등기·명의신탁

공장저당 기계를 임차인이 다른 공장으로 옮겼으면 되돌려 놓으라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공장저당권자는 동의 없이 반출된 기계를 원래 공장에 되돌려 놓으라고 청구할 수 있지만, 자기에게 넘겨 달라고 할 수는 없습니다. 대법원은 저당권자에게 점유권이 없으므로 인도 청구는 안 되고, 선의취득이 없는 한 원래 설치 장소로 원상회복을 구하는 것은 방해배제청구권의 행사라고 보았습니다. 지금은 저당권 설정 때 낸 기계 목록과 반출된 기계의 현재 위치부터 확인해 두십시오.

저당권자가 기계를 직접 가져와 보관할 필요는 없습니다. 원래 공장 자리에 돌려놓으라는 청구만으로도 담보가치를 지킬 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 2월 B은행은 C사 공장 건물에 공장저당권을 설정하면서 CNC 가공기 6대를 목록에 올리고 15억원을 대출했습니다. 2025년 11월 C사는 은행 동의 없이 가공기 3대를 D사에 월 임대료를 받고 빌려주었고, D사는 이를 자기 공장으로 옮겨 설치했습니다. B은행은 기계를 되찾아 담보가치를 지키고 싶어 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권자는 반출된 기계를 자기에게 넘기라고 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 저당권은 목적물을 점유하지 않는 담보권이라서 저당권자는 반출된 기계를 자기에게 인도하라고 청구할 수 없고, 원래 설치 장소로 되돌려 놓으라고 청구할 수 있을 뿐입니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다55184 판결이 이 기준을 세웠습니다.

저당권자도 저당권이 침해되면 소유자의 방해제거·방해예방 청구 규정을 준용해 그 제거나 예방을 청구할 수 있습니다. 기계를 다른 공장으로 옮긴 임차인이나 매수인이 상대방이 됩니다.

공장저당권은 어떤 기계에까지 미치나요?

공장 소유자가 공장 토지나 건물에 설정한 저당권은 그 토지·건물에 부합된 물건과 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장 공용물에 미칩니다. 이 기계들은 저당권 설정등기를 신청할 때 목록으로 제출하므로, 목록에 적힌 기계가 담보 대상입니다.

원안 당시 법률은 「공장저당법」이었고, 2009년 「공장 및 광업재단 저당법」으로 이름과 조문 체계가 바뀌었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공장 및 광업재단 저당법」에서도 공장 건물 저당권에 같은 규정이 준용됩니다.

기계를 산 사람이 선의취득하면 어떻게 되나요?

반출된 기계를 넘겨받은 제3자가 선의취득하면 저당권자는 그 기계에 대해 저당권을 행사할 수 없습니다. 공장저당권은 목적물이 제3취득자에게 인도된 뒤에도 행사할 수 있는 추급력이 있지만, 민법의 선의취득 규정이 적용되는 경우는 예외입니다.

선의취득은 평온·공연하게 양수하고, 저당권이 걸린 사실을 몰랐으며 모른 데 과실이 없어야 인정됩니다. 기계에 저당 표시가 붙어 있었거나 같은 업계에서 담보 사실이 알려졌다면 선의취득 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 이번 사례처럼 임대차로 기계를 빌려 간 사람은 소유권을 취득한 것이 아니므로 선의취득 문제가 생기지 않습니다.

공장저당 기계 반출 대응 순서

• 목록 대조 - 저당권 설정 때 제출한 기계 목록과 반출된 기계의 모델명·제조번호를 맞춰 봅니다. 목록에 있어야 저당권이 미칩니다.
• 반출 경위 확인 - 반출이 임대차인지 매매인지, 저당권자 동의가 있었는지 확인합니다. 동의를 받고 분리한 기계는 저당권이 소멸합니다.
• 점유자 특정 - 기계가 있는 공장의 운영자와 주소를 특정합니다. 원상회복 청구의 상대방이 됩니다.
• 처분금지·점유이전금지 가처분 - 기계가 다시 팔리거나 옮겨지지 않도록 가처분을 신청합니다. 선의취득자가 생기는 것을 막는 조치입니다.
• 원상회복 청구 소송 - 원래 공장 설치 장소로 기계를 되돌려 놓으라는 방해배제 청구를 합니다. 판결 뒤에는 대체집행 절차로 실행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장재단 저당인지 개별 공장 저당인지, 기계가 이미 해체·매각됐는지에 따라 등기부와 목록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보물 보전을 위한 가처분 신청과 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권자가 기계를 직접 가져올 수 있나요?
  없습니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다55184 판결은 저당권자에게 점유권이 없으므로 반출된 저당목적물을 자기에게 반환하라고 청구할 수 없다고 보았습니다. 대신 선의취득이 없는 한 원래 설치 장소로 되돌려 놓으라고 청구할 수 있고, 이는 방해배제청구권의 행사입니다.
• 저당권자 동의를 받고 옮긴 기계는요?
  공장 소유자가 저당권자의 동의를 받아 토지나 건물에 설치한 기계를 분리하면 그 기계에 대한 저당권은 소멸합니다. 이 경우 원상회복을 청구할 수 없습니다. 동의가 있었는지는 서면이나 문자로 확인해야 하고, 동의 범위가 특정 기계에 한정됐는지도 봐야 합니다.
• 목록에 없는 기계도 담보인가요?
  공장저당권은 저당권 설정등기 때 제출한 목록에 적힌 기계, 기구, 그 밖의 공용물에 미칩니다. 목록에 없는 기계는 원칙적으로 저당권의 효력이 미친다고 주장하기 어렵습니다. 설정 뒤 새로 들여온 기계는 목록 변경등기를 했는지 확인해야 합니다.
• 기계를 산 사람에게도 청구할 수 있나요?
  공장저당권은 목적물이 제3취득자에게 인도된 뒤에도 행사할 수 있습니다. 다만 매수인이 평온·공연하게 선의·무과실로 점유를 넘겨받아 선의취득하면 저당권을 행사할 수 없습니다. 매수인이 저당 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정을 증명하는 것이 다툼의 중심이 됩니다.
• 소송 중에 기계가 또 팔리면 어떡하나요?
  그래서 본안 소송 전에 점유이전금지 가처분이나 처분금지 가처분을 먼저 신청합니다. 가처분 결정이 집행되면 점유자가 기계를 다른 곳으로 옮기거나 넘기더라도 저당권자에게 대항하기 어렵습니다. 선의취득자가 생기는 것을 막는 조치이기도 합니다.
• 원상회복 판결은 어떻게 집행하나요?
  상대방이 판결대로 기계를 옮겨 놓지 않으면 채권자가 제3자에게 운반·설치를 맡기고 그 비용을 상대방에게 부담시키는 대체집행을 신청할 수 있습니다. 판결 주문에 기계 목록과 원래 설치 장소를 구체적으로 특정해 두어야 집행이 막히지 않습니다.

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