경매 낙찰

공장저당 경매에서 고가 기계가 경매목적물에서 빠졌다면 포함시킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공장저당권이 설정된 공장 토지·건물의 경매에서 기계가 경매목적물로 명시되지 않았더라도 기계는 법률상 당연히 함께 일괄 경매됩니다. 공장저당권과 압류의 효력은 공장 공용물인 기계에 미치고, 매각허가결정에서 빠져도 경정결정으로 보충할 수 있습니다. 지금은 공장저당 등기의 기계 목록에 그 기계가 올라 있는지부터 확인하십시오.

누락된 기계를 넣으려고 경매를 새로 신청하거나 기계만 따로 경매해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 이미 내려진 경매개시결정의 효력이 그 기계에도 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 제조업체에 5억원을 빌려주면서 공장 대지·건물과 설비 전체에 공장저당권을 설정받았습니다. 2025년 말 변제기가 지나도 돈을 받지 못해 경매를 신청했는데, 개시결정과 감정평가서에 공장 안 CNC 가공기 2대가 빠져 있었습니다. 기계 값만 1억원이 넘어 B씨는 이 기계를 경매에 넣을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매개시결정에 빠진 공장 기계도 함께 경매되나요?

함께 경매됩니다. 공장에 속하는 토지나 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지·건물에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장 공용물에 미칩니다. 공장 건물에 설정한 저당권에도 같은 규정이 준용됩니다.

토지나 건물이 압류되면 그 압류의 효력도 저당권의 목적인 기계에 미칩니다. 대법원 2000. 4. 14. 자 99마2273 결정은 경매법원이 개시결정에서 기계를 명시하지 않았거나 감정평가·물건명세서에서 빠뜨렸더라도 기계는 법률상 당연히 토지·건물과 일괄 경매된다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공장 및 광업재단 저당법」 제3조·제4조·제8조가 이 결정 당시의 구 공장저당법 제4조·제5조·제10조에 해당합니다.

매각허가결정에서 기계가 빠지면 어떻게 하나요?

경정결정으로 보충할 수 있습니다. 같은 결정은 경매법원이 매각허가결정의 목적물 표시에서 공장 공용물을 빠뜨렸더라도, 특별한 사정이 없으면 이는 오기와 비슷한 오류에 불과하므로 법원이 보충하는 경정결정을 할 수 있다고 보았습니다. 매수인이 기계까지 인도받으려면 이 경정결정을 받아 두어야 뒤탈이 없습니다.

기계가 저당권 효력에서 빠지는 경우도 있나요?

있습니다. 저당권 설정계약에서 특정 기계를 제외하기로 약정했거나, 채권자취소권으로 채무자의 행위를 취소할 수 있는 경우에는 저당권의 효력이 그 기계에 미치지 않습니다. 또 공장저당권 설정등기를 신청할 때는 저당권의 목적이 되는 기계 목록을 내야 하므로, 누락된 기계가 그 목록에 올라 있는지부터 확인해야 합니다.

누락된 기계만 따로 압류할 수 있나요?

따로 압류할 수 없습니다. 공장저당권의 목적이 되는 기계는 토지나 건물과 함께하지 않으면 압류, 가압류, 가처분의 목적으로 하지 못합니다. 다른 채권자가 기계만 떼어 압류하려 하면 이 조항을 근거로 다툴 수 있습니다.

공장저당 기계 누락 대응 순서

• 등기 목록 확인 - 공장저당권 등기에 딸린 기계 목록을 열람합니다. 누락된 기계가 목록에 있으면 저당권 효력이 미친다는 가장 확실한 자료가 됩니다.
• 현장 확인 - 기계가 지금도 공장에 설치되어 있는지 사진과 제조번호로 확인합니다. 반출되었거나 교체되었으면 동일성이 문제가 됩니다.
• 보완 신청 - 집행법원에 추가 감정평가와 매각물건명세서 보완을 요청합니다. 매각기일 전에 해야 최저매각가격에 기계 값이 반영됩니다.
• 경정 신청 - 매각허가결정에 기계가 빠졌으면 경정결정을 신청합니다. 매수인 인도와 배당 범위를 분명히 하려는 절차입니다.
• 분리 압류 대응 - 다른 채권자가 기계만 압류하면 이의로 다툽니다. 기계는 토지·건물과 함께가 아니면 압류할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 뒤 기계를 새로 들였거나 리스·소유권유보로 들여온 기계가 섞여 있으면 계약서와 목록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공장 부동산 경매와 배당 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공장저당은 일반 근저당과 무엇이 다른가요?
  일반 저당권은 부합물과 종물에 효력이 미치지만, 공장저당권은 공장 토지·건물에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장 공용물에도 효력이 미칩니다. 그래서 설정등기를 신청할 때 저당권의 목적이 되는 기계 목록을 함께 내고, 경매에서도 토지·건물과 기계가 일괄 매각됩니다.
• 감정평가서에 기계가 없으면 가격이 낮아지나요?
  기계 값이 감정평가에 빠지면 최저매각가격이 그만큼 낮게 잡혀 매각대금과 배당액이 줄어들 수 있습니다. 결정은 누락되어도 기계가 일괄 경매된다고 보았지만 가격 반영은 별개이므로, 매각기일 전에 추가 감정평가를 요청해 가격에 반영시키는 편이 채권자에게 유리합니다.
• 경매개시결정을 다시 받아야 하나요?
  다시 받을 필요는 없습니다. 토지나 건물에 대한 압류의 효력은 공장저당권의 목적이 되는 기계에도 미치므로, 이미 내려진 경매개시결정으로 충분합니다. 필요한 것은 기계를 감정평가와 매각물건명세서에 넣도록 집행법원에 보완을 요청하는 일입니다.
• 매각허가결정 뒤에 기계가 빠진 걸 알았어요
  경매법원에 경정결정을 신청할 수 있습니다. 결정 목적물 표시에서 공장 공용물을 빠뜨린 것은 특별한 사정이 없는 한 오기와 비슷한 오류로 보아 법원이 보충하는 경정결정을 할 수 있습니다. 다만 기계가 목록에서 제외된 것이면 경정 대상이 아닙니다.
• 채무자가 기계를 몰래 팔았다면요?
  저당권의 목적인 기계를 반출해 팔았다면 저당권의 효력과 매수인의 선의취득 여부가 문제가 됩니다. 반출 사실을 알면 경매법원에 알리고 침해 방지 조치를 요청할 수 있으며, 매수한 사람이 저당권 사실을 알았는지에 따라 반환 청구 가능성이 달라집니다.
• 다른 채권자가 기계만 압류하려 해요
  공장저당권의 목적이 되는 기계는 토지나 건물과 함께하지 않으면 압류, 가압류, 가처분의 목적으로 하지 못합니다. 기계만 따로 압류하는 절차가 진행되면 집행에 대한 이의로 다툴 수 있으므로, 등기된 기계 목록을 근거 자료로 준비하십시오.

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