경매 낙찰

경매로 산 땅 위 건물, 첫 가압류 때 건물이 없었으면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

강제경매로 토지가 넘어간 경우 관습법상 법정지상권은 매각대금 완납 때가 아니라 경매로 말소된 가장 앞선 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지에 따라 판단합니다. 대법원은 매수 시점을 기준으로 법정지상권을 인정한 원심을 파기했습니다. 지금은 말소사항을 포함한 토지 등기부와 건물의 사용승인 자료부터 확인하십시오.

매각대금을 낸 날 토지와 건물 주인이 같았다는 이유만으로 법정지상권을 인정해야 한다고 볼 필요는 없습니다. 대법원은 그 시점이 기준이 아니라고 했습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 강제경매로 나온 토지를 낙찰받아 대금을 다 내고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 토지 위에는 전 소유자가 지은 건물이 있었는데, 등기부를 보니 토지에는 2019년부터 여러 건의 가압류와 체납처분압류가 있었고 모두 경매로 말소됐습니다. 건물은 2022년에 지어졌습니다. 전 소유자는 경매 당시 토지와 건물이 모두 자기 것이었으니 법정지상권이 있다며 철거를 거부하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습법상 법정지상권은 언제 생기나요?

같은 사람 소유이던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등으로 소유자가 달라지면, 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 토지와 건물이 처음부터 같은 사람 소유였을 필요는 없고, 소유권이 바뀔 당시 같은 사람 소유였으면 됩니다.

저당권 실행 경매로 소유자가 달라진 경우에는 민법 제366조의 법정지상권이 따로 문제 됩니다. 이 글은 강제경매와 가압류·체납처분압류가 얽힌 관습법상 법정지상권을 다룹니다.

동일인 소유 여부는 언제를 기준으로 보나요?

강제경매에서는 매각대금 완납 때가 아니라 경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 봅니다. 경매개시결정 전에 가압류가 있었고 그 가압류가 본압류로 이행됐다면 처음 가압류의 효력이 생긴 때가 기준입니다.

2024다236327 판결은 여기서 한 걸음 더 나아갔습니다. 강제경매를 위한 압류나 그 가압류보다 앞서 다른 가압류나 체납처분압류가 있었고 그 등기가 경매로 말소됐다면, 그 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 판단해야 한다고 했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「민사집행법」상 부동산 압류는 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 등기가 된 때 효력이 생깁니다.

가압류 당시 건물이 없었다면 어떻게 되나요?

이 사건에서 토지에는 2010. 7. 13. 첫 가압류등기가 있었고 건물은 그 뒤 신축돼 2017. 7. 14. 임시사용승인 신청이 들어갔습니다. 대법원은 매수 시점을 기준으로 법정지상권을 인정한 원심이 잘못됐고, 2010. 7. 13.을 기준으로 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 따져야 한다고 했습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 의정부지방법원에 환송했으므로, 그 기준 시점에 동일인 소유 요건이 갖춰졌는지와 철거 청구의 최종 결론은 환송심이 판단합니다. 기준 시점이 앞당겨지면 그 뒤에 지어진 건물은 이 요건을 갖추기 어려워진다는 점에서 토지 매수인에게 유리한 법리입니다.

법정지상권이 인정되면 토지 소유자는 무엇을 받나요?

법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 건물 철거를 구할 수 없지만 토지 사용의 대가인 지료를 청구할 수 있습니다. 지상권자는 건물을 소유하기 위해 토지를 사용할 권리를 갖습니다.

경매 토지 위 건물 철거 대응 순서

• 등기부 확인 - 말소사항을 포함한 토지 등기부에서 가장 앞선 가압류·체납처분압류 등기일을 찾습니다. 판단 기준 시점입니다.
• 건물 이력 확인 - 건축물대장, 사용승인·임시사용승인 서류, 건물 보존등기일을 모읍니다. 기준 시점에 건물이 있었는지 보여 줍니다.
• 소유 관계 대조 - 기준 시점의 토지 소유자와 건물 소유자를 비교합니다. 같지 않으면 법정지상권 주장이 막힙니다.
• 철거 요구 서면 - 건물 소유자에게 철거와 토지 인도를 서면으로 요구합니다. 그동안의 부당이득도 함께 청구합니다.
• 소송과 보전 - 건물철거 및 토지인도 소송을 내고, 건물 처분을 막을 필요가 있으면 처분금지가처분을 검토합니다. 소송 중 건물 주인이 바뀌는 것을 막는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 실행 경매이거나 건물 철거 특약이 있었던 경우에는 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 건물 철거·토지 인도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관습법상 법정지상권이란 무엇인가요?
  같은 사람 소유이던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등으로 소유자가 달라지면, 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 그 건물을 위해 토지를 쓸 수 있는 지상권을 취득하는 것입니다. 소유권이 바뀔 당시 같은 사람 소유였으면 충분합니다.
• 낙찰 당시 주인이 같으면 법정지상권이 생기나요?
  그 시점은 기준이 아닙니다. 강제경매에서는 매각대금 완납 때가 아니라 압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 하고, 가압류가 본압류로 이행됐다면 처음 가압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 동일인 소유 여부를 판단합니다.
• 체납처분압류도 기준 시점이 되나요?
  네. 강제경매를 위한 압류나 그 가압류보다 앞서 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 경매로 그 등기가 말소됐다면, 그 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 판단해야 한다고 대법원은 보았습니다.
• 경매 압류는 언제 효력이 생기나요?
  경매개시결정에는 부동산 압류를 함께 명하고, 압류는 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 등기가 된 때 효력이 생깁니다. 경매개시결정 등기일은 등기부에서 바로 확인할 수 있습니다.
• 가압류는 어떤 경우에 할 수 있나요?
  가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 동산이나 부동산에 대한 강제집행을 보전하려고 하는 것입니다. 조건이 붙었거나 기한이 오지 않은 채권으로도 할 수 있습니다.
• 저당권 경매에서도 같은 기준인가요?
  저당권 실행 경매로 토지와 건물 소유자가 달라지면 민법 제366조의 법정지상권이 문제 되고, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 판결은 강제경매와 선행 가압류·체납처분압류에 관한 것이므로 구별해야 합니다.
• 대법원 판결로 건물 철거가 확정됐나요?
  아닙니다. 대법원은 매수 시점을 기준으로 법정지상권을 인정한 원심판결을 파기하고 의정부지방법원에 환송했습니다. 첫 가압류일인 2010. 7. 13. 기준으로 동일인 소유 요건이 갖춰졌는지는 환송심이 판단합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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