주택 임대차

집주인인 줄 알고 세입자와 계약했는데 진짜 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 나가야 합니다. 집주인 동의 없이 세입자가 다시 빌려준 무단 전대는 소유자에게 대항하지 못하고, 보증금은 계약 상대방인 원래 세입자에게 돌려받아야 합니다. 지금은 원래 세입자가 집주인에게 받을 보증금을 가압류할 수 있는지부터 확인하십시오.

진짜 집주인이 나가라고 한다고 해서 그날 바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 다가구주택 방을 보증금 5,000만원에 빌리면서 그 방에 살던 C씨를 집주인으로 알고 계약한 뒤 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 봄 진짜 소유자 D씨가 찾아와 C씨는 자기와 계약한 임차인일 뿐이고 전대에 동의한 적이 없다며 방을 비우라고 했습니다. C씨는 연락을 피하고 있고, A씨는 나가야 하는지와 보증금을 누구에게 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

진짜 집주인의 퇴거 요구를 거절할 수 있는 경우는?

원칙적으로 거절하기 어렵습니다. 임차인은 임대인 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 동의 없는 전차인은 자기 점유를 소유자에게 주장하지 못합니다. 소유자는 C씨와의 계약을 해지하고 전차인에게 인도를 청구할 수 있습니다.

예외는 C씨의 전대가 소유자에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때입니다. 이때는 소유자가 동의가 없었다는 이유만으로 해지하지 못하고, 전차인도 사용·수익을 소유자에게 주장할 수 있습니다. 소유자가 전대 사실을 알고도 오랫동안 문제 삼지 않았거나 차임을 받아 온 사정이 여기에 해당할 수 있습니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

계약 상대방인 C씨에게 돌려받습니다. A씨의 계약은 C씨와 맺은 전대차이고, 소유자와는 계약 관계가 없기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항력도 소유자 동의가 없는 전대에는 소유자에게 미치지 않습니다.

C씨가 소유자에게 받을 보증금이 남아 있다면 그 돈이 사실상 회수 재원입니다. C씨가 이 돈을 받아 가기 전에 묶어 두는 것이 우선입니다.

집주인 행세를 한 상대에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

C씨가 자신을 집주인이라고 속였다면 청구할 수 있습니다. 고의나 과실로 위법하게 손해를 입힌 사람은 배상책임을 지고, 보증금을 돌려받지 못해 생긴 손해와 이사 비용이 청구 대상이 됩니다.

다만 손해배상을 받으려면 C씨가 집주인이라고 말한 문자, 계약서의 임대인 표시, 중개인 진술 같은 증거가 필요합니다. 중개사무소를 거쳤다면 중개사의 확인·설명 의무 위반도 함께 검토합니다.

보증금을 지키려면 무엇부터 해야 하나요?

C씨의 재산을 먼저 묶습니다. C씨가 소유자에게 받을 보증금반환채권을 가압류하면 소유자는 그 돈을 C씨에게 지급하지 못합니다. 그다음 C씨를 상대로 보증금 반환이나 손해배상 소송을 냅니다.

소유자와는 퇴거 시기를 협의해 볼 수 있습니다. 소유자가 A씨를 새 임차인으로 받아들이면 새로 계약을 맺고, 그렇지 않으면 인도 소송이 오기 전에 이사 계획을 세웁니다.

무단 전대 전차인 대응 순서

• 소유자 확인 - 등기부로 진짜 소유자를 확인합니다. 계약 상대방과 다르면 전대 여부를 따져야 합니다.
• 동의 여부 확인 - 소유자가 전대를 알았는지, 차임을 받은 적이 있는지 확인합니다. 묵시적 동의나 특별한 사정의 근거가 됩니다.
• 가압류 신청 - C씨의 보증금반환채권을 가압류합니다. 회수 재원이 사라지는 것을 막습니다.
• 소송 제기 - C씨를 상대로 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 집주인 행세 증거를 함께 냅니다.
• 퇴거 협의 - 소유자와 퇴거 시기나 새 계약을 협의합니다. 협의가 안 되면 인도 소송에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 C씨의 전대를 알고 있었거나 중개사무소를 거쳐 계약했다면 계약서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 명도 소송과 보증금 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자까지 받았는데도 나가야 하나요?
  동의 없는 전대라면 확정일자와 전입신고가 있어도 소유자에게 대항하지 못합니다. 대항력과 우선변제권은 소유자와의 적법한 임대차를 전제로 하기 때문입니다. 소유자가 전대를 알고 묵인했는지를 따로 확인해 보십시오.
• 소유자가 전대를 알고 있었다면요?
  소유자가 전대 사실을 알고도 차임을 받거나 오랫동안 문제 삼지 않았다면 묵시적 동의나 배신적 행위가 아니라는 특별한 사정을 주장할 수 있습니다. 이 경우 소유자는 동의가 없었다는 이유만으로 해지하지 못합니다.
• 원래 세입자가 연락을 피하면 어떻게 하나요?
  소유자에게 받을 보증금반환채권을 가압류하고, 원래 세입자를 상대로 소송을 냅니다. 주소를 모르면 공시송달로 재판을 진행할 수 있습니다. 재산이 흩어지기 전에 가압류를 먼저 하는 것이 좋습니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사무소를 거쳐 계약했다면 중개사는 등기부로 권리관계를 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 소유자와 계약 상대방이 다르다는 점을 설명하지 않았다면 손해배상을 청구할 여지가 있고, 공제증서로 배상받을 수도 있습니다.
• 나가기 전에 무엇을 받아 두어야 하나요?
  원래 세입자와의 계약서, 보증금 송금 내역, 집주인이라고 말한 문자, 방 사진을 챙기십시오. 퇴거 날짜와 방 상태를 소유자와 문자로 남겨 두면 뒤에 원상회복 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 소유자가 바로 강제로 내보낼 수 있나요?
  소유자라도 판결 없이 짐을 빼거나 문을 잠가 내보낼 수는 없습니다. 인도 소송에서 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다. 그 사이 퇴거 시기를 협의하거나 새 계약을 맺는 방법을 찾을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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