경매 낙찰

가압류된 건물과 그 땅을 산 뒤 건물이 경매로 넘어갔는데 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 가압류가 효력을 낼 때 땅과 건물 주인이 달랐다면 강제경매로 건물을 산 사람에게 관습상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원 2010다52140 전원합의체 판결은 매각대금 완납 때가 아니라 압류 또는 먼저 있던 가압류의 효력 발생 때를 기준으로 소유자가 같았는지 따진다고 보았습니다. 지금은 건물 등기부에서 가압류 기입등기일과 그날의 땅 주인을 확인하십시오.

경매 절차 중에 건물을 사 두었다고 해서 그 건물이 내 것으로 남는 것은 아닙니다. 대신 땅 주인으로서 철거와 토지인도를 청구할 여지가 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. B씨에게서 땅을, 같은 달 C씨에게서 그 위 2층 상가건물을 샀습니다. 그런데 건물에는 이미 2024. 2. C씨 채권자의 가압류가 올라 있었고, 그해 8. 강제경매가 개시되었습니다. 2025. 6. D씨가 매각대금 3억 1,000만원을 내고 건물 소유권을 가져간 뒤, 대금을 낼 때 땅과 건물이 모두 A씨 소유였으니 법정지상권이 있다며 철거를 거부하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강제경매에서 관습상 법정지상권은 언제를 기준으로 따지나요?

압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 땅과 건물이 같은 사람 소유였는지 봅니다. 매수인이 매각대금을 다 낸 때가 기준이 아닙니다. 압류는 강제경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정 기입등기가 된 때에 효력이 생깁니다.

강제경매개시결정 전에 가압류가 있었다면 더 앞으로 당겨집니다. 가압류가 본압류로 이행되면 처음부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 애초 가압류가 효력을 발생한 때를 기준으로 땅과 건물의 소유자를 봅니다. 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결이 이 기준을 세우면서 대금 완납 시를 기준으로 삼던 종전 판례를 변경했습니다.

가압류 뒤에 땅과 건물을 모두 사 두었는데 왜 법정지상권이 안 생기나요?

가압류 뒤에 소유권을 취득한 사람은 그 권리를 경매 매수인에게 주장할 수 없기 때문입니다. 압류·가압류 뒤에 마친 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 않는 부담이어서 매각대금이 지급되면 법원의 촉탁으로 말소됩니다. 그래서 대금 완납 당시 건물 명의가 누구였는지는 판단에 영향이 없습니다.

이 사례처럼 가압류 당시 땅은 원래 땅 주인, 건물은 다른 사람 소유였다면 그 시점에 이미 소유자가 달랐습니다. 동일인 소유라는 요건이 빠지므로 매수인에게 관습상 법정지상권은 생기지 않습니다. 반대로 가압류 당시 땅과 건물이 한 사람 소유였다면 법정지상권이 생기고, 매수인은 지상권자로서 지료를 내며 건물을 유지할 수 있습니다.

법정지상권이 없으면 땅 주인은 무엇을 청구할 수 있나요?

건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 땅 주인은 소유권에 기해 방해 제거를 구할 수 있고, 건물이 땅을 차지하고 있는 동안의 차임 상당 부당이득도 함께 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에서도 이 구조는 원안 당시와 같습니다.

건물 매수인이 매매나 임대차로 땅을 쓰겠다고 제안하면 협상으로 정리할 수도 있습니다. 철거 판결을 받더라도 집행 전에 매수청구나 지료 합의로 끝나는 경우가 적지 않으므로, 소송과 협상을 함께 준비합니다.

강제경매 법정지상권 다툼 대응 순서

• 등기부 확보 - 토지와 건물 등기부를 같은 날짜로 발급합니다. 가압류와 경매개시결정 기입등기일이 모두 나옵니다.
• 기준 시점 확정 - 가압류가 있었으면 가압류 효력 발생일, 없으면 압류 효력 발생일을 잡습니다. 이날 땅과 건물의 주인을 표로 적습니다.
• 매각물건명세서 확인 - 법원이 법정지상권 성립 여지를 어떻게 적었는지 봅니다. 매수인이 어떤 전제로 샀는지 드러납니다.
• 철거·인도 청구 - 소유자가 달랐다면 건물 철거와 토지 인도, 부당이득을 함께 청구합니다. 소장 제출 전에 처분금지가처분을 검토합니다.
• 협상안 마련 - 매수인과 토지 임대나 건물 매수로 정리할 수 있는지 봅니다. 판결 뒤 집행 비용까지 따져 조건을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류가 취소되었거나 경매가 가압류채권자가 아닌 다른 채권자 신청으로 진행되었다면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권을 둘러싼 건물철거·토지인도 소송과 경매 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각대금을 낸 날 땅과 건물 주인이 같았다면요?
  그것만으로는 법정지상권이 생기지 않습니다. 강제경매에서는 압류 효력 발생 시, 먼저 가압류가 있었다면 가압류 효력 발생 시를 기준으로 동일인 소유였는지 봅니다. 대금 완납 당시 소유자는 이 판단에 영향이 없습니다.
• 압류의 효력은 언제 생기나요?
  강제경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 생깁니다. 실무에서는 등기부 갑구의 경매개시결정 기입등기일로 확인하는 경우가 많고, 송달일은 경매기록 열람으로 확인합니다.
• 가압류 뒤에 마친 제 소유권이전등기는 어떻게 되나요?
  매각대금이 지급되면 매수인이 인수하지 않는 부담으로 보아 법원이 말소를 촉탁합니다. 가압류 뒤 건물을 산 사람은 그 권리를 경매 매수인에게 주장할 수 없고, 매도인에게 담보책임을 묻는 방법을 검토하게 됩니다.
• 관습상 법정지상권이 생기려면 무엇이 필요한가요?
  기준 시점에 땅과 그 위 건물이 같은 사람 소유였고, 매매나 강제경매 등으로 소유자가 달라졌으며, 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다. 처음부터 같은 사람이 지었을 필요는 없습니다.
• 법정지상권이 없으면 바로 건물을 부수나요?
  아닙니다. 땅 주인이 직접 부수면 안 되고, 건물 철거와 토지 인도를 구하는 소송에서 판결을 받아 집행해야 합니다. 그 사이 건물이 땅을 차지한 기간의 차임 상당액은 부당이득으로 함께 청구할 수 있고, 판결 전 처분을 막으려면 가처분을 검토합니다.
• 법정지상권이 생기면 땅 주인은 어떻게 되나요?
  건물 주인은 지상권자로서 땅을 쓸 수 있고 땅 주인은 철거를 구할 수 없습니다. 대신 지료를 받을 수 있고, 합의가 안 되면 법원에 지료를 정해 달라고 청구합니다. 지료가 정해진 뒤 연체가 쌓이면 지상권 소멸청구를 검토할 수 있습니다.

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