입일과 등기부의 근저당 설정일을 비교합니다. 전입 다음 날이 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 구조 기록 - 방, 부엌, 욕실과 점포 부분의 면적과 배치를 사진과 도면으로 남깁니다. 주거용 건물 판단의 근거가 됩니다.
• 생활 자료 정리 - 가족이 그곳에서 산다는 공과금, 우편물, 자녀 학교 주소 자료를 모읍니다. 다른 주거가 없다는 사정을 보여 줍니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받아 둡니다. 경매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 순위가 됩니다.
• 경매 시 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 임대 목적이 점포로만 적혀 있거나 영업 공간이 대부분이고 다른 곳에 집이 있는 경우에는 계약서와 건물 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택·상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집에서 장사를 하면 주택 보호가 안 되나요?
  보호됩니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용되고 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 같다고 정합니다. 집에 딸린 가게에서 장사를 하더라도 가족과 그곳에서 생활한다면 주택임차인으로 보호받습니다.
• 건축물대장에 근린생활시설이면 어떻게 되나요?
  공부상 표시만으로 정해지지 않습니다. 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결은 공부상 작업소와 근린생활시설로 표시된 건물이라도 실제로 주거와 영업을 겸하고 그곳이 가족의 하나뿐인 주거라면 주거용 건물로 인정했습니다.
• 가게가 방보다 넓으면 보호받지 못하나요?
  면적만으로 정해지지 않습니다. 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결은 영업 부분이 더 넓더라도 주거 부분이 상당한 면적이고 그곳이 임차인의 하나뿐인 주거인 경우 주거용 건물로 보았습니다. 실제 생활 여부와 다른 주거지 유무를 함께 봅니다.
• 다방이나 식당 안쪽 방에서 살면요?
  영업에 딸린 방이라면 보호받기 어렵습니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 방 2개와 주방이 딸린 다방을 영업용 건물로 보고, 방을 주거에 쓰더라도 영업에 부수적인 사용일 뿐이라고 판단했습니다. 그 임차인은 다른 곳에 집이 있었습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 그 전에 설정된 근저당권은 임차인보다 앞서고, 그 뒤에 설정된 근저당권에 기한 경매라면 매수인은 임대인의 지위를 이어받아 보증금을 돌려주어야 합니다.
• 주택이 아니라면 상가 보호는 받나요?
  영업용으로 쓰면서 사업자등록을 했다면 검토할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 임대차에 적용되므로, 주택임대차보호법이 적용되지 않는 영업 위주 건물은 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성