주택 임대차

가족 모두 주민등록을 잠시 옮겼다가 다시 전입하면 대항력은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가족 모두 주민등록을 옮겼다면 처음 대항력은 전출할 때 사라지고, 다시 전입한 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다. 대법원 97다43468 판결은 짧게 옮겼다 돌아와도 대항력이 소급해 회복되지 않는다고 보았습니다. 지금은 전출 기간에 새로 설정된 근저당이 있는지 등기부를 확인하십시오.

다시 전입한다고 계약서를 새로 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 다만 대항력이 언제부터인지는 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 가족은 2024년 9월 보증금 2억5천만원에 아파트를 임차해 전입했습니다. 2026년 3월 자녀 학교 문제로 가족 모두 주민등록을 친척 집으로 옮겼다가 2주 뒤 다시 전입했는데, 그 사이 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정했습니다. A씨는 처음 전입한 날의 대항력이 유지되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잠시 전출했다가 다시 전입하면 대항력이 이어지나요?

이어지지 않습니다. 가족과 함께 일시적이라도 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 대항력은 전출할 때 소멸하고, 다시 전입하면 그 재전입 때부터 동일성이 없는 새 대항력이 생깁니다.

대법원은 대항요건인 주택 인도와 주민등록이 대항력을 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다고 보았습니다. 짧게 옮겼다가 돌아와도 처음 대항력이 소급해 회복되지 않습니다.

새 대항력은 재전입한 다음 날 0시부터 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다.

전출한 사이에 근저당이 들어오면 어떻게 되나요?

전출한 사이나 재전입 당일에 근저당이 설정되었다면 내 임차권은 그 근저당보다 후순위가 됩니다. 이 집이 경매되면 근저당과 함께 임차권도 소멸해 매수인에게 대항할 수 없습니다.

우선변제권도 같은 문제를 겪습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 순위가 정해지므로, 재전입 다음 날이 새 기준일이 됩니다. 그 전에 설정된 근저당은 배당에서 먼저 받습니다.

가족 일부의 주민등록을 남겨 두면 어떤가요?

임차인 본인만 주민등록을 옮기고 배우자나 자녀의 주민등록을 그대로 둔 채 가족이 계속 살고 있다면 대항력은 유지됩니다. 대법원은 이 경우를 전체적이고 종국적인 주민등록 이탈로 보지 않았습니다.

대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자와 자녀 같은 가족의 주민등록도 포함되기 때문입니다. 그래서 부득이 전출해야 한다면 가족 중 한 명은 주민등록과 거주를 유지하게 하는 방법을 먼저 검토합니다. 가족 모두가 옮기면 이 보호는 받을 수 없습니다. 남는 가족은 실제로 그 집에 살아야 하고 주민등록만 남겨 두는 것으로는 부족할 수 있습니다.

일시 전출 대항력 대응 순서

• 전출 사유 확인 - 누가 왜 주민등록을 옮기라고 하는지 확인합니다. 전출이 꼭 필요한지부터 따집니다.
• 등기부 확인 - 전출 전후로 등기부를 떼어 새 근저당이나 가압류가 없는지 봅니다. 날짜를 비교하는 기준이 됩니다.
• 가족 주민등록 유지 - 가족 중 한 명의 주민등록과 거주를 남깁니다. 대항력이 끊기지 않습니다.
• 재전입 날짜 기록 - 다시 전입했다면 그 날짜를 초본으로 남깁니다. 새 대항력은 그다음 날부터입니다.
• 순위 재점검 - 전출 기간에 들어온 권리가 있으면 순위를 다시 따집니다. 필요하면 보증금 회수 계획을 앞당깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전출 기간에 근저당이 설정되었거나 경매가 이미 시작된 경우에 해당하면 등기부와 주민등록표 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하루만 전출했다가 돌아와도 대항력이 끊기나요?
  가족 모두가 옮겼다면 끊깁니다. 대법원은 어떤 이유든 가족과 함께 일시적으로라도 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 전출 당시 대항력이 소멸하고, 재전입 때부터 새 대항력이 생긴다고 보았습니다. 기간이 짧다는 사정은 고려되지 않습니다.
• 재전입하면 대항력은 언제부터 생기나요?
  재전입으로 주택 인도와 주민등록을 다시 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 처음 대항력을 취득한 날짜로 소급하지 않으므로 그 사이 들어온 권리보다 후순위가 됩니다.
• 나만 전출하고 가족은 남아 있으면 괜찮나요?
  가족이 그 집에 계속 살면서 주민등록을 그대로 두었다면 대항력은 유지됩니다. 대항요건인 주민등록에는 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되기 때문입니다. 가족의 주민등록표 초본으로 이 사실을 입증합니다.
• 확정일자도 다시 받아야 하나요?
  확정일자 자체를 다시 받을 필요는 없지만 우선변제권 순위가 달라집니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 하므로, 재전입 뒤에는 새 대항요건을 갖춘 날이 기준이 됩니다. 그 전에 설정된 근저당보다 뒤에 배당받습니다.
• 전출 중에 근저당이 설정되면 경매 때 어떻게 되나요?
  재전입 뒤의 새 대항력은 그 근저당보다 후순위가 됩니다. 경매로 근저당이 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 소멸해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구를 해서 순위에 따라 배당받는 방법을 검토합니다.
• 집주인이 대출 때문에 잠깐 빼 달라고 해요
  응하면 대항력이 끊기고, 바로 그때 설정되는 근저당보다 후순위가 됩니다. 집주인의 대출 편의를 위해 전출하는 것은 임차인에게 불리한 일입니다. 부득이하다면 가족 한 명의 주민등록을 남기거나 전출 전에 보증금 반환 담보를 요구합니다.

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