경매 낙찰

경매 전에 건물을 넘겨받아 공사했는데 경매 뒤에 공사를 끝냈다면 유치권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 경매개시결정 기입등기 전에 건물 점유를 넘겨받았더라도 공사를 압류 효력이 생긴 뒤에 끝내 공사대금채권을 그때 취득했다면 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 유치권은 목적물에 관한 채권이 변제기에 이르러야 비로소 성립하고, 압류 뒤에 성립한 유치권은 매수인에게 대항하지 못한다는 것이 판례입니다. 지금은 경매개시결정 기입등기일과 공사 완공일을 나란히 적어 비교해 보십시오.

유치권으로 매수인에게 대항하지 못한다고 해서 공사대금 채권이 사라지는 것은 아닙니다. 발주자인 원래 소유자에게 청구하는 길은 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

건축업자 A씨는 2025년 2월 B씨 소유 상가건물의 리모델링을 맡아 출입 키를 넘겨받고 공사를 시작했습니다. 공사 중이던 2025년 5월 건물에 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌고, A씨는 같은 해 7월 공사를 끝냈지만 공사대금 9,500만원을 받지 못했습니다. 2026년 3월 C씨가 경매로 건물을 낙찰받아 인도를 요구하자, A씨는 유치권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권은 언제 성립하나요?

목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 이르렀을 때 성립합니다. 타인의 물건을 점유하는 것만으로는 부족하고, 그 물건에 관한 채권이 변제기에 있어야 변제를 받을 때까지 유치할 권리가 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 유치권 요건입니다. 공사대금채권은 보통 공사를 완성해야 발생하거나 변제기가 도래하므로, 공사 중에는 아직 유치권이 없는 경우가 많습니다.

경매 압류 뒤에 성립한 유치권도 매수인에게 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 부동산에 경매개시결정 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 생긴 뒤에 유치권을 취득했다면 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 압류는 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 기입등기가 된 때 효력이 생깁니다.

압류 뒤에 채무자가 점유를 넘겨 제3자가 유치권을 취득하게 하는 것은 목적물의 교환가치를 떨어뜨리는 처분행위로서 압류의 처분금지효에 저촉됩니다. 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결이 이 법리를 밝혔습니다.

점유를 압류 전에 받았으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결은 수급인이 경매개시결정 기입등기 전에 채무자로부터 건물 점유를 이전받았더라도, 압류 효력이 생긴 뒤에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립했다면 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 기준은 점유 시점이 아니라 유치권이 성립한 시점입니다.

반대로 압류 전에 공사를 끝내 공사대금채권의 변제기가 도래했고 점유도 그 전부터 계속했다면, 근저당이 먼저 설정되어 있었더라도 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 유치권자에게 채권을 변제할 책임을 집니다.

공사 도중 받을 기성금은 어떻게 보나요?

기성금 약정이 있었다면 그 부분은 따로 따져 볼 수 있습니다. 도급계약에서 공정별로 기성금 지급일을 정해 두었고 압류 전에 그 지급일이 지났다면, 그 기성금 채권은 압류 전에 변제기가 도래한 것이 됩니다. 이 부분에 대해서는 압류 전에 유치권이 성립했다고 주장할 여지가 있으므로 계약서의 기성 조항을 확인해야 합니다.

압류 후 완공 유치권 대응 순서

• 날짜 대조 - 경매개시결정 기입등기일, 점유 개시일, 공사 완공일, 기성금 지급일을 표로 정리합니다. 유치권 성립일이 압류보다 앞서는지 확인합니다.
• 기성 조항 확인 - 도급계약서에 공정별 기성금 지급일이 있는지 봅니다. 압류 전 변제기가 온 기성금은 따로 주장합니다.
• 완공 증빙 수집 - 준공 사진, 사용승인일, 세금계산서 발행일을 모읍니다. 완공일을 둘러싼 다툼에 대비합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인의 인도명령 심문에서 유치권 성립 시점을 소명합니다. 압류 후 성립이면 인도 협의로 방향을 바꿉니다.
• 발주자 상대 청구 - 원래 소유자에게 공사대금 지급을 청구하고 가압류를 검토합니다. 경매 배당잉여금이 있으면 그 채권을 압류합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 여러 단계로 나뉘어 일부가 압류 전에 끝났거나 체납처분 압류만 먼저 있었다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 관련 인도 분쟁과 공사대금 채권 회수를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 중인데 유치권이 이미 생긴 건가요?
  대개 아직 생기지 않았습니다. 민법 제320조 제1항은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 유치권이 성립한다고 정합니다. 공사대금은 보통 완공이나 인도 때 변제기가 오므로, 공사 중에는 기성금 지급일이 지난 부분이 아니면 유치권을 주장하기 어렵습니다.
• 압류의 효력은 언제 생기나요?
  경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때입니다. 민사집행법 제83조 제4항이 이렇게 정하므로, 둘 중 먼저 된 날이 기준이 됩니다. 등기사항증명서의 갑구에서 기입등기 접수일을 확인하면 됩니다.
• 근저당보다 늦게 생긴 유치권도 매수인에게 주장되나요?
  경매 압류 전에 성립했다면 주장할 수 있습니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결은 압류 효력 발생 전에 유치권을 취득했다면, 유치권 취득이 근저당 설정 후라거나 그 근저당에 기한 경매라도 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다.
• 압류 뒤에 점유를 넘겨받으면 어떻게 되나요?
  매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 압류 효력 발생 후 채무자가 점유를 이전해 공사대금채권자가 유치권을 취득하게 하는 것은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위라고 보았습니다. 민사집행법 제92조 제1항과 같은 취지입니다.
• 기성금 부분만이라도 유치권을 주장할 수 있나요?
  기성금 변제기가 압류 전에 왔다면 주장할 여지가 있습니다. 도급계약서에 공정별 기성금 지급일을 정했고 그 날이 압류 전이라면 그 채권은 압류 전에 변제기가 도래한 것입니다. 기성 확인서와 청구서 발송일 같은 자료로 변제기를 증명해야 하고, 인정 여부는 계약 내용에 따라 달라집니다.
• 유치권이 안 되면 공사대금은 누구에게 받나요?
  원래 발주자인 전 소유자에게 받습니다. 공사대금 채권은 유치권과 별개로 존재하므로, 발주자를 상대로 소송이나 지급명령을 하고 다른 재산에 가압류를 검토할 수 있습니다. 경매 배당 후 잉여금이 발주자에게 돌아간다면 그 잉여금 채권을 압류하는 방법도 있습니다.

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