주택 임대차

가압류 등기 뒤에 전입했는데 경매 낙찰자에게 집을 비워줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 가압류등기가 먼저 된 집을 빌려 전입했다면 그 가압류에 따른 경매의 낙찰자에게는 임대차를 주장할 수 없어 집을 비워 주어야 합니다. 대법원은 가압류의 처분금지 효력 때문에 대항력이 있어도 매수인에게 대항하지 못한다고 봅니다. 다만 소액 최우선변제와 확정일자에 따른 안분배당은 남으니, 지금은 배당요구 종기부터 확인하십시오.

낙찰자에게 대항하지 못한다고 해서 보증금을 한 푼도 못 받는 것은 아닙니다. 배당에서 받을 몫이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 6월 빌라를 보증금 1억원에 임차해 전입신고와 확정일자를 받았는데, 계약 전 등기부에는 집주인의 거래처가 해 둔 가압류가 있었습니다. 2025년 가압류채권자는 집주인을 상대로 대금 소송에서 이겼고, 2026년 그 판결로 빌라에 강제경매를 신청했습니다. S씨는 낙찰자가 나가라고 하면 따라야 하는지, 보증금은 얼마나 돌려받을 수 있는지 알고 싶었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤 들어온 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없나요?

대항할 수 없습니다. 가압류등기가 마쳐진 뒤에 채무자로부터 집을 임차했다면, 전입신고를 하고 살아서 대항력을 갖추었더라도 가압류의 처분금지 효력 때문에 그 가압류에 따른 본안판결로 진행된 경매의 매수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다.

대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결은 가압류 뒤 임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 본 원심을 파기하고 건물을 넘겨주라고 판결했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 경매 매수인도 임차주택의 양수인으로 보아 임대인 지위를 승계시키지만, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인에게만 해당합니다.

보증금은 배당에서 얼마나 받을 수 있나요?

소액임차인이라면 보증금 중 일정액을 먼저 받고, 확정일자를 받아 두었다면 남은 보증금을 가압류채권자와 채권액에 비례해 나눠 받습니다. 가압류는 담보물권이 아니어서, 소액임차인 최우선변제는 가압류채권자보다 앞섭니다.

확정일자 임차인은 부동산 담보권과 비슷한 권리를 가지므로, 먼저 등기된 가압류채권자와는 평등배당 관계가 됩니다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 이때 선후를 확정일자 부여일로 판단한다고 보았습니다. 두 지위를 겸하면 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결에 따라 소액 몫을 먼저 받고, 남은 보증금으로 가압류채권자와 안분합니다.

가압류가 먼저인지 어떻게 확인하나요?

등기사항전부증명서 갑구에서 가압류 기입등기 날짜를 보고, 내 전입일과 확정일자와 비교합니다. 가압류 뒤 임차인 대항력 문제는 이 날짜 비교에서 시작합니다. 계약 전에 등기부를 떼어 갑구에 가압류가 있으면, 그 가압류가 본안판결로 경매까지 이어질 위험을 전제로 보증금을 정해야 합니다.

가압류가 먼저 있었더라도 그 가압류가 해제·취소돼 말소됐다면 처분금지 효력도 사라집니다. 반대로 가압류가 살아 있는 동안 가압류채권자가 승소해 강제경매를 신청하면, 가압류등기일이 임차인과 매수인의 관계를 정하는 기준이 됩니다.

가압류 후 임차 주택 경매 대응 순서

• 등기부 갑구 확인 - 가압류 기입등기일과 그 가압류로 경매가 신청됐는지 확인합니다. 내 전입일보다 빠르면 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
• 소액임차인 해당 여부 - 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준 시행령으로 소액임차인인지 봅니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 초본을 붙여 배당요구를 합니다. 대항력이 없는 임차인에게 가장 급한 절차입니다.
• 안분배당 계산 - 확정일자가 있으면 가압류채권액과 남은 보증금의 비율로 나눠 받을 금액을 계산합니다. 배당표와 대조합니다.
• 이사와 임대인 청구 - 매수인의 인도 요구에 대비해 이사 시기를 정하고, 배당으로 못 받은 보증금은 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 뒤에 근저당이 여러 건 설정됐거나 가압류가 일부만 해제됐다면 배당 순서가 복잡해지므로 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류는 담보가 아닌데 왜 밀리나요?
  가압류 뒤에 이루어진 처분은 가압류채권자에게 대항할 수 없는 처분금지 효력이 있기 때문입니다. 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결은 가압류 뒤 임차한 사람은 그 가압류 본안판결의 집행으로 집을 취득한 경락인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 소액임차인이면 가압류보다 먼저 받나요?
  받습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리가 있고, 가압류채권자는 담보물권자도 아닙니다. 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 일정액은 가압류채권자보다 앞서 배당받습니다.
• 확정일자가 있으면 어떻게 나누나요?
  가압류가 확정일자보다 먼저 등기됐다면 확정일자 임차인과 가압류채권자는 채권액에 비례해 평등하게 나눕니다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 이 선후를 확정일자 부여일로 판단한다고 보았습니다.
• 소액과 확정일자를 다 갖추면요?
  먼저 소액임차인 일정액을 받고, 남은 보증금으로 가압류채권자와 채권액 비율에 따라 나눕니다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결은 소액 몫을 먼저 배당한 뒤 나머지를 확정일자 순위에 따라 배당한다고 보았습니다.
• 가압류가 풀렸다면 결론이 달라지나요?
  가압류가 해제되거나 취소돼 말소됐다면 처분금지 효력도 사라지므로 그 가압류를 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다. 이때는 가압류 대신 그 다음으로 앞선 근저당 등과 전입일을 비교합니다. 등기부에서 말소 여부를 확인합니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  확정일자 임차인과 소액임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 매수인에게 대항하지 못하는 임차인이 배당요구까지 놓치면 보증금은 임대인에게만 청구할 수 있어 회수가 어려워집니다.

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